Perach

Marktüberblick: Teuerster Nachbarort mit extremer Bewertung

Perach liegt im oberbayerischen Landkreis Altötting und zählt mit 4.228 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis zu den teuersten Orten im Umland. Der Kaufpreisfaktor von 34,1 liegt deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 30,2, dem bayerischen Mittel von 26,1 und dem Bundesdurchschnitt von 26,1. Die Angebotsmiete von 10,33 Euro pro Quadratmeter liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,76-Fachen des Bundesdurchschnitts über dem Mittel, die Miete mit dem 1,16-Fachen nur wenig. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,93 Prozent – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,6 Kilometern. Nur Erlbach (2,92 %) und Winhöring (3,00 %) liegen ähnlich niedrig. Perach ist damit ein Markt, in dem die Kaufpreise die Mieten deutlich überholen. Das Perzentil von 9,3 im Bundesland bestätigt: Perach gehört zu den teuersten Orten Bayerns.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die aktuelle Datenlage zeigt, dass diese Bewertung nicht isoliert ist. Der Kreis Altötting erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 70 von rund 400 Kreisen, mit dem Dynamik-Rang 32 sogar im vorderen Drittel. Diese positive Standortbewertung des Landkreises schlägt sich in den Preisen nieder, die über allen regionalen und überregionalen Durchschnitten liegen.

Preisentwicklung: Volatiler Anstieg mit extremer Dynamik

Die Kaufpreisentwicklung in Perach ist durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Zwischen 2018 und 2026 zeigt die Zeitreihe einen CAGR von 9,63 Prozent, doch dieser Durchschnittswert verschleiert die tatsächliche Volatilität: 2021 stieg der Preis auf 3.491 Euro pro Quadratmeter, fiel 2022 auf 2.837 Euro, stieg 2023 wieder auf 3.513 Euro, fiel 2025 auf 2.817 Euro und legte 2026 auf 4.776 Euro zu. Die Miete entwickelte sich deutlich stabiler: Von 7,63 Euro 2019 auf 10,38 Euro 2021, dann Plateau um 10,30 bis 10,80 Euro, mit einem Höchstwert von 11,23 Euro 2025 und einem Rückgang auf 10,46 Euro 2026. Der Miet-CAGR liegt bei 4,61 Prozent.

Die Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung ist auffällig: Der Kaufpreis schwankt um mehr als 70 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert der Reihe, während die Miete um etwa 47 Prozent variiert. Diese Volatilität entspricht dem Muster kleiner, ländlicher Märkte mit geringer Transaktionszahl, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.228 Euro liegt zwischen den Zeitreihenwerten von 2025 und 2026.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachsende Wohngemeinde

Perach wächst seit Jahren: Die Einwohnerzahl stieg von 1.240 im Jahr 2015 auf 1.332 im Jahr 2024, ein Plus von 7,4 Prozent. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 94 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote von 1,06 Prozent (2023) ist extrem niedrig und lag in den Vorjahren teilweise noch darunter (0,26 Prozent im Jahr 2017). Diese niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Struktur der Gemeinde: Perach hat 204 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, aber 524 Beschäftigte. Das ergibt ein Auspendler-Saldo von 320 – Perach ist eine reine Wohngemeinde, keine Arbeitsortgemeinde.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, extremer Arbeitsmarktnähe und ländlicher Lage treibt die Nachfrage nach Immobilien. Gleichzeitig fehlt die Gegenkraft durch ein lokales Arbeitsangebot, das die Kaufpreise dämpfen könnte. Der Ort verfügt über keine Hochschulen und ist seit der Aufhebung des Haltepunkts Perach im Jahr 1986 nicht mehr direkt an das Schienennetz angebunden. Die nächstgelegene Bahnstation ist Neuötting in der Nachbargemeinde Winhöring.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach oben im Umland

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8,6 Kilometern hebt sich Perach deutlich ab. Mit 4.228 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis liegt der Ort um 18,8 Prozent über dem nächstgelegenen Nachbarort Reischach (3.560 Euro) und um 87,2 Prozent über Zeilarn (2.258 Euro), dem günstigsten Ort im Vergleich. Die Miete von 10,33 Euro liegt im Mittelfeld: Sie ist höher als in Reischach (9,17 Euro) und Zeilarn (8,27 Euro), aber niedriger als in Emmerting (11,12 Euro) und Altötting (10,70 Euro).

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und mittlerer Miete führt zur niedrigsten Bruttomietrendite aller Nachbarorte. Marktl zeigt das umgekehrte Muster: moderate Miete bei niedrigem Kaufpreis und einer Rendite von 4,24 Prozent. Zeilarn liegt mit 4,40 Prozent noch darüber. Perach ist damit der Ort im Umland, an dem die Preisbildung am stärksten von der Kaufpreis- und nicht von der Mietseite getrieben wird. Diese Struktur entspricht dem Muster von Wohngemeinden in ländlichen Lagen mit hoher Lebensqualität, aber geringer eigener Wirtschaftskraft.