Oberbergkirchen

Marktüberblick

Oberbergkirchen liegt im tertiären Hügelland nördlich des Isentals, etwa 15 km nordwestlich der Kreisstadt Mühldorf am Inn. Die 27,5 km² große Gemeinde mit 1.766 Einwohnern (Stand 31. Dezember 2025) ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Oberbergkirchen und weist eine Bevölkerungsdichte von 64 Einwohnern je km² auf. Die Gemeinde ist landwirtschaftlich strukturiert: 2022 bestanden 65 landwirtschaftliche Betriebe mit 2.143 ha genutzter Fläche, während die Gewerbesteuereinnahmen mit 90.000 € von insgesamt 2,8 Millionen € Gemeindesteuereinnahmen nur einen geringen Anteil ausmachten.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.071 € je m², die Angebotsmiete bei 8,24 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,22 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,07. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Miet- oder Kaufspreisspiegel-Ergebnis dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Oberbergkirchen verlaufen über die letzten Jahre volatil. Nach einem Wert von 6,42 € je m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 8,83 € je m², fielen 2023 auf 7,84 € und erreichten 2024 mit 5,00 € je m² einen Tiefpunkt. 2025 kletterten die Angebotswerte erneut auf 9,33 € je m², bevor sie 2026 auf 6,75 € je m² zurückgingen. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 0,63 %, was die starken Schwankungen zwischen den Jahren jedoch nicht widerspiegelt.

Der Angebotskaufpreis ist seit 2022 deutlich gesunken: Von 3.789 € je m² im Jahr 2022 auf 2.310 € je m² im Jahr 2025, einem Rückgang von rund 39 % in drei Jahren. Der CAGR beträgt -15,2 %. Dieser starke Rückgang steht im Gegensatz zur stabilen Bevölkerungsentwicklung und deutet auf eine Korrektur des lokalen Marktes hin.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt liegen sowohl die Miete als auch der Kaufpreis in Oberbergkirchen unter dem Landesmittel: 8,24 € je m² gegenüber 10,11 € je m² in Bayern und 3.071 € je m² gegenüber 3.246 € je m². Der Kaufpreisfaktor von 31,07 liegt jedoch über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, und die Bruttomietrendite von 3,22 % liegt deutlich unter dem Landesmittel von 4,13 %. Das bedeutet: Obwohl die absoluten Preise in Oberbergkirchen unter dem bayerischen Durchschnitt liegen, ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ungünstiger als im Landesdurchschnitt – die Miete rentiert sich hier langsamer als andernorts in Bayern.

Im Kreis Mühldorf am Inn schneidet Oberbergkirchen ähnlich ab: Die Miete liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,36 € je m², der Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt von 3.978 € je m². Die Rendite von 3,22 % liegt leicht unter dem Kreiswert von 3,30 %. Im Bundesland belegt Oberbergkirchen mit einem Rendite-Perzentil von 19,5 % den unteren Fünftel der 2.056 verglichenen Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Wurmsham weist mit 825 € je m² einen extrem niedrigen Kaufpreis und eine Rendite von 12,9 % auf, während Schönberg mit 5.357 € je m² und 2,59 % Rendite das andere Extrem darstellt. Oberbergkirchen liegt mit 3.071 € je m² und 3,22 % Rendite dazwischen, nahe am Niveau von Lohkirchen (3.494 €, 3,73 %) und Ampfing (3.779 €, 3,45 %).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Oberbergkirchens ist seit 2015 leicht gestiegen: Von 1.653 im Jahr 2015 auf 1.724 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 71 Einwohnern oder 4,3 %. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Zwischen 2015 und 2019 stieg die Zahl von 1.653 auf 1.726, fiel dann bis 2021 auf 1.697 und stabilisierte sich seither bei rund 1.700 bis 1.724.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,66 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und gehört zu den niedrigsten in der Region. Sie schwankte zwischen 0,97 % (2018) und 2,36 % (2020). Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der Struktur als Wohngemeinde: 2022 waren 273 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort registriert, während am Arbeitsort ebenfalls 273 Personen erfasst waren. Die Zahl der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe (143) und im Handel, Verkehr, Gastgewerbe (35) deutet auf eine gewisse lokale Wirtschaftsaktivität hin, die jedoch durch die geringen Gewerbesteuereinnahmen begrenzt erscheint.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mühldorf am Inn erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 124 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Demografie (Rang 81) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 78) liegen im oberen Drittel, während Arbeitsmarkt (Rang 189) und Wettbewerb/Innovation (Rang 174) im unteren Bereich liegen. Die Dynamik mit Rang 94 gehört zu den stärkeren Bereichen des Kreises.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde unterhält eine Grundschule mit 13 Lehrern und 283 Schülern (Stand 2024) sowie 75 Kindergartenplätze. Für die höhere Bildung und berufliche Qualifikation ist die Gemeinde auf die Nachbargemeinden und die Kreisstadt Mühldorf angewiesen.

Infrastrukturell ist Oberbergkirchen durch die Anbindung an die Bahnstrecke München-Mühldorf über den acht Kilometer entfernten Bahnhof in Ampfing sowie die Nähe zur Anschlussstelle Mühldorf-West der A 94 (acht Kilometer) erschlossen. Die Lage im tertiären Hügelland nördlich des Isentals bietet eine ländliche Wohnatmosphäre, die für Pendler nach Mühldorf, Neuötting oder sogar München attraktiv sein kann.