Teisnach, M

Marktüberblick: Periphere Lage, unterdurchschnittliche Preise

Teisnach liegt im inneren Bayerischen Wald an der Mündung des Flusses Teisnach in den Schwarzen Regen. Der Markt umfasst 25,77 km² und hat rund 3.014 Einwohner (2024), was einer Bevölkerungsdichte von 117 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Damit gehört Teisnach zu den kleineren Gemeinden im Landkreis Regen, der insgesamt 24 Orte mit Immobilienmarkt-Daten ausweist.

Der Immobilienmarkt spiegelt die periphere Lage wider: Die Angebotsmiete liegt mit 8,26 Euro je Quadratmeter unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.122 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und um 35 % unter dem bayernweiten Wert von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,42 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten – nur Bodenmais liegt darunter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,67 % und liegt damit über dem Kreis- (4,39 %) und bayernweiten Wert (4,13 %), aber unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang von 78 % im Bundesland bezieht sich auf die Renditeposition – Teisnach liegt damit im oberen Quartil bayernweiter Orte.

Preis- und Mietentwicklung: Hohe Volatilität, kein gleichmäßiger Trend

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung zeigt in Teisnach starke jährliche Schwankungen, die über den reinen Markttrend hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,50 Euro (2020) und 10,42 Euro (2019) je Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 8,67 Euro (2026) liegt damit weder am oberen noch am unteren Ende der vergangenen acht Jahre.

Beim Kaufpreis ist ein signifikanter Unterschied zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 2.122 Euro je Quadratmeter (market_data) und dem Zeitreihenwert von 2.875 Euro (2026) festzustellen. Die Zeitreihe zeigt zudem extreme Ausschläge: Von 1.812,50 Euro (2018) stieg der Preis 2019 auf 2.421,53 Euro, fiel 2021 auf 1.798,95 Euro, erreichte 2024 mit 2.854,17 Euro einen Höchststand und brach 2025 auf 1.426,41 Euro ein – ein Rückgang von rund 50 % innerhalb eines Jahres. Diese Volatilität deutet auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.122 Euro liegt zwischen dem Tief von 2025 und dem Hoch von 2024.

Der CAGR für Mieten beträgt 3,08 %, der für Kaufpreise 5,94 % über die gesamte Reihe. Beide Werte sind jedoch durch die starken Ausschläge in einzelnen Jahren geprägt und spiegeln keine gleichmäßige Entwicklung wider.

Regionale Einordnung: Industriestandort mit moderaten Preisen

Im regionalen Vergleich liegt Teisnach bei den Mieten knapp über dem Kreis-Durchschnitt von 7,97 Euro, während der Kaufpreis mit 2.122 Euro unter dem Kreis-Mittel von 2.303 Euro liegt. Dieser Unterschied erklärt sich aus der Kombination von moderaten Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Geiersthal (1,4 km Entfernung) weist mit 8,31 Euro eine nahezu identische Miete auf, aber einen um 23 % höheren Kaufpreis von 2.618 Euro – die Rendite liegt dort mit 3,81 % deutlich unter der von Teisnach. Patersdorf (2,8 km) hat mit 6,41 Euro die niedrigste Miete und 1.628 Euro den niedrigsten Kaufpreis, die Rendite liegt bei 4,72 % und ist damit nahezu identisch mit Teisnach. Böbrach (3,6 km) zeigt mit 11,05 Euro die höchste Miete und 3.188 Euro den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte.

Bodenmais (8,7 km) fällt durch eine hohe Miete von 10,42 Euro bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis von 2.056 Euro auf – die Rendite von 6,08 % ist die höchste im Vergleich. Dies entspricht dem touristisch geprägten Charakter des Ortes am Großen Arbersee, während Teisnach als Industriestandort eine andere Struktur aufweist.

Wirtschaft und Infrastruktur: Industriestruktur und Bevölkerungswachstum

Teisnach ist kein typischer ländlicher Ort, sondern ein bedeutender Industriestandort. Das Zweigwerk der Firma Rohde & Schwarz beschäftigt mit ca. 2.000 Mitarbeitern den größten Arbeitgeber des Landkreises Regen und ist nach dem Münchner Hauptsitz der zweitgrößte Standort des Unternehmens. Die Papierfabrik Pfleiderer Spezialpapiere ist am Flusslauf des Schwarzen Regens angesiedelt.

Seit 2012 besteht am Technologiecampus der Hochschule Deggendorf ein Technologietransferzentrum, in dem unter anderem hochpräzise Teleskopspiegel für die Weltraumforschung gefertigt wurden. In dem angrenzenden Industriegebiet siedelten sich Unternehmen der Bereiche E-Mobilität (E-Wald GmbH), Telekommunikation (amplus AG) und Robotik (KUTERO GmbH) an.

Die Verkehrsanbindung wurde 2016 mit der Wiederaufnahme des Personenverkehrs im Stundentakt auf der Waldbahn (Gotteszell–Blaibach) verbessert. Ein zusätzlicher Haltepunkt Teisnach Rohde & Schwarz wurde südlich des Ortskerns errichtet. Die Staatsstraße 2136 verbindet Teisnach mit Patersdorf und dem Großen Arbersee, die Staatsstraße 2636 führt nach Drachselsried.

Diese wirtschaftliche Struktur korreliert mit der Bevölkerungsentwicklung: Teisnach wuchs zwischen 1988 und 2018 von 2.686 auf 2.950 Einwohner – der höchste prozentuale Zuwachs im gesamten Landkreis Regen in diesem Zeitraum. Seit 2015 stieg die Bevölkerung von 2.879 auf 3.014 (+4,7 %). Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 5,0 % (2019, 2022) und 8,3 % (2016) und lag 2023 bei 5,8 %.

Standortfaktoren: Zukunftsatlas-Bewertung und demografische Dynamik

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Regen, zu dem Teisnach gehört, insgesamt auf Rang 297 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 110 ist vergleichsweise gut, während der Arbeitsmarkt (Rang 307) und Wettbewerb und Innovation (Rang 354) stark unter dem Durchschnitt liegen. Der Demografie-Rang von 255 liegt im unteren Mittelfeld.

Diese Bewertung steht im Widerspruch zur positiven Bevölkerungsentwicklung in Teisnach. Das Wachstum von 4,7 % seit 2015 ist im ländlichen Raum bemerkenswert und korreliert mit der industriellen Struktur – der große Arbeitgeber Rohde & Schwarz zieht Beschäftigte an, die in der günstigen Wohnpreissituation des Ortes eine Perspektive sehen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Technologiecampus der Hochschule Deggendorf ist ein Außenstandort und bietet kein eigenständiges Studienangebot vor Ort. Die Volksschule mit 386 Schülern (Stand 2012) und eine Kindertagesstätte mit 90 Kindergartenplätzen sichern die Grundversorgung.

Die Kombination aus günstigen Immobilienpreisen, industrieller Arbeitsplatzsicherung und peripherer Lage im Bayerischen Wald macht Teisnach zu einem Ort, der insbesondere für Pendler und Familien mit Interesse an ländlicher Lebensqualität attraktiv ist.