Iggensbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Der Immobilienmarkt in Iggensbach ist durch eine auffällige Schieflage zwischen Kaufpreis und Miete geprägt. Mit 3.285 Euro pro Quadratmeter liegt der Angebotskaufpreis über dem Kreis- und dem Bayerndurchschnitt, während die Angebotsmiete von 8,48 Euro pro Quadratmeter unter beiden Durchschnitten liegt. Diese Kombination drückt die Bruttomietrendite auf 3,1 Prozent — den niedrigsten Wert aller acht untersuchten Nachbarorte und ein Perzentil von 14,8 im Landesvergleich. Das bedeutet, dass die Rendite in Iggensbach niedriger ist als in rund 85 Prozent aller vergleichbaren Orte in Bayern.

Der Kaufpreisfaktor von 32,3 liegt ebenfalls über allen Referenzwerten (Kreis: 25,6, Bayern: 26,1, Deutschland: 26,1). Ein Faktor von 32,3 bedeutet, dass der Kaufpreis das 32,3-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Bei gleichzeitig niedriger Miete und hohem Kaufpreis zeigt sich ein Markt, in dem die Nachfrage nach Wohneigentum die Mietnachfrage übertrifft.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatile Werte mit unterschiedlichen Trends

Die Angebotsmieten zeigen in den letzten Jahren starke Schwankungen: Von 6,89 Euro im Jahr 2019 fiel der Wert 2020 auf 4,67 Euro, stieg 2022 auf 9,34 Euro, fiel 2023 wieder auf 7,82 Euro und erreichte 2024 mit 9,64 Euro ein neues Hoch. Der aktuelle Wert von 8,48 Euro liegt damit mittig in dieser Spanne. Der CAGR von 2,89 % über den gesamten Zeitraum deutet auf einen leichten Aufwärtstrend hin.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch ausgeprägter: Nach 2.857 Euro (2021) und 2.671 Euro (2022) sprang der Wert 2023 auf 3.951 Euro, fiel 2024 wieder auf 3.048 Euro und liegt aktuell bei 3.285 Euro. Der langfristige CAGR von -1,06 % zeigt, dass der Kaufpreis über den betrachteten Zeitraum leicht rückläufig war. Der aktuelle Wert liegt rund 21 % über dem letzten Zeitreihenwert von 2.708 Euro (2026), was auf eine jüngste Preisbewegung nach oben hindeutet, die in der Jahresreihe noch nicht vollständig abgebildet ist.

Die starken jährlichen Schwankungen sind typisch für Angebotswerte in kleinen Märkten mit geringer Transaktionszahl. Sie spiegeln nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktentwicklung wider, sondern auch veränderte Angebotszusammensetzungen.

Regionale Einordnung: Premiumstandort im Landkreis

Im regionalen Vergleich sticht Iggensbach als der teuerste Nachbarort beim Kaufpreis hervor. Mit 3.285 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über Grattersdorf (3.132 Euro) und Auerbach (3.096 Euro), die die nächsten Pendants bilden. Bei der Miete liegt Iggensbach mit 8,48 Euro im Mittelfeld der Nachbarn — unter Hengersberg (9,16 Euro) und Grattersdorf (8,64 Euro), aber über Künzing (7,89 Euro).

Die Konsequenz dieser Preisstruktur ist die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte. Während Hofkirchen mit 4,63 % und Schöllnach mit 4,27 % deutlich bessere Renditen bieten, liegen Auerbach (3,12 %) und Grattersdorf (3,31 %) nur knapp über Iggensbach. Der Unterschied zwischen Iggensbach und den besser gestellten Nachbarn erklärt sich primär durch den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis: Die Miete liegt nur leicht unter dem Nachbarmittel, der Kaufpreis jedoch deutlich darüber.

Im Kreisvergleich liegt Iggensbach bei der Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,65 Euro, beim Kaufpreis aber 24 % darüber. Das Muster zeigt, dass Iggensbach nicht dem regionalen Durchschnitt folgt, sondern sich als teurerer Standort innerhalb des Landkreises positioniert.

Bevölkerung und Struktur: Wachsende Auspendlergemeinde

Iggensbach hat 2.235 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 19,08 Quadratkilometern, was einer Dichte von 117 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 6,8 % gewachsen — von 2.092 auf 2.235 Einwohner. Besonders dynamisch war der Zuzug zwischen 2019 und 2022, als die Einwohnerzahl um 5,1 % stieg.

Die Wirtschaftsstruktur kennzeichnet Iggensbach als Auspendlergemeinde. Von den 924 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort arbeiten nur 157 am Ort (64 im produzierenden Gewerbe, 21 im Handel und Verkehr, 72 in sonstigen Bereichen). Das Verhältnis von rund 6:1 zwischen Wohnort- und Arbeitsortbeschäftigten zeigt, dass die Mehrheit der Erwerbstätigen pendelt.

Die Gemeinde verfügt über 35 landwirtschaftliche Betriebe mit 645 Hektar Nutzfläche. Der direkte Anschluss an die Autobahn A 3 (Anschlussstelle 112) macht Iggensbach zu einem attraktiven Wohnort für Berufspendler, die von der Nähe zu Deggendorf und Passau profitieren, ohne die höheren Stadtpreise zahlen zu müssen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 34 Promille (3,4 %). Im Prognos-Zukunftsatlas erreicht der Landkreis Deggendorf im Arbeitsmarktindex Rang 105 von 400, was auf strukturelle Schwächen im regionalen Arbeitsmarkt hindeutet.

Standortfaktoren: Dynamische Lage mit strukturellen Grenzen

Der Landkreis Deggendorf, dem Iggensbach angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 61 von rund 400 deutschen Kreisen — ein solides Ergebnis, das über dem Median liegt. Die Stärke des Rankings liegt in der Dynamik (Rang 50). Schwächer positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 105) und in Wohlstand und sozialer Lage (Rang 115).

Diese Mischung aus dynamischer Lage und strukturellen Arbeitsmarktschwächen beschreibt auch Iggensbach selbst: Die Gemeinde profitiert von der verkehrsgünstigen Lage an der A 3 und zieht Zuzügler an, während die lokale Wirtschaft begrenzt ist und die Erwerbstätigen Auspendler sind. Die Abwesenheit von Hochschulen am Ort kann ein Faktor für die niedrige Mietrendite sein, da kein akademischer Nachfrageimpuls auf den lokalen Immobilienmarkt wirkt.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum (+6,8 % seit 2015), guter Verkehrsanbindung und dem Status als ländliche Gemeinde im Einzugsbereich zweier Oberzentren schafft eine stabile, aber begrenzte Nachfrage nach Wohneigentum. Das spiegelt sich in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen wider, ohne dass die Mieten entsprechend profitieren.