Grattersdorf

Marktüberblick

Grattersdorf liegt im niederbayerischen Landkreis Deggendorf auf 476 m ü. NHN und umfasst 36 Gemeindeteile auf 25,98 km² Fläche. Die Gemeinde zählt 1.350 Einwohner (2024), was einer Dichte von 52 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort ist landwirtschaftlich geprägt: 41 Betriebe bewirtschaften 741 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche. Am Arbeitsort sind lediglich 56 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 579 Einwohner am Wohnort erwerbstätig sind — Grattersdorf ist damit eine deutliche Pendlergemeinde.

Preisniveau und Entwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.132 € je m² und damit über dem Kreisdurchschnitt von 2.654 €/m². Mit dem Bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² liegt Grattersdorf fast auf Landesniveau, obwohl die Gemeinde strukturell ländlich geprägt ist. Die Angebotsmiete von 8,64 €/m² liegt hingegen unter dem Kreiswert (8,65 €/m²) und deutlich unter dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und vergleichsweise moderater Miete drückt sich in der Bruttomietrendite von 3,31 % aus — ein Wert, der sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (4,20 %) als auch unter dem bayerischen Mittel (4,13 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 30,21 liegt über dem Kreis- (25,56) und dem Bayerndurchschnitt (26,10). In Bayern liegt Grattersdorf mit seiner Rendite im unteren Quartil (Perzentilrang 24,3 %).

Die Zeitreihen zeigen für beide Märkte starke jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,44 €/m² (2018) und 10,32 €/m² (2026), der Kaufpreis zwischen 2.257 €/m² (2020) und 3.500 €/m² (2026). Bei einer so kleinen Gemeinde entsprechen diese Ausschläge dem Muster geringer Inseratendichte: wenige Vermietungen oder Verkäufe können den Durchschnittswert eines Jahres deutlich nach oben oder unten ziehen. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Angeboten beruhen — ihre Aussagekraft ist jedoch durch die geringe Fallzahl eingeschränkt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl wuchs von 1.262 (2015) auf 1.350 (2024) — ein Anstieg von knapp 7 %. Vor diesem Trend lag ein Rückgang: Zwischen 1988 und 2018 sank die Bevölkerung um 8,2 %, der deutlichste prozentuale Einwohnerrückgang im gesamten Landkreis Deggendorf in diesem Zeitraum. Die jüngste Entwicklung kehrt diesen Trend also um, wenn auch auf niedrigem Niveau.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,56 % und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Allerdings spiegelt diese Quote nur die lokal gemeldeten Arbeitslosen wider — die hohe Zahl der Pendler (579 Beschäftigte am Wohnort gegenüber 56 am Arbeitsort) zeigt, dass die Erwerbstätigkeit der Bevölkerung außerhalb der Gemeinde stattfindet. Die Gemeinde verfügt über eine Kindertageseinrichtung mit 49 Plätzen und 48 betreute Kinder (2022).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,2 km zeigt Grattersdorf ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis von 3.132 €/m² liegt knapp über Auerbach (3.096 €/m²), dem zweithöchsten Wert im Umkreis, und deutlich über allen anderen Nachbargemeinden — Hunding weist mit 940 €/m² einen extrem niedrigen Wert aus, Schaufling (1.474 €/m²) und Schöfweg (1.711 €/m²) liegen ebenfalls weit darunter. Die Angebotsmiete von 8,64 €/m² bewegt sich im Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Die Bruttomietrendite von 3,31 % liegt unter allen Nachbarorten außer Auerbach (3,12 %). Hunding fällt mit 10,92 % und Schaufling mit 6,86 % durch deutlich höhere Renditen auf — was primär an ihren niedrigeren Kaufpreisen liegt. Grattersdorf gehört damit zu den orten mit der niedrigsten Rendite im direkten Umland.

Auf Kreis- und Landesebene rangiert der Landkreis Deggendorf im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 61 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders gut schnitt der Kreis in der Dynamik (Platz 50) ab, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 115 schwächer abschnitt. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.