Kirchdorf i.Wald

Marktüberblick: Niedrige Preise bei hoher Rendite-Diskrepanz

Kirchdorf i.Wald liegt im nördlichen Bayerischen Wald im Landkreis Regen und weist mit 6,74 €/m² Angebotsmiete und 2.088 €/m² Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Angebotsmiete liegt 33 % unter dem Bayern-Durchschnitt von 10,11 €/m², der Kaufpreis sogar 36 % unter 3.246 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,87 %, was knapp unter dem bayerischen Mittel von 4,13 % liegt. Der Kaufpreisfaktor von 25,82 liegt leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die niedrigen absoluten Preise stehen in einem Spannungsfeld: Kirchdorf i.Wald hat unter den neun Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,3 km den zweithöchsten Kaufpreis (nur Kirchberg i.Wald mit 2.844 €/m² liegt darüber), aber gleichzeitig eine der niedrigsten Mieten. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und niedriger Miete drückt die Rendite auf 3,87 % – unter dem Niveau der meisten Nachbarn, die bei 4,35 % bis 5,64 % liegen. Kirchberg i.Wald liegt mit 3,06 % noch darunter, hat aber einen deutlich höheren Kaufpreis bei vergleichsweise hoher Miete.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität bei Miete und Kaufpreis

Die Mietentwicklung in Kirchdorf i.Wald zeigt eine extreme Volatilität, die über normale Marktschwankungen hinausgeht. Zwischen 2018 und 2026 wechseln sich Phasen mit Werten zwischen 3,33 €/m² (2019) und 7,28 €/m² (2024) ab. Der Wert von 2024 mit 7,28 €/m² ist mehr als doppelt so hoch wie der Tiefstwert von 2019.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft in zwei Phasen: Von 2020 (1.270 €/m²) auf 2021 (1.607 €/m²) steigt der Preis um 27 %, fällt dann bis 2024 auf 1.460 €/m² und steigt bis 2025 wieder auf 1.617 €/m². Der Wert von 4.039 €/m² für 2026 in der Zeitreihe stellt einen extremen Ausreißer dar, der mehr als das 2,5-fache des Vorjahreswerts beträgt und mit dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.088 €/m² nicht konsistent ist. Diese Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellem Marktdatenwert deutet auf eine mögliche Datenanomalie oder einen sehr dünnen Markt hin, bei dem einzelne Inserate starke Verzerrungen verursachen können.

Die CAGR der Miete liegt bei 1,13 %, die des Kaufpreises bei 21,27 %. Der hohe Kaufpreis-CAGR wird maßgeblich vom Ausreißerwert 2026 beeinflusst und ist in dieser Höhe nicht durch die aktuelle Marktlage von 2.088 €/m² gedeckt.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis-Durchschnitt, aber mit Ausreißern

Im regionalen Vergleich liegt Kirchdorf i.Wald sowohl bei der Miete (6,74 €/m²) als auch beim Kaufpreis (2.088 €/m²) unter dem Kreis-Durchschnitt von 7,97 €/m² bzw. 2.303 €/m². Die Bruttomietrendite von 3,87 % liegt ebenfalls unter dem Kreis-Mittel von 4,39 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,82 liegt jedoch über dem Kreis-Durchschnitt von 24,30 – was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im Kreis-Durchschnitt. Kirchdorfs Miete ist im Verhältnis zum Kaufpreis niedriger als im Kreis-Durchschnitt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit 6,74 €/m² liegt die Miete knapp über der von Eppenschlag (6,67 €/m²) und Innernzell (5,81 €/m²), deutlich unter der von Spiegelau (7,68 €/m²) und Kirchberg i.Wald (7,26 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Kirchdorf mit 2.088 €/m² über Innernzell (1.760 €/m²), Spiegelau (1.729 €/m²) und Rinchnach (1.693 €/m²), aber unter Kirchberg i.Wald (2.844 €/m²). Diese Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer niedrigeren Rendite als bei den meisten Nachbarn.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 51,65 %, was bedeutet, dass Kirchdorf i.Wald im unteren Mittelfeld Bayerns liegt – die Rendite ist durchschnittlicher als die absoluten Preise.

Standortfaktoren: Demografischer Rückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Kirchdorf i.Wald hat 2.077 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 30,55 km², was einer Bevölkerungsdichte von 68 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,53 % von 2.131 auf 2.077 gesunken – ein Trend, der sich über den gesamten Beobachtungszeitraum zieht, mit leichten Schwankungen von Jahr zu Jahr.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,54 % (2023) und hat sich damit von 2,63 % (2015) deutlich verbessert. Mit nur 21 arbeitslosen Personen ist die Quote extrem niedrig und liegt weit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Dieser Wert steht im Kontrast zu den Prognos-Zukunftsatlas-Rängen des Landkreises Regen, die insgesamt schwach ausfallen: Rang 297 von 400 im Gesamtranking, Rang 325 bei Dynamik, Rang 354 bei Wettbewerb und Innovation.

Besonders hervorzuheben ist der Wohlstands- und Sozialindex mit Rang 110 von 400 – eine der besseren Bewertungen im Kreis. Dies korrespondiert mit der niedrigen Arbeitslosenquote, zeigt aber auch die strukturelle Schwäche in den Bereichen Dynamik und Innovation auf. Der Landkreis Regen als Ganzer gehört damit zu den Regionen mit Zukunftsrisiken, während Kirchdorf i.Wald lokal durch niedrige Arbeitslosigkeit und relative Wohlstandsposition auffällt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Studierendensegment ausschließt und den Markt primär auf Einheimische und Pendler ausrichtet.