Gotteszell
Gotteszell (PLZ 94239) liegt im Kreis Regen in Bayern. Der Ort zählt 1.188 Einwohner auf 9,2 km², das entspricht 129 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,46 € pro m², der Kaufpreis bei 2.503 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,58 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,0 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Gotteszell über dem Renditeniveau von 38 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2025 stieg die Miete von 5,77 € auf 8,41 € pro m², im Mittel 5,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 18,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Regen Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 325, Stärkerang 279). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Zachenberg, Achslach und Ruhmannsfelden an.
Immobilienpreise in Gotteszell im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Gotteszell
Gotteszell ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Regen mit 1.188 Einwohnern im Bayerischen Wald. Der Immobilienmarkt zeigt niedrige Mieten (7,46 €/m²) bei einem überdurchschnittlichen Kaufpreisfaktor (27,95), was zu einer niedrigen Bruttomietrendite von 3,58 % führt. Die Preisentwicklung ist extrem volatil, was auf einen kleinen, illiquiden Markt hindeutet. Die Bevölkerung ist leicht rückläufig (-0,92 % seit 2015), die Arbeitslosenquote liegt bei 1,81 %. Der Landkreis Regen gehört zu den Regionen mit Zukunftsrisiken (Prognos-Rang 297 von 400).
Der Ort
Gotteszell ist eine 9,22 km² große Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Regen mit 1.188 Einwohnern. Der Ort liegt im oberen Teischtal zwischen bewaldeten Bergen des Bayerischen Waldes, etwa 16 km von der Kreisstadt Regen, von Viechtach und von Deggendorf entfernt. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Ruhmannsfelden und verfügt über einen Bahnhof an der Bayerischen Waldbahn mit Stundentaktverbindung nach Plattling, Viechtach und Bayerisch Eisenstein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 129 Einwohner je km² und liegt damit deutlich über der des Landkreises Regen (79 Einwohnern/km²).
Marktüberblick
Die Angebotsmiete liegt bei 7,46 Euro je Quadratmeter und unter dem Kreisdurchschnitt von 7,97 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.503 Euro je Quadratmeter und liegt knapp über dem Kreiswert von 2.303 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,95 liegt über dem Kreiswert von 24,30 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 3,58 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,39 Prozent und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Gotteszell liegt mit einem Perzentilrang von 37,9 im Bundesland Bayern in der unteren Hälfte der Mietrendite-Verteilung. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreisfaktor signalisiert einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten überbewertet sind. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 km liegt die Rendite von Gotteszell mit 3,58 Prozent im Mittelfeld — höher als bei Zachenberg (3,35 %), Achslach (3,07 %) und Ruhmannsfelden (3,14 %), aber niedriger als bei Patersdorf (4,72 %), Teisnach (4,67 %) und Bernried (4,27 %).
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt extreme Schwankungen: Von 5,77 Euro im Jahr 2018 fiel die Miete auf 4,38 Euro im Jahr 2020, stieg 2022 auf einen Höchstwert von 10,47 Euro und fiel 2023 wieder auf 5,00 Euro. 2025 liegt sie bei 8,41 Euro. Die Kaufpreisreihe ist noch volatiler: Von 1.762 Euro im Jahr 2021 stieg der Preis 2022 auf fast 3.988 Euro, fiel 2023 auf 1.922 Euro und liegt 2025 bei 3.465 Euro. Die CAGR-Werte von 5,53 % für die Miete und 18,42 % für den Kaufpreis sind über den kurzen und ungleichen Zeitreihen nur bedingt aussagekräftig. Die extreme Volatilität in beiden Reihen ist charakteristisch für kleine Märkte mit geringer Transaktionszahl, bei denen einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung von Gotteszell ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.199 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.188 im Jahr 2024, einem Rückgang von 0,92 Prozent. Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,81 Prozent (2023). Der Landkreis Regen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht schneiden die Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 354) sowie Arbeitsmarkt (Rang 307) ab. Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 110 deutlich besser. Die Bevölkerungsentwicklung in Gotteszell entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Bayerischen Wald: stabile bis leicht rückläufige Einwohnerzahlen bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit.
Einordnung
Gotteszell liegt in einer peripheren Lage im Bayerischen Wald, abseits der wirtschaftlichen Zentren. Die Anbindung an die Bayerische Waldbahn bietet eine Verbindung im Stundentakt, die eine Pendlerrelation zu den Städten Regen, Viechtach und Deggendorf ermöglicht. Die Gemeinde ist geprägt von ihrer Geschichte als Zisterzienserkloster (gegründet 1286) und verfügt über die Asam-Kirche St. Anna als kulturelles Wahrzeichen. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die Kombination aus peripherer Lage, rückläufiger Bevölkerung und schwacher wirtschaftlicher Dynamik des Landkreises spiegelt sich in den Immobilienpreisen wider: Die Mieten liegen unter dem bayerischen Durchschnitt, während der Kaufpreisfaktor mit 27,95 über dem Landesmittel liegt. Das Ergebnis ist eine niedrige Bruttomietrendite von 3,58 Prozent, die unter dem bayerischen Durchschnitt liegt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Gotteszell entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Gotteszell
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,77 €/m² |
| 2019 | 4,59 €/m² |
| 2020 | 4,38 €/m² |
| 2021 | 5,00 €/m² |
| 2022 | 10,47 €/m² |
| 2023 | 5,00 €/m² |
| 2024 | 6,36 €/m² |
| 2025 | 8,41 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Gotteszell
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.762 €/m² |
| 2022 | 3.988 €/m² |
| 2023 | 1.922 €/m² |
| 2025 | 3.465 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Gotteszell
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 3,41 % |
| 2022 | 3,15 % |
| 2023 | 3,12 % |
| 2025 | 2,91 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Gotteszell
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.199 Einwohner |
| 2016 | 1.198 Einwohner |
| 2017 | 1.226 Einwohner |
| 2018 | 1.222 Einwohner |
| 2019 | 1.213 Einwohner |
| 2020 | 1.205 Einwohner |
| 2021 | 1.217 Einwohner |
| 2022 | 1.215 Einwohner |
| 2023 | 1.188 Einwohner |
| 2024 | 1.188 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Gotteszell
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,72 % |
| 2016 | 3,43 % |
| 2017 | 0,94 % |
| 2018 | 2,09 % |
| 2019 | 1,89 % |
| 2020 | 2,03 % |
| 2021 | 2,01 % |
| 2022 | 1,94 % |
| 2023 | 1,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 297 Rang |
| Dynamik | 325 Rang |
| Stärke | 279 Rang |
| Demografie | 255 Rang |
| Arbeitsmarkt | 307 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 354 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 110 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Gotteszell liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Gotteszell im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Gotteszell ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Gotteszell ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Gotteszell
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bernried | 8,57 €/m² |
| Geiersthal | 8,31 €/m² |
| Teisnach | 8,26 €/m² |
| Grafling | 8,12 €/m² |
| Bischofsmais | 7,94 €/m² |
| Ruhmannsfelden | 7,92 €/m² |
| Zachenberg | 7,76 €/m² |
| Gotteszell | 7,46 €/m² |
| Achslach | 7,36 €/m² |
| Patersdorf | 6,41 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Gotteszell ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Gotteszell
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bischofsmais | 5,01 % |
| Patersdorf | 4,72 % |
| Teisnach | 4,67 % |
| Bernried | 4,27 % |
| Geiersthal | 3,81 % |
| Grafling | 3,80 % |
| Gotteszell | 3,58 % |
| Zachenberg | 3,35 % |
| Ruhmannsfelden | 3,14 % |
| Achslach | 3,07 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Zachenberg | 2,4 km | 94239 | 7,76 € | 2.780 € | 3,35 % |
| Achslach | 2,5 km | 94250 | 7,36 € | 2.875 € | 3,07 % |
| Ruhmannsfelden, M | 2,7 km | 94239 | 7,92 € | 3.026 € | 3,14 % |
| Patersdorf | 6,0 km | 94265 | 6,41 € | 1.628 € | 4,72 % |
| Grafling | 7,6 km | 94539 | 8,12 € | 2.563 € | 3,80 % |
| Bernried | 7,9 km | 94505 | 8,57 € | 2.409 € | 4,27 % |
| Teisnach, M | 8,8 km | 94244 | 8,26 € | 2.122 € | 4,67 % |
| Geiersthal | 9,5 km | 94244 | 8,31 € | 2.618 € | 3,81 % |
| Bischofsmais | 9,7 km | 94253 | 7,94 € | 1.903 € | 5,01 % |
Wo liegt Gotteszell?
Lage
Gotteszell auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Gotteszell
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,46 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.503 € |
| Bruttomietrendite | 3,58 % |
| Kaufpreisfaktor | 28,0 |
| Einwohner | 1.188 |
| Einwohner je km² | 129 |
| Fläche (km²) | 9,2 |
| Arbeitslosenquote | 1,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #297 |
| Prognos Dynamikrang | #325 |
| Prognos Stärkerang | #279 |
| Koordinaten | 48,9624, 12,9670 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Gotteszell
Was kostet eine Wohnung in Gotteszell?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.503 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,46 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis liegt Gotteszell deutlich darunter.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Gotteszell entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt eine starke Volatilität: Der Angebotskaufpreis stieg von 1.762 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 3.988 Euro (2022), fiel dann auf 1.922 Euro (2023) und lag 2025 bei 3.465 Euro. Auch die Mieten schwankten stark, von 4,38 Euro (2020) über einen Höchstwert von 10,47 Euro (2022) bis 8,41 Euro (2025). Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hin.
Wie teuer ist Gotteszell im Vergleich zum Landkreis Regen und zu Bayern?
Mit einem Angebotskaufpreis von 2.503 Euro pro Quadratmeter liegt Gotteszell knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.303 Euro im Landkreis Regen, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Auch die Angebotsmiete von 7,46 Euro liegt unter dem Kreiswert von 7,97 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,95 liegt jedoch über dem Kreiswert von 24,30 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Gotteszell?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,58 Prozent und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,95 ist höher als der Kreiswert von 24,30 und der bayerische Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Bayern liegt Gotteszell bei 37,89, was bedeutet, dass etwa 62 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Gotteszell?
Die Einwohnerzahl ist von 1.199 (2015) auf 1.188 (2024) leicht rückläufig (-0,92 Prozent). Die Arbeitslosenquote ist hingegen deutlich gesunken, von 26 Prozent (2015) auf 14 Prozent (2023). Die Bevölkerungsdichte beträgt 129 Einwohner pro Quadratkilometer.
Woher stammen die Daten zu Gotteszell?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Gotteszell sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Gotteszell führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Regen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayerisch Eisenstein | 94252 | 9,11 € | 1.656 € | 6,60 % |
| Zwiesel, St | 94227 | 7,82 € | 1.482 € | 6,34 % |
| Bodenmais, M | 94249 | 10,42 € | 2.056 € | 6,08 % |
| Frauenau | 94258 | 7,11 € | 1.512 € | 5,64 % |
| Lindberg | 94227 | 8,28 € | 1.797 € | 5,53 % |
| Rinchnach | 94269 | 7,38 € | 1.693 € | 5,23 % |
| Bischofsmais | 94253 | 7,94 € | 1.903 € | 5,01 % |
| Kollnburg | 94262 | 7,16 € | 1.752 € | 4,90 % |