Schöllnach, M

Marktüberblick

Schöllnach ist ein Markt im Osten des Landkreises Deggendorf in Niederbayern mit 4.951 Einwohnern auf 39,9 km² Fläche. Der Ort liegt im Naturpark Bayerischen Wald am Fuße des Brotjacklriegel und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Er ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Schöllnach und verfügt über 61 Gemeindeteile, darunter die 1972 eingemeindeten Orte Riggerding und Taiding. Die Bevölkerungsdichte beträgt 124 Einwohner pro km² und liegt damit unter der des Landkreises Deggendorf (142 Einw./km²). Schöllnach besitzt einen Bahnhof an der Bahnstrecke Hengersberg–Eging und unterhält eine Grundschule, eine Hauptschule, eine Realschule sowie ein sonderpädagogisches Förderzentrum.

Der Immobilienmarkt zeigt ein moderates Preisniveau: Die Angebotsmiete liegt bei 8,07 Euro pro Quadratmeter und der Angebotskaufpreis bei 2.267 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 23,4 und die Bruttomietrendite von 4,27 Prozent beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven – ein relativ günstiger Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Schöllnach haben seit 2018 deutlich zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,84 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 7,79 Euro – ein Anstieg um rund 61 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 2018 auf 2020 (von 4,84 auf 6,36 Euro) sowie von 2021 auf 2022 (von 6,53 auf 7,40 Euro). Seit 2022 stabilisiert sich die Miete auf einem höheren Niveau zwischen 6,86 und 7,79 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. 2018 lag der Kaufpreis bei 1.000 Euro pro Quadratmeter, stieg 2019 auf 2.100 und 2020 auf 2.625 Euro, fiel dann aber 2021 auf 1.325 und 2022 auf 794 Euro. Ab 2023 folgte ein neuer Aufwärtstrend: 1.812 Euro (2023), 1.554 Euro (2024), 2.039 Euro (2025) und 2.419 Euro (2026). Die starken Schwankungen könnten auf einen Markt mit geringer Transaktionsdichte hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark beeinflussen. Der CAGR von 11,68 Prozent über die gesamte Reihe ist daher mit Vorsicht zu interpretieren.

Regionale Einordnung

Schöllnach liegt mit seiner Angebotsmiete von 8,07 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,65 Euro und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Auch beim Kaufpreis (2.267 Euro/m²) liegt der Ort unter dem Kreiswert von 2.654 Euro und dem Landeswert von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,4 ist niedriger als im Kreis (25,56) und im Bundesland (26,10), was bedeutet, dass der Kaufpreis in Schöllnach weniger Jahre der Miete entspricht als in den Vergleichsregionen.

Die Bruttomietrendite von 4,27 Prozent liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (4,20 %) und dem bayerischen Wert (4,13 %), aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im bayerischen Vergleich belegt Schöllnach damit den 68. Perzentilrang – die Mietrendite liegt höher als bei rund 69 Prozent der Orte in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Zenting (7,2 km entfernt) weist mit 4,67 Prozent die höchste Rendite auf, verbunden mit dem niedrigsten Kaufpreis der Nachbarschaft (1.946 Euro/m²). Iggensbach (4,1 km) hat mit 3,10 Prozent die niedrigste Rendite und den höchsten Kaufpreis (3.285 Euro/m²). Schöllnach liegt mit 4,27 Prozent im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 3,23 Prozent von 4.796 auf 4.951 Einwohner entwickelt. Dieser leichte Zuzug steht im Kontext einer stabilen ländlichen Gemeinde mit funktionierender Infrastruktur.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Deggendorf, zu dem Schöllnach gehört, erreichte der Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamt-Ranking von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 61 – ein gutes Mittelfeld. Besonders gut schnitt der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 50 ab, gefolgt vom Wohlstand- und Sozialindex mit Rang 115, der schwächere Bewertung. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 105, was auf strukturelle Herausforderungen hinweist.

Schöllnach selbst verfügt über keine Hochschule. Die Bildungsinfrastruktur beschränkt sich auf eine Grundschule, eine Hauptschule, eine Realschule und ein sonderpädagogisches Förderzentrum. Die Gemeinde ist staatlich anerkannter Erholungsort, was auf touristische Relevanz im Naturpark Bayerischen Wald hinweist.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe einen deutlichen Anstieg von 43 im Jahr 2022 auf 107 im Jahr 2023. Die genaue Bedeutung dieses Wertes ist ohne weitere Kontextinformationen nicht eindeutig zu interpretieren.

Schöllnach profitiert von seiner Lage im Osten des Landkreises Deggendorf, nahe der Grenze zum Landkreis Passau. Der Ort liegt im Gäuboden, einer der fruchtbarsten Regionen Bayerns, und ist Teil des Naturparks Bayerischen Wald. Die Bahnverbindung nach Hengersberg und Eging bietet eine Anbindung an das regionale Schienennetz.