Grafling

Marktüberblick

Grafling ist eine Gemeinde im bayerischen Landkreis Deggendorf mit 2.790 Einwohnern auf 46,32 km². Der Immobilienmarkt positioniert sich am unteren Ende der bayerischen Preisskala. Die Angebotsmiete liegt mit 8,12 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.563 Euro pro Quadratmeter liegt zwar unter dem bayerischen Niveau von 3.246 Euro, übertrifft jedoch den bundesweiten Durchschnitt von 2.409 Euro und liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 2.654 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,8 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt (4,2 %), dem bayerischen Mittel (4,1 %) und dem bundesweiten Wert (5,1 %). Der Kaufpreisfaktor von 26,29 liegt leicht über dem bayerischen (26,1) und dem Kreiswert (25,6). Das bedeutet: Der Kaufpreis steht in einem ungünstigeren Verhältnis zur Miete als in den Vergleichsräumen. Käufer zahlen pro Quadratmeter mehr im Verhältnis zur erzielbaren Miete – was die Rendite drückt.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt eine starke Dynamik mit anschließender Volatilität. Die Angebotsmiete stieg von 6,07 Euro im Jahr 2018 auf 8,12 Euro im Jahr 2020, fiel dann leicht auf 7,82 Euro (2021) und 7,89 Euro (2023), bevor sie 2024 mit 10,82 Euro einen deutlichen Ausreißer nach oben zeigte. Im Jahr 2025 und 2026 sank sie wieder auf 7,75 bzw. 7,59 Euro. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Kaufpreisentwicklung ist ebenfalls volatil. Nach 2.305 Euro (2019) und 2.414 Euro (2020) fiel der Preis 2021 auf 1.394 Euro – ein Ausreißer nach unten, der auf einzelne niedrigpreisige Angebote hindeutet. Von 2022 bis 2024 bewegte er sich zwischen 2.826 und 3.086 Euro, bevor er 2026 auf 2.453 Euro sank. Die CAGR der Miete liegt bei 2,83 % pro Jahr, die des Kaufpreises bei nur 0,89 % – über den gesamten Zeitraum betrachtet ist der Kaufpreis kaum gestiegen, während die Miete deutlich zugelegt hat.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9 km zeigt Grafling ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,12 Euro liegt unter der von Deggendorf (11,02 Euro), Metten (10,34 Euro) und Offenberg (9,85 Euro), aber über der von Gotteszell (7,46 Euro) und Bischofsmais (7,94 Euro). Der Kaufpreis von 2.563 Euro liegt über dem von Schaufling (1.474 Euro) und Bischofsmais (1.903 Euro), aber unter dem von Deggendorf (3.809 Euro) und Metten (3.252 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,8 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Nur Schaufling (6,86 %) und Bischofsmais (5,01 %) bieten deutlich höhere Renditen. Deggendorf (3,47 %) und Zachenberg (3,35 %) liegen darunter. Grafling liegt damit in der Mitte des Spektrums, wobei die niedrige Rendite vor allem am relativ hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete liegt.

Im Landesvergleich liegt Grafling mit einer Rendite von 3,8 % auf dem 48. Perzentil von 2.056 bayerischen Orten – knapp unter dem Median. Das bedeutet, dass etwa die Hälfte der bayerischen Orte eine höhere, die andere Hälfte eine niedrigere Rendite aufweist.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Grafling ist seit 2015 relativ stabil: Von 2.749 Einwohnern (2015) auf 2.790 (2024) entspricht das einem Wachstum von 1,5 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde. Der Landkreis Deggendorf liegt mit 142 Einwohnern pro km² deutlich darüber.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,08 % (2015) auf 2,39 % (2023). Obwohl der Anstieg deutlich ist, liegt der Wert immer noch niedrig im bundesweiten Vergleich.

Standortfaktoren

Der Landkreis Deggendorf belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 61 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz ist gut, zeigt aber auch Raum nach oben. Die Teilindizes variieren: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 50 sehr hoch, der Stärke-Index mit Rang 81 im oberen Mittelfeld. Der Wohlstands-Index mit Rang 115 ist der schwächste Teilindex – hier liegt der Kreis im unteren Drittel. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 105) und der Wohlstands-Index (Rang 115) sind die Schwachpunkte.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Grafling ist eine reine Wohngemeinde ohne akademisches Angebot. Der Einödriegel mit 1.120 Metern ist der höchste Berg im Landkreis Deggendorf und liegt auf dem Gemeindegebiet – ein geografisches Merkmal, das jedoch keine unmittelbare wirtschaftliche Bedeutung für den Immobilienmarkt hat.

Für Grafling liegen keine Bodenrichtwerte vor, was die Einschätzung von Grundstückspreisen erschwert.