Bischofsmais

Marktüberblick: Ländliche Gemeinde mit Tourismusstruktur

Bischofsmais liegt im niederbayerischen Landkreis Regen inmitten des Bayerischen Waldes, etwa neun Kilometer südlich der Kreisstadt Regen. Die 46,28 Quadratkilometer große Gemeinde umfasst 36 Gemeindeteile, von denen 15 staatlich anerkannte Erholungsorte sind. Mit rund 3.350 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 72 Personen je Quadratkilometer handelt es sich um eine ländliche Gemeinde mit starker Tourismusorientierung. Seit 1956 besteht das Hotel Wastlsäge, seit 1973 ein Ferienpark mit über 350 Appartements. Die Gemeinde ist damit ein etablierter Erholungsort im Böhmerwald.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von einem deutlichen Pendlerüberschuss: 2020 waren am Arbeitsort 238 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, am Wohnort hingegen 1.400. Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen außerhalb der Gemeinde arbeitet, während die lokale Wirtschaft vor allem vom Tourismus und vom Handel lebt. Im produzierenden Gewerbe gab es 2020 keinen Betrieb, im Bauhauptgewerbe neun.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen bei Miete und Kaufpreis

Die Angebotsmiete liegt bei 7,94 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,97 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.903 Euro je Quadratmeter und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.303 Euro sowie unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die historische Entwicklung zeigt starke Schwankungen. Die Miete stieg von 5,18 Euro im Jahr 2018 auf 9,51 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 83,6 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich ungleich volatiler: Von 882 Euro im Jahr 2018 stieg er 2021 auf einen Spitzenwert von 2.868 Euro, fiel dann 2024 auf 1.238 Euro und bewegte sich 2026 bei 1.677 Euro. Die aktuellen Marktdaten weichen von den Zeitreihenwerten ab: Die aktuelle Angebotsmiete von 7,94 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 9,51 Euro für 2026, der aktuelle Kaufpreis von 1.903 Euro über dem Zeitreihenwert von 1.677 Euro. Dies zeigt, dass die Zeitreihenwerte und die aktuellen Marktdaten unterschiedliche Stichtage oder Berechnungsgrundlagen haben können.

Der Kaufpreisfaktor von 19,96 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 24,3 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,1. Er gibt an, wie viele Jahresentgelte der Kaufpreis entspricht – ein niedrigerer Faktor bedeutet einen günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Rendite und Kaufpreis: Attraktive Mietrendite im regionalen Vergleich

Die Bruttomietrendite von 5,01 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und über dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent. Im Perzentilrang von 83,4 liegt Bischofsmais damit höher als 83 Prozent der 2.056 Orte in Bayern. Das bedeutet: Die Rendite im Verhältnis zum Kaufpreis ist im Vergleich zu vielen anderen bayerischen Orten attraktiv.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Der Nachbarort Regen bietet eine Rendite von 4,7 Prozent bei höherem Kaufpreis (2.070 Euro), Kirchberg i.Wald liegt mit 3,06 Prozent deutlich darunter bei einem Kaufpreis von 2.844 Euro. Schaufling weist mit 6,86 Prozent die höchste Rendite auf, was auf den niedrigen Kaufpreis von 1.474 Euro zurückzuführen ist. Bischofsmais liegt damit mittig im regionalen Spektrum.

Die hohe Rendite bei gleichzeitig niedrigen Kaufpreisen im Vergleich zu Bayern ergibt sich daraus, dass die Mieten zwar unter dem Landesdurchschnitt liegen, die Kaufpreise aber noch stärker darunter. Das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ist in Bischofsmais günstiger als in vielen anderen bayerischen Orten.

Standortfaktoren: Bevölkerungszuwachs bei moderater Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Bischofsmais wuchs von 3.172 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.349 im Jahr 2024 – ein Anstieg um 5,6 Prozent. Dieser Zuzug steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Bayern, die Bevölkerungsrückgang verzeichnen. Die stabile bis leicht positive Entwicklung geht einher mit der Tourismusorientierung der Gemeinde, die auch als Erholungsort attraktiv ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 56 Promille, also 5,6 Prozent. Sie bewegte sich in den letzten Jahren zwischen 41 und 56 Promille und ist damit moderat. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Regen einen Gesamtrang von 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Arbeitsmarktrang liegt bei 307, der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage bei 110. Der Wettbewerb- und Innovationsrang mit 354 ist der schwächste Teilindex. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Bahnstation liegt acht Kilometer entfernt in Triefenried an der Waldbahnstrecke nach Plattling und Bayerisch Eisenstein.