Rattenkirchen

Marktüberblick

Rattenkirchen ist eine 19,87 km² große Gemeinde im Landkreis Mühldorf a.Inn mit 1.057 Einwohnern (2024). Der Immobilienmarkt des Ortes zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotskaufpreise liegen mit 6.874 €/m² deutlich über allen Vergleichswerten, während die Angebotsmieten von 10,65 €/m² nur leicht darüber liegen. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 1,86 % und einem Kaufpreisfaktor von 53,8 – beides Werte, die im bayernweiten Vergleich extrem sind.

Die niedrige Rendite entsteht nicht durch überdurchschnittliche Mieten, sondern durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreise. Der Kaufpreisfaktor von 53,8 bedeutet, dass der Kaufpreis das 53,8-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt. Zum Vergleich: Der Bayerndurchschnitt liegt bei 26,1, der des Landkreises bei 32,3. Rattenkirchen liegt im Perzentilrang 0,19 % bei der Bruttomietrendite – damit hat der Ort die niedrigste Rendite von allen 2.056 ausgewerteten Orten in Bayern.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietzeitreihe (nicht geschätzt) zeigt eine deutliche Entwicklung: Von 6,82 €/m² im Jahr 2018 stiegen die Mieten bis 2022 auf 10,00 €/m² (+46,6 % in vier Jahren). 2023 folgte mit 10,76 €/m² ein weiterer Anstieg, bevor die Mieten 2024 auf 9,53 €/m² und 2025 auf 9,06 €/m² sanken. Für 2026 weist die Reihe mit 11,33 €/m² einen erneuten Anstieg aus.

Für Kaufpreise liegt nur ein Datenpunkt vor (2021: 6.874 €/m²). Eine Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Der starke Mietanstieg bis 2023 geht einher mit einem Bevölkerungszuwachs von 969 (2015) auf 1.057 (2024), also +9,1 % in neun Jahren. Die Bevölkerungsentwicklung entspricht einem steigenden Bedarf an Wohnraum.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Rattenkirchen als klarer Ausreißer heraus. Der Angebotskaufpreis von 6.874 €/m² liegt um 73 % über dem Landkreisdurchschnitt (3.978 €/m²) und um 112 % über dem Bayerndurchschnitt (3.246 €/m²).

Alle acht Nachbarorte im Umkreis von 3,4 bis 8,3 km liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.707 €/m² (Reichertsheim) und 4.157 €/m² (Schwindegg) deutlich unter Rattenkirchen. Selbst der teuerste Nachbarort, Schwindegg, liegt mit 4.157 €/m² um 39,5 % unter Rattenkirchen. Die Mieten der Nachbarorte liegen mit 10,09 bis 11,60 €/m² auf einem ähnlichen Niveau wie Rattenkirchen (10,65 €/m²). Die Bruttomietrenditen der Nachbarn reichen von 3,31 % (Schwindegg) bis 4,71 % (Obertaufkirchen) und liegen damit alle deutlich über Rattenkirchens 1,86 %.

Diese Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis im regionalen Vergleich ist ungewöhnlich. Die Mieten sind in Rattenkirchen vergleichbar mit denen der Nachbarn, die Kaufpreise jedoch deutlich höher. Eine Erklärung dafür lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren

Die Gemeinde verzeichnete seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 969 auf 1.057 Einwohner (+9,1 %). Die Bevölkerungsdichte beträgt 53 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,77 % (12 arbeitslose Personen).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mühldorf a.Inn mit Rang 124 von 400 im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Landkreis in den Teilindizes Demografie (Rang 81) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 78). Schwächer sind die Werte in Arbeitsmarkt (Rang 189) und Wettbewerb/Innovation (Rang 174). Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die demografische Entwicklung und die niedrige Arbeitslosenquote entsprechen einem stabilen Umfeld. Die extrem hohen Kaufpreise im Vergleich zu den Nachbarn lassen sich jedoch nicht allein durch diese Fundamentaldaten erklären.