Hengersberg, M

Marktüberblick

Hengersberg liegt im niederbayerischen Landkreis Deggendorf und weist einen Immobilienmarkt auf, der sich durch überdurchschnittliche Preise im bundesweiten Vergleich auszeichnet, aber unter dem bayerischen Durchschnitt bleibt. Die Angebotsmiete beträgt 9,16 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 2,7 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, jedoch 9,4 Prozent unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.865 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro um 19 Prozent, bleibt aber 11,7 Prozent unter dem bayerischen Wert von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und auch unter dem bayerischen Niveau von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,07 entspricht nahezu dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und liegt leicht über dem Kreis-Deggendorf-Mittel von 25,56. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Preisen kennzeichnet einen nachfrageseitigen Markt, in dem die Kaufpreise die Mieteinnahmen überproportional übersteigen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Hengersberg war in den letzten Jahren stark dynamisch. Von 5,60 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete kontinuierlich auf 10,97 Euro im Jahr 2026 — ein Anstieg von fast 96 Prozent in acht Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,77 Prozent entspricht. Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,16 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert von 2026, was auf eine Korrektur oder eine veränderte Angebotsstruktur hindeutet.

Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Bild: Hier herrscht hohe Volatilität. Nach 3.231 Euro im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 2.009 Euro im Jahr 2022, dann ein Anstieg auf 2.524 Euro im Jahr 2023. Der Wert von 4.936 Euro im Jahr 2025 stellt einen extremen Ausreißer dar, der den langfristigen CAGR von 1,46 Prozent über alle Jahre gemittelt kaum beeinflusst. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.865 Euro liegt zwischen dem langjährigen Niveau und diesem Ausreißer. Die Diskrepanz zwischen dem Zeitreihenwert von 2025 und dem aktuellen Angebotswert sowie zwischen dem Zeitreihenwert von 2026 und dem aktuellen Mietwert deutet darauf hin, dass der Markt sich von den Spitzenwerten des Vorjahres bereits wieder korrigiert hat.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,4 Kilometern positioniert sich Hengersberg als einer der teuersten Märkte. Mit 9,16 Euro Angebotsmiete liegt der Ort deutlich über allen Nachbarn — der nächsthöhere Wert liegt bei 8,64 Euro in Grattersdorf. Auch der Kaufpreis von 2.865 Euro gehört zur oberen Hälfte der Nachbarschaft, wobei Schaufling mit 1.474 Euro ein deutliches Preisgefälle aufweist.

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn. Schaufling fällt mit 6,86 Prozent als Ausreißer nach oben auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis dort zurückzuführen ist. In Auerbach und Iggensbach liegen die Renditen mit 3,12 bzw. 3,10 Prozent unter dem Hengersberger Wert, was zeigt, dass dort die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete stärker gestiegen sind.

Auf Kreisebene liegt Hengersberg bei Miete, Kaufpreis und Kaufpreisfaktor über dem Durchschnitt des Landkreises Deggendorf, während die Rendite darunter liegt. Im Landesvergleich bleibt der Ort bei allen Preiskennzahlen unter dem bayerischen Mittel, die Rendite liegt ebenfalls darunter. Der Perzentilrang von 50,2 im Bundesland zeigt, dass Hengersberg genau im Mittelfeld der 2.056 betrachteten bayrischen Orte liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Hengersberg ist seit 2015 um 5,7 Prozent von 7.476 auf 7.904 Einwohner gewachsen, mit einem Höchststand von 8.070 im Jahr 2022. Das Wachstum ist modest, aber beständig — ein Zeichen für eine stabile Gemeinde, die Zuzug anzieht, ohne überhitzt zu sein.

Die Arbeitslosenquote von 134 Promille (13,4 Prozent) ist hoch und übertrifft die Werte der Vorjahre deutlich. Im Jahr 2022 lag sie mit 93 Promille noch bei einem der niedrigsten Werte der Reihe. Der Anstieg auf 134 Promille im Jahr 2023 entspricht einem Sprung von über 44 Prozent innerhalb eines Jahres. Diese Entwicklung geht einher mit der Struktur des Ortes: 2017 überwog die Zahl der Einpendler um 1.331 Personen gegenüber den am Ort Beschäftigten, was auf eine Arbeitsmarktabhängigkeit von außerhalb der Gemeinde hindeutet.

Die 83 landwirtschaftlichen Betriebe auf 2.362 Hektar landwirtschaftlicher Fläche (Stand 2017) zeigen die landwirtschaftliche Prägung der Gemeinde. Der Rückgang der Betriebe von 152 im Jahr 1999 auf 83 im Jahr 2017 entspricht einem Strukturwandel, der in ländlichen Räumen Bayerns typisch ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Deggendorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 61 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im oberen Drittel. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 50 aus, gefolgt vom Stärke-Index mit Rang 81. Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 105) und bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 115). Diese Teilindizes spiegeln die zuvor beschriebene hohe Arbeitslosenquote und die modesten Einkommensverhältnisse wider.

Verkehrstechnisch ist Hengersberg durch die A3-Anschlussstelle gut angebunden, was die Pendlerfähigkeit nach Deggendorf und weiter nach Passau oder Regensburg ermöglicht. Die Bahnstrecke Deggendorf–Kalteneck endet heute in Hengersberg und wird nur noch im Güterverkehr betrieben — der Personenverkehr ist auf die Straße verlagert. Der Ort besitzt keine Hochschule, was die Attraktivität für junge, hochqualifizierte Zuzügler einschränkt.

Die Kombination aus guter Autobahnanbindung, moderatem Bevölkerungswachstum und einem Prognos-Rang im oberen Drittel spricht für eine stabile Standortbasis, die durch die hohe Arbeitslosigkeit und den Strukturwandel in der Landwirtschaft jedoch gebremst wird.