Achslach

Marktüberblick

Achslach liegt im nordöstlichen Bayerischen Wald auf 600 m ü. NHN im Tal der Teisnach, eingebettet zwischen Hirschenstein und den Ausläufern des Landkreises Regen. Die Gemeinde mit 30 km² Fläche und rund 990 Einwohnern gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ruhmannsfelden und ist durch zwei Kreisstraßen erschlossen. Die Autobahn A 3 (Ausfahrt Metten) liegt 17 km entfernt, der nächste Bahnhof der Waldbahn befindet sich fünf Kilometer entfernt in Gotteszell.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster für eine ländliche Gemeinde am Rande des Bayerischen Waldes: Die Angebotsmiete liegt mit 7,36 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 7,97 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.875 Euro je Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreiswert von 2.303 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,07 Prozent – der niedrigsten im gesamten Umkreis und unter dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 32,57 liegt über dem Kreiswert von 24,3 und dem bayerischen Mittel von 26,1, was den hohen Preis im Verhältnis zur erzielbaren Miete bestätigt.

Preisentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität, die bei einer Gemeinde dieser Größe auf kleine Fallzahlen zurückzuführen ist. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 3,53 Euro je Quadratmeter (2021) und 10 Euro je Quadratmeter (2026). Der Wert von 3,91 Euro im Jahr 2023 liegt deutlich unter dem Vorjahreswert von 6,97 Euro, bevor er 2024 wieder auf 7,24 Euro anstieg. Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.276 Euro je Quadratmeter (2025) auf 3.338 Euro je Quadratmeter (2026).

Die CAGR-Werte von 23,15 Prozent für die Miete und 46,66 Prozent für die Kaufpreise über die verfügbaren Jahre sind statistisch kaum aussagekräftig, da sie von wenigen Extremwerten geprägt sind. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf tatsächlich erfasste Transaktions- oder Angebotsdaten hindeutet, deren Streubreite bei einer so kleinen Gemeinde jedoch groß ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Achslach durch eine besonders niedrige Rendite ab. Mit 3,07 Prozent liegt sie unter allen acht benachbarten Orten im Umkreis bis 9 km. Der nächstgelegene Nachbarort Gotteszell (2,5 km) erreicht 3,58 Prozent, Ruhmannsfelden (3,9 km) 3,14 Prozent. Die höchsten Renditen finden sich bei Patersdorf (4,72 Prozent), Teisnach (4,67 Prozent) und Sankt Englmar (6,94 Prozent) – Orte mit deutlich niedrigeren Kaufpreisen.

Achslach teilt das Muster niedriger Renditen mit Ruhmannsfelden und Grafling, während die meisten anderen Nachbarorte bei 4 bis 7 Prozent liegen. Der Kaufpreisfaktor von 32,57 ist der höchste im direkten Vergleich und zeigt, dass der Markt in Achslach stärker von Kaufpreisen als von Mietniveaus getrieben wird. Im Landesvergleich liegt Achslach im Perzentilrang von 13,7 im Bundesland Bayern – der Ort gehört also zu den 14 Prozent der untersuchten Orte mit der niedrigsten Bruttomietrendite in Bayern.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 positiv: Von 902 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Gemeinde auf 991 im Jahr 2024, ein Anstieg von knapp 10 Prozent. Vor diesem Hintergrund lag die Einwohnerzahl 1988 noch bei 1.112, sodass der aktuelle Stand immer noch unter dem historischen Niveau liegt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 33 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,36 Prozent mit neun arbeitslosen Personen – ein Wert, der deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 rund 753.000 Euro, davon 161.000 Euro Gewerbesteuereinnahmen. Im produzierenden Gewerbe waren 55 und im Handel 28 Personen am Wohnort beschäftigt, gegenüber 393 Beschäftigten insgesamt.

Auf Kreisebene schneidet der Landkreis Regen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Platz 297 von rund 400 Kreisen im Gesamtranking schwach ab. Besonders ausgeprägt ist die Position bei Wettbewerb und Innovation mit Platz 354. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 110 deutlich besser. Am Ort bestehen keine Hochschulen.