Jettenbach

Marktüberblick

Jettenbach ist eine 9,18 km² große Gemeinde im Landkreis Mühldorf am Inn mit 720 Einwohnern und einer Bevölkerungsdichte von 78 Einwohnern pro km². Die Gemeinde liegt im Tal des Inn, rund 18 km südwestlich der Kreisstadt Mühldorf und 7 km von Waldkraiburg entfernt. Sie verfügt über einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Rosenheim–Mühldorf und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Kraiburg am Inn.

Der Immobilienmarkt weist eine auffällige Struktur auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,27 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,36 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 4.071 Euro pro Quadratmeter über dem Kreiswert von 3.978 Euro und deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,44 Prozent – einem der niedrigsten Werte aller Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 41,03 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 32,33 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Jettenbach haben zwischen 2018 und 2025 eine starke Entwicklung durchlaufen. Von 5,22 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 8,58 Euro (+64,4 %), fielen dann 2023 und 2024 leicht auf rund 7,95 Euro und erholten sich 2025 wieder auf 9,25 Euro. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,52 Prozent.

Der Kaufpreis verzeichnete einen noch stärkeren Anstieg: Von 1.690 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stieg er bis 2023 auf 5.695 Euro (+237 %). Seitdem ist er deutlich gesunken – auf 4.782 Euro im Jahr 2024 und 3.322 Euro im Jahr 2026. Der Rückgang vom Hoch 2023 zum Wert 2026 beträgt rund 42 Prozent. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 10,14 Prozent.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis verdeutlicht die strukturelle Überbewertung des Marktes: Während die Mieten sich auf einem moderaten Niveau eingependelt haben, hat der Kaufpreis von seinem extremen Hoch deutlich korrigiert. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 4.071 Euro pro Quadratmeter liegt damit zwischen dem 2024er und dem 2026er Zeitreihenwert und zeigt, dass der Markt sich auf einem neuen, niedrigeren Niveau einpendelt – dennoch über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Demografie und Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerung von Jettenbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 731 Einwohnern im Jahr 2015 auf 720 im Jahr 2024, einem Verlust von 1,5 Prozent. Der tiefste Stand wurde 2019 mit 703 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Zahl wieder leicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,08 Prozent und damit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Sie war 2021 mit 3,68 Prozent leicht angestiegen, ist aber seither wieder gesunken. Mit 14 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering.

Die Gemeinde ist eine typische Pendlergemeinde: 2017 gab es am Wohnort nur 11 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, während 287 Einwohner am Arbeitsort beschäftigt waren. Im verarbeitenden Gewerbe und im Bauhauptgewerbe bestand kein Betrieb. 14 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschafteten 358 Hektar Fläche, davon 264 Hektar Ackerland. Die wirtschaftliche Struktur ist damit ländlich geprägt mit starker Abhängigkeit von Arbeitsplätzen in den Nachbarorten Waldkraiburg und Mühldorf.

Jettenbach hat einen Haltepunkt an der Bahnstrecke Rosenheim–Mühldorf der Südostbayernbahn, was die Pendlerstruktur erklärt und die Erreichbarkeit der größeren Arbeitsmärkte ermöglicht.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Im regionalen Vergleich weist Jettenbach die niedrigste Angebotsmiete aller Nachbarorte auf: Mit 8,27 Euro pro Quadratmeter liegt sie unter Aschau am Inn (10,09 Euro), Kraiburg am Inn (10,53 Euro), Waldkraiburg (11,27 Euro) und allen weiteren umliegenden Orten. Der Kaufpreis von 4.071 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über den meisten Nachbarorten – nur Taufkirchen (8.081 Euro) ist deutlich höher.

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,44 Prozent, die unter den meisten Nachbarorten liegt. Taufkirchen weist mit 1,29 Prozent einen noch niedrigeren Wert auf, während Aschau am Inn 4,00 Prozent und Reichertsheim 4,51 Prozent erreicht.

Der Kreis Mühldorf am Inn, dem Jettenbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 124 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig sind die Teilindizes: Der Arbeitsmarkt-Rang von 189 und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation von 174 liegen im unteren Drittel. Stärker ausgeprägt sind die Bereiche Demografie (Rang 81) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 78). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 94 im oberen Mittelfeld. Keine dieser Kennzahlen bezieht sich auf die Gemeinde selbst, sondern auf den Kreis als Bezugsgröße.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.