Böbrach

Der Ort

Böbrach ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Regen mit 1.622 Einwohnern auf 27,55 km². Die Gemeinde liegt inmitten des Bayerischen Waldes, sechs Kilometer von Bodenmais und vierzehn Kilometer von der Kreisstadt Regen entfernt. Der Hauptort liegt auf 576 m ü. NHN und gliedert sich in 30 Gemeindeteile. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule (63 Schüler, vier Lehrkräfte) und einen Kindergarten (57 Plätze, 63 Kinder). Am Arbeitsort waren 2020 insgesamt 635 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während im produzierenden Gewerbe und im Handel keine Beschäftigten am Arbeitsort nachgewiesen sind. 26 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 490 Hektar landwirtschaftlich genutzte Fläche. Böbrach liegt an der Staatsstraße 2136 und etwa sieben Kilometer nordöstlich der Bundesstraßen B 85 und B 11.

Marktüberblick

Die Angebotsmiete in Böbrach beträgt 11,05 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt sie 38,6 % über dem Durchschnitt des Landkreises Regen (7,97 €/m²) und 9,3 % über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €/m²). Im bundesweiten Vergleich liegt sie 23,9 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²).

Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.188 Euro pro Quadratmeter. Er liegt 38,4 % über dem Kreisdurchschnitt (2.303 €/m²), ist aber leicht unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) und 32,3 % über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite beträgt 4,16 %. Sie liegt damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %), aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,05 liegt unter dem bayerischen Mittel (26,10) und dem Kreisdurchschnitt (24,30).

Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Blickwinkeln: Die Mieten in Böbrach sind außergewöhnlich hoch, während die Kaufpreise zwar über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegen, aber im bayerischen Kontext moderat erscheinen. Die Rendite von 4,16 % ist im bayerischen Vergleich solide, aber im nationalen Kontext niedrig — ein Hinweis darauf, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Böbrach war in den letzten Jahren außergewöhnlich dynamisch. Die Angebotsmiete stieg von 5,17 €/m² im Jahr 2018 auf 11,31 €/m² im Jahr 2024 — eine Verdopplung in sechs Jahren. Im Jahr 2025 fiel sie auf 10,36 €/m² und liegt 2026 bei 9,93 €/m². Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreise entwickelten sich ebenfalls volatil. Von 1.804 €/m² (2019) gingen sie 2020 auf 1.540 €/m² zurück, stiegen 2021 auf 2.563 €/m², fielen 2023 auf 1.683 €/m² und legten 2024 auf 2.600 €/m² sowie 2025 auf 2.943 €/m² zu. Für 2026 wird ein Wert von 3.963 €/m² angegeben. Auch diese Reihe ist nicht geschätzt.

Der Anstieg der Mieten von 2018 bis 2026 (CAGR 8,5 %) und der Kaufpreise von 2019 bis 2026 (CAGR 11,9 %) übertrifft die Entwicklung in den meisten deutschen Märkten. Die jüngste Mietentwicklung (Rückgang von 11,31 auf 9,93 €/m² zwischen 2024 und 2026) steht im Kontrast zur weiter steigenden Kaufpreisentwicklung. Dieser Unterschied entspricht dem Muster von Märkten, in denen die Angebotsmieten nach einem starken Anstieg wieder korrigiert wurden, während die Kaufpreise weiter steigen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt Böbrach durch die höchsten Mieten auf. Mit 11,05 €/m² liegt es deutlich vor Bodenmais (10,42 €/m², 5,1 km entfernt), Geiersthal (8,31 €/m², 4,4 km) und allen weiteren Orten im Umkreis. Kein Nachbarort liegt auch nur annähernd am Mietniveau von Böbrach — der Abstand zum zweitteuersten Bodenmais beträgt 0,63 €/m².

Beim Kaufpreis liegt Böbrach mit 3.188 €/m² im oberen Drittel der Nachbarorte. Drachselsried (3.102 €/m²) und Langdorf (3.333 €/m²) liegen in ähnlichen Bereichen, während Patersdorf (1.628 €/m²) und Arnbruck (2.043 €/m²) deutlich darunter liegen.

Die Bruttomietrendite von 4,16 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Bodenmais weist mit 6,08 % die höchste Rendite auf, Drachselsried mit 2,96 % und Langdorf mit 2,67 % die niedrigsten. Die hohe Rendite in Bodenmais resultiert aus einem niedrigeren Kaufpreis (2.056 €/m²) bei gleichzeitig hoher Miete (10,42 €/m²).

Böbrach folgt damit einem Muster, das sich aus dem Verhältnis von Miete zu Kaufpreis ergibt: Die Mieten sind im regionalen Vergleich außergewöhnlich hoch, während die Kaufpreise moderat ausfallen. Dies führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite im regionalen Kontext, die jedoch unter dem deutschen Durchschnitt liegt.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Böbrach ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 1.646 Einwohnern (2015) sank sie auf 1.606 (2021), erholte sich leicht auf 1.622 (2023/2024). Insgesamt bedeutet dies einen Rückgang von 1,46 % über den Zeitraum. Die Arbeitslosenquote stieg von 2,89 % (2015) auf 3,51 % (2023), mit einem Zwischenhoch von 3,74 % im Jahr 2020.

Der Kreis Regen, zu dem Böbrach gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 297 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Index Wohlstand/Soziale Lage liegt mit Rang 110 im oberen Drittel, während Wettbewerb und Innovation (Rang 354), Arbeitsmarkt (Rang 307) und Dynamik (Rang 325) im unteren Bereich liegen. Der Demografie-Index liegt mit Rang 255 leicht unter dem Median.

Diese Standortfaktoren gehen einher mit der wirtschaftlichen Struktur der Gemeinde: Böbrach ist eine Wohngemeinde ohne nennenswerte lokale Wirtschaft. Die 635 am Wohnort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten müssen ihre Arbeitsplätze außerhalb der Gemeinde suchen. Die Abhängigkeit von Pendlerströmen und die schwache lokale Wirtschaft korrespondieren mit den niedrigen Prognos-Rängen in den Bereichen Arbeitsmarkt und Wettbewerb.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der Bahnanschluss wurde 1991 eingestellt; seit 2016 verkehren wieder Personenzüge auf der Strecke, halten jedoch nicht in Böbrach, da der Bahnhof Teisnach drei Kilometer westlich schneller erreichbar ist.