Niederalteich

Lage und Struktur

Niederalteich ist eine 9,97 km² große Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Deggendorf. Sie liegt am linken Ufer der Donau, etwa fünf Kilometer südöstlich der Isar-Mündung am Fuße des Bayerischen Waldes. Die Gemeinde umfasst zwei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Niederalteich und die Einöde Gundlau. Mit 1.773 Einwohnern (2024) und 178 Einwohnern je km² ist sie deutlich dichter besiedelt als der Landkreis Deggendorf insgesamt, der eine Bevölkerungsdichte von 142 Einwohnern je km² aufweist.

Der Ort ist geprägt durch das Benediktinerkloster Niederaltaich, das im 8. Jahrhundert gegründet wurde und dessen Abteikirche den Titel Basilica minor trägt. Das St.-Gotthard-Gymnasium, die Abt-Joscio-Schule und die Landvolkshochschule St. Gunther sind weitere prägende Einrichtungen. Der Donauradweg und die EuroVelo-6-Route verlaufen durch den Ort. Im Mai und Juni 2013 war Niederalteich von einem schweren Hochwasser betroffen, bei dem über 1.800 Anwohner evakuiert werden mussten.

Die Gemeinde gehört zum Tourismusgebiet Bayerischer Wald und Gäuboden. Der Landkreis Deggendorf selbst wird durch die Donau in zwei unterschiedliche Landschaftsräume getrennt: die waldigen Ausläufer des Bayerischen Waldes und die fruchtbaren Ebenen des Gäubodens.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete in Niederalteich beträgt 7,57 Euro je Quadratmeter. Damit liegt sie knapp über dem niedrigsten Wert im direkten Umfeld: Moos liegt mit 7,51 Euro nur unwesentlich darunter, alle anderen Nachbarorte im Umkreis von bis zu zehn Kilometern liegen deutlich höher. Hengersberg erreicht mit 9,16 Euro die höchste Miete im Nahbereich, gefolgt von Osterhofen mit 8,50 Euro.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.665 Euro je Quadratmeter. Das ist knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.654 Euro, aber 17,9 Prozent unter dem Bayerndurchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 29,33 liegt über dem Kreiswert von 25,56 und dem Bayerndurchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass man für den Kaufpreis rund 29 Jahre Bruttomieteinnahmen zahlen müsste, um die Investitionskosten einzuspielen.

Die Bruttomietrendite von 3,41 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,20 Prozent und unter den meisten Nachbarorten. Nur Auerbach (3,12 Prozent) und Iggensbach (3,10 Prozent) weisen eine niedrigere Rendite auf. Schaufling fällt mit 6,86 Prozent als deutlicher Ausreißer nach oben auf – verursacht durch den extrem niedrigen Kaufpreis von 1.474 Euro je Quadratmeter.

Die niedrige Rendite in Niederalteich entsteht dadurch, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete überdurchschnittlich hoch ist: Der Kaufpreis liegt mit 82 Prozent des Bayerndurchschnitts nur leicht darunter, während die Miete mit 75 Prozent noch deutlicher darunter liegt. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist also ungünstiger als im bayerischen Durchschnitt.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Niederalteich war in den letzten Jahren stark volatil. Die Angebotsmiete stieg von 6,49 Euro je Quadratmeter (2018) auf 8,85 Euro (2022), fiel dann 2023 auf 6,91 Euro zurück und erholte sich bis 2026 auf 9,07 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,27 Prozent. Die Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der anfällig für kurzfristige Nachfragespitzen und -einbrüche ist.

Der Kaufmarkt zeigte eine noch stärkere Dynamik. Von 2022 bis 2025 fiel der Angebotskaufpreis von 3.445 Euro je Quadratmeter auf 1.933 Euro – ein Rückgang von rund 44 Prozent. Im Jahr 2026 erholte er sich wieder auf 2.645 Euro, was einem Anstieg von 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Trend: Nach der Hochphase 2021/2022 korrigierten sich die Immobilienpreise in vielen Regionen deutlich, bevor sie sich 2026 teilweise erholten.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief stabil bis leicht positiv. Von 1.714 Einwohnern (2015) wuchs die Gemeinde auf 1.797 (2021), bevor sie wieder auf 1.773 (2023/2024) sank. Insgesamt entspricht dies einem Zuwachs von 3,44 Prozent über den Beobachtungszeitraum. Die stabile bis leicht wachsende Bevölkerung steht im Gegensatz zu den starken Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,16 Prozent (2015) auf 3,48 Prozent (2023). Damit hat sie sich um mehr als 60 Prozent erhöht, bleibt aber im absoluten Vergleich mit deutschen Durchschnittswerten noch moderat. Der Anstieg korreliert zeitlich mit der wirtschaftlichen Unsicherheit während und nach der Pandemie.

Regionale Einordnung

Niederalteich liegt im unteren Drittel des bayerischen Miet- und Kaufpreisgefüges. Die Angebotsmiete von 7,57 Euro je Quadratmeter liegt 25,1 Prozent unter dem Bayerndurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.665 Euro je Quadratmeter liegt 17,9 Prozent darunter. Im bundesweiten Vergleich ist die Miete mit 7,57 Euro 15,1 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis mit 2.665 Euro jedoch 10,6 Prozent darüber.

Im Kreis Deggendorf nimmt Niederalteich eine Randposition ein: Die Miete liegt 12,5 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 8,65 Euro, während der Kaufpreis mit 2.665 Euro nahezu exakt dem Kreiswert von 2.654 Euro entspricht. Dieser Unterschied – niedrige Miete bei durchschnittlichem Kaufpreis – ist der Grund für die unterdurchschnittliche Bruttomietrendite von 3,41 Prozent im Vergleich zum Kreisdurchschnitt von 4,20 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Niederalteich und Moos das preislich untere Ende des lokalen Marktes bilden. Hengersberg und Auerbach liegen bei den Kaufpreisen deutlich darüber (2.865 bzw. 3.096 Euro), bei vergleichsweise hohen Mieten. Schaufling fällt mit einem Kaufpreis von nur 1.474 Euro und einer Rendite von 6,86 Prozent aus dem Muster – ein Hinweis darauf, dass der lokale Immobilienmarkt nicht homogen ist und es innerhalb kurzer Distanz erhebliche Preisunterschiede geben kann.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite in Bayern liegt bei 29,1. Das bedeutet, dass Niederalteich bei der Rendite unter etwa 71 Prozent aller bayerischen Orte liegt – ein Indikator für einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Standortfaktoren

Der Landkreis Deggendorf erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 61 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit gehört er zum oberen Drittel der Kreise in Deutschland. Die Teilindizes zeigen jedoch unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 50 im oberen Bereich, der Stärke-Index mit Rang 81 im mittleren Bereich. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 115) und im Arbeitsmarkt (Rang 105) liegt der Kreis im unteren Bereich des oberen Drittels – also deutlich hinter den Werten im Gesamtindex. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Deggendorf und nicht spezifisch für die Gemeinde Niederalteich.

Die gestiegene Arbeitslosenquote von 2,16 Prozent (2015) auf 3,48 Prozent (2023) spiegelt sich im schwächeren Arbeitsmarkt-Rang wider. Mit 38 arbeitslosen Personen (2023) bleibt die absolute Zahl gering, der relative Anstieg ist jedoch signifikant.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Abt-Joscio-Schule, das St.-Gotthard-Gymnasium und die Landvolkshochschule St. Gunther sind schulische Einrichtungen, die den lokalen Bildungsbedarf decken, aber keine akademische Nachfrage nach Mietwohnungen generieren.

Die Lage am Donauradweg und die Nähe zum Bayerischen Wald sind touristische Faktoren, die sich positiv auf die Attraktivität des Ortes auswirken können. Das Kloster Niederaltaich als historisches und kulturelles Zentrum trägt zur Identität des Ortes bei. Die Hochwassergefahr, die sich 2013 in einer Katastrophe zeigte, bleibt ein strukturelles Risiko für die Gemeinde.

Für diesen Ort liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.