Zwiesel, St
Zwiesel (PLZ 94227) liegt im Kreis Regen in Bayern. Der Ort zählt 8.978 Einwohner auf 41,2 km², das entspricht 218 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,82 € pro m², der Kaufpreis bei 1.482 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,34 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,8 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Zwiesel über dem Renditeniveau von 94 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,59 € auf 8,67 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Regen Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 325, Stärkerang 279). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lindberg, Frauenau und Langdorf an.
Immobilienpreise in Zwiesel im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Zwiesel, St
Zwiesel im Bayerischen Wald: Niedrige Immobilienpreise bei hoher Bruttomietrendite (6,34 %, 94. Perzentil Bayerns), starke Preisschwankungen in der Zeitreihe, Bevölkerungsrückgang von -4,56 % seit 2015, Kreis Regen im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelfeld (Rang 297 von 400).
Marktüberblick
Zwiesel liegt im Bayerischen Wald im Landkreis Regen und weist mit 7,82 €/m² Angebotsmiete und 1.482 €/m² Angebotskaufpreis deutlich unterdurchschnittliche Immobilienwerte auf. Die Angebotsmiete liegt 23 % unter dem bayernweiten Durchschnitt von 10,11 €/m², der Kaufpreis sogar 54 % unter dem Landesmittel von 3.246 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,78 und liegt damit knapp 40 % unter dem Bayerndurchschnitt von 26,1. Dagegen erreicht Zwiesel mit 6,34 % Bruttomietrendite das 94. Perzentil im Vergleich aller 2.056 Orte Bayerns – die Rendite liegt über der von 94 % aller bayernweiten Vergleichsorte. Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf: Niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten erzeugen eine hohe relative Rendite. Im Landkreis Regen liegt der Durchschnittspreis bei 2.303 €/m² und die Rendite bei 4,39 % – Zwiesel liegt damit sowohl beim Preis als auch bei der Rendite außerhalb des regionalen Durchschnitts und bildet einen eigenen Pol.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung in Zwiesel ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,97 €/m² (2019) und 8,67 €/m² (2026) – eine Spanne von 45 %. Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.076 €/m² (2018) und 2.204 €/m² (2021) – eine Verdopplung innerhalb von drei Jahren, gefolgt von einem Rückgang auf 1.154 €/m² im Jahr 2026. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 3,49 % für die Miete und bei 0,88 % für den Kaufpreis über den gesamten Beobachtungszeitraum. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die extreme Volatilität – insbesondere der Anstieg des Kaufpreises von 2018 auf 2021 und der darauffolgende Einbruch – deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der aktuelle Kaufpreis von 1.482 €/m² liegt wieder nahe dem Niveau von 2018/2019.
Demografie
Die Einwohnerzahl Zwiesels ist seit Mitte der 1980er-Jahre rückläufig. Der Höchststand von 10.670 Einwohnern wurde 1984 erreicht. In der vorliegenden Zeitreihe (2015–2024) sank die Bevölkerung von 9.407 auf 8.978 – ein Rückgang von 4,56 %. Der Bevölkerungsrückgang beschleunigte sich zwischen 2017 und 2021 deutlich (von 9.502 auf 8.984), bevor er sich 2022 kurz erholte (9.045), dann 2023 auf 8.978 fiel und 2024 stabil blieb. Die Bevölkerungsdichte beträgt 218 Einwohner pro km² auf einer Stadtfläche von 41,16 km². Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 252 Personen. Die vorliegenden Daten enthalten keine Arbeitslosenquote in Prozent, sondern absolute Zahlen. Der Ort verfügt über keine Hochschulen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Regen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 den Gesamtrang 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Rang im Wettbewerb und Innovation liegt bei 354 und damit im unteren Fünftel, während der Wohlstand und die soziale Lage mit Rang 110 zu den besseren Werten gehört. Der Rang im Bereich Dynamik (325) und Arbeitsmarkt (307) liegt im unteren Mittelfeld. Die demografische Entwicklung (Rang 255) spiegelt den Bevölkerungsrückgang wider. Zwiesel ist Luftkurort und verfügt über einen Bahnhof der Bayerischen Waldbahn mit Stundentaktverbindungen nach Plattling, Bayerisch Eisenstein, Bodenmais und Grafenau. Die B 11 bindet die Stadt an die überregionale Straßenanbindung.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,2 km liegt Zwiesel bei der Angebotsmiete (7,82 €/m²) im mittleren Drittel. Der Kaufpreis von 1.482 €/m² ist der niedrigste unter allen Nachbarorten – nur Frauenau (1.512 €/m²) und Rinchnach (1.693 €/m²) liegen nächst darüber, während Langdorf mit 3.333 €/m² ein deutliches Ausreißer nach oben darstellt. Die Bruttomietrendite von 6,34 % ist die zweithöchste im Vergleich – nur Bayerisch Eisenstein erreicht mit 6,6 % einen höheren Wert. Die niedrige Rendite von Langdorf (2,67 %) korrespondiert mit dem extrem hohen Kaufpreis. Im Kreis Regen liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,39 % – Zwiesel übertrifft diesen Wert um fast 2 Prozentpunkte. Das Muster zeigt: Zwiesel gehört zu den preiswertesten Orten der Region bei gleichzeitig attraktiver Rendite, was auf eine unterdurchschnittliche Nachfrage nach Immobilienkauf und eine stabile Mietnachfrage hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Zwiesel entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Zwiesel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,59 €/m² |
| 2019 | 5,97 €/m² |
| 2020 | 6,31 €/m² |
| 2021 | 7,58 €/m² |
| 2022 | 6,03 €/m² |
| 2023 | 7,33 €/m² |
| 2024 | 7,94 €/m² |
| 2025 | 6,56 €/m² |
| 2026 | 8,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Zwiesel
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.076 €/m² |
| 2019 | 1.110 €/m² |
| 2020 | 1.411 €/m² |
| 2021 | 2.204 €/m² |
| 2022 | 1.729 €/m² |
| 2023 | 1.452 €/m² |
| 2024 | 1.795 €/m² |
| 2025 | 1.217 €/m² |
| 2026 | 1.154 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Zwiesel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 7,35 % |
| 2019 | 6,45 % |
| 2020 | 5,37 % |
| 2021 | 4,13 % |
| 2022 | 4,18 % |
| 2023 | 6,06 % |
| 2024 | 5,31 % |
| 2025 | 6,47 % |
| 2026 | 9,02 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Zwiesel
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.407 Einwohner |
| 2016 | 9.500 Einwohner |
| 2017 | 9.502 Einwohner |
| 2018 | 9.421 Einwohner |
| 2019 | 9.306 Einwohner |
| 2020 | 9.179 Einwohner |
| 2021 | 8.984 Einwohner |
| 2022 | 9.045 Einwohner |
| 2023 | 8.978 Einwohner |
| 2024 | 8.978 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Zwiesel
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,34 % |
| 2016 | 4,17 % |
| 2017 | 4,02 % |
| 2018 | 4,20 % |
| 2019 | 4,01 % |
| 2020 | 5,00 % |
| 2021 | 4,93 % |
| 2022 | 4,35 % |
| 2023 | 4,74 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 297 Rang |
| Dynamik | 325 Rang |
| Stärke | 279 Rang |
| Demografie | 255 Rang |
| Arbeitsmarkt | 307 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 354 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 110 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Zwiesel liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Zwiesel im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Zwiesel ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Zwiesel ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Zwiesel
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bodenmais | 10,42 €/m² |
| Bayerisch Eisenstein | 9,11 €/m² |
| Lindberg | 8,28 €/m² |
| Regen | 8,11 €/m² |
| Zwiesel | 7,82 €/m² |
| Langdorf | 7,42 €/m² |
| Rinchnach | 7,38 €/m² |
| Kirchberg i.Wald | 7,26 €/m² |
| Frauenau | 7,11 €/m² |
| Kirchdorf i.Wald | 6,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Zwiesel ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Zwiesel
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bayerisch Eisenstein | 6,60 % |
| Zwiesel | 6,34 % |
| Bodenmais | 6,08 % |
| Frauenau | 5,64 % |
| Lindberg | 5,53 % |
| Rinchnach | 5,23 % |
| Regen | 4,70 % |
| Kirchdorf i.Wald | 3,87 % |
| Kirchberg i.Wald | 3,06 % |
| Langdorf | 2,67 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lindberg | 2,8 km | 94227 | 8,28 € | 1.797 € | 5,53 % |
| Frauenau | 5,7 km | 94258 | 7,11 € | 1.512 € | 5,64 % |
| Langdorf | 6,3 km | 94264 | 7,42 € | 3.333 € | 2,67 % |
| Rinchnach | 7,6 km | 94269 | 7,38 € | 1.693 € | 5,23 % |
| Regen, St | 9,3 km | 94209 | 8,11 € | 2.070 € | 4,70 % |
| Bodenmais, M | 11,1 km | 94249 | 10,42 € | 2.056 € | 6,08 % |
| Kirchdorf i.Wald | 11,9 km | 94261 | 6,74 € | 2.088 € | 3,87 % |
| Bayerisch Eisenstein | 12,2 km | 94252 | 9,11 € | 1.656 € | 6,60 % |
| Kirchberg i.Wald | 13,3 km | 94259 | 7,26 € | 2.844 € | 3,06 % |
Wo liegt Zwiesel?
Lage
Zwiesel auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Zwiesel
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,82 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.482 € |
| Bruttomietrendite | 6,34 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,8 |
| Einwohner | 8.978 |
| Einwohner je km² | 218 |
| Fläche (km²) | 41,2 |
| Arbeitslosenquote | 4,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #297 |
| Prognos Dynamikrang | #325 |
| Prognos Stärkerang | #279 |
| Koordinaten | 49,0146, 13,2335 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Zwiesel
Was kostet eine Wohnung in Zwiesel?
Aktuell liegen die Angebotsmieten in Zwiesel bei 7,82 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.482 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Regen (7,97 Euro bzw. 2.303 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Zwiesel entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 6,59 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,67 Euro im Jahr 2026 gestiegen (durchschnittlich 3,49 Prozent pro Jahr). Die Kaufpreise zeigten eine volatilere Entwicklung: Nach einem Anstieg von 1.076 Euro im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 2.203 Euro im Jahr 2021 sind sie seither wieder gefallen und lagen 2026 bei 1.154 Euro. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Zwiesel?
Die Bruttomietrendite beträgt 6,34 Prozent. Damit liegt sie über dem Durchschnitt des Landkreises Regen (4,39 Prozent) und des Bundeslandes Bayern (4,13 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 15,78 ist ebenfalls deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 24,30 und der bayerische Durchschnitt von 26,10. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet ein günstigeres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie hat sich die Bevölkerung in Zwiesel entwickelt?
Die Bevölkerung ist von 9.407 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.978 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 4,56 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 218 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Landkreis Regen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 297 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang).
Wie schneiden Zwiesel und die Umgebung bei den Immobilienpreisen ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Zwiesel mit 7,82 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Die Kaufpreise der Nachbarn variieren stark: von 1.512 Euro in Frauenau bis 3.333 Euro in Langdorf. Die Bruttomietrenditen der Nachbarn reichen von 2,67 Prozent in Langdorf bis 6,6 Prozent in Bayerisch Eisenstein.
Woher stammen die Daten zu Zwiesel?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Zwiesel sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Zwiesel führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Regen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bayerisch Eisenstein | 94252 | 9,11 € | 1.656 € | 6,60 % |
| Bodenmais, M | 94249 | 10,42 € | 2.056 € | 6,08 % |
| Frauenau | 94258 | 7,11 € | 1.512 € | 5,64 % |
| Lindberg | 94227 | 8,28 € | 1.797 € | 5,53 % |
| Rinchnach | 94269 | 7,38 € | 1.693 € | 5,23 % |
| Bischofsmais | 94253 | 7,94 € | 1.903 € | 5,01 % |
| Kollnburg | 94262 | 7,16 € | 1.752 € | 4,90 % |
| Patersdorf | 94265 | 6,41 € | 1.628 € | 4,72 % |