Velden, M

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Velden (Vils) ist ein Markt im niederbayerischen Landkreis Landshut mit 6.617 Einwohnern auf 49,43 km². Der Ort ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Velden und umfasst 130 Gemeindeteile. Die Lage an der Großen Vils, etwa 30 Kilometer von Landshut und 70 Kilometer von München entfernt, prägt die Struktur des Ortes als ländliches Zentrum mit historischer Bedeutung – erstmals 773 als Herzogshof erwähnt.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Spannungsfeld: Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.952 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,43 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,59 – das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa 31,6 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,17 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Velden dabei unterschiedlich ab: Die Miete von 10,43 €/m² liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis von 3.952 €/m² über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Die Rendite von 3,17 % liegt jedoch unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Das Muster ist typisch für einen teuren Markt: Die Preise liegen über dem Bundesdurchschnitt, die Rendite ist entsprechend gedrückt. Im bayerischen Vergleich liegt Velden im Perzentilrang 17,85 – von den 2.056 bayerischen Orten mit Daten liegen etwa 18 % unter Velden in der Rendite, was einen der niedrigsten Werte im Freistaat bedeutet.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Anstieg mit hohen Schwankungen

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt einen markanten Aufwärtstrend von 2018 bis 2026. Der Kaufpreis kletterte von 1.734 €/m² im Jahr 2018 auf aktuell 3.952 €/m², was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum (CAGR) von 11,44 % entspricht. Die Angebotsmiete stieg von 7,47 €/m² auf 10,43 €/m², bei einem CAGR von 6,67 %.

Die Entwicklung war dabei nicht linear. Der Kaufpreis verdoppelte sich bereits 2019 von 1.734 auf 3.622 €/m², fiel 2020 auf 2.756 €/m², erreichte 2021 mit 4.474 €/m² einen ersten Höhepunkt, sank 2023 auf 3.013 €/m² und legte 2024/2025 erneut zu. Die Miete folgte einem ähnlichen Muster mit einem Einbruch 2022 auf 8,12 €/m² nach einem Vorjahreswert von 9,48 €/m². Diese starken jährlichen Schwankungen deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle und nachfrageseitige Veränderungen reagiert.

Die aktuellen Werte von 2026 zeigen mit 4.126 €/m² Kaufpreis und 12,52 €/m² Miete eine weitere Steigerung gegenüber 2025. Die Miete zeigt dabei ein stärkeres Wachstum als der Kaufpreis – die Differenz zwischen beiden Entwicklungen verengt sich leicht.

Regionale Einordnung: Velden im Kreis und zu Nachbargemeinden

Im Vergleich zum Landkreis Landshut liegt Velden bei der Angebotsmiete mit 10,43 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,60 €/m². Beim Kaufpreis liegt Velden mit 3.952 €/m² jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 3.496 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 31,59 liegt über dem Kreiswert von 27,4. Die Bruttomietrendite von 3,17 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,16 %. Das bedeutet: Velden ist im Kreis Landshut einer der teureren Orte, bei denen die Miete nicht proportional mitsteigt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Mit 3.952 €/m² Kaufpreis liegt Velden deutlich über Neufraunhofen (2.532 €/m²), Bodenkirchen (2.925 €/m²) und Hohenpolding (3.184 €/m²). Nur Baierbach (4.314 €/m²), Taufkirchen (Vils) (4.722 €/m²) und Schwindegg (4.157 €/m²) liegen höher. Bei der Miete liegt Velden mit 10,43 €/m² im oberen Drittel der Nachbargemeinden – nur Taufkirchen (12,16 €/m²) und Schwindegg (11,47 €/m²) liegen darüber.

Die Bruttomietrendite von 3,17 % ist die zweithöchste unter den Nachbarorten mit vergleichsweise niedriger Rendite – nur Baierbach (2,15 %) und Taufkirchen (3,09 %) liegen darunter. Wurmsham fällt mit 12,9 % Rendite und nur 825 €/m² Kaufpreis als starker Ausreißer auf, was auf einen lokal sehr unterschiedlichen Immobilienmarkt hindeutet.

Standortfaktoren: Solide Stärke, aber schwache Dynamik

Der Landkreis Landshut belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel der deutschen Kreise. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Der Index für wirtschaftliche Stärke (Rang 55) und Wettbewerb/Innovation (Rang 66) sind die stärksten Bereiche. Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 57 ebenfalls im oberen Segment. Schwächer ausgeprägt sind Arbeitsmarkt (Rang 116), Demografie (Rang 156) und insbesondere Dynamik (Rang 233).

Die niedrige Dynamik-Rangierung des Kreises korrespondiert mit der Bevölkerungsentwicklung in Velden: Die Einwohnerzahl sank von 6.903 im Jahr 2015 auf 6.617 im Jahr 2024, ein Rückgang von 4,14 %. Besonders deutlich war der Rückgang von 2015 auf 2016 (von 6.903 auf 6.548), wonach die Bevölkerungszahl zunächst stabil blieb und zwischen 2019 und 2021 sogar leicht anstieg. Seit 2022 ist die Zahl wieder rückläufig.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Bevölkerungsdichte von 134 Einwohnern je km² entspricht dem ländlichen Charakter des Ortes. Die Arbeitslosenzahlen des Kreises bewegten sich zwischen 91 (2018) und 142 (2016) – die absoluten Zahlen deuten auf einen stabilen, aber nicht dynamischen Arbeitsmarkt hin.

Fazit: Teurer Markt mit strukturellen Herausforderungen

Velden (Vils) präsentiert sich als ein ländlicher Markt mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen. Der Kaufpreis von 3.952 €/m² liegt sowohl über dem bayerischen als auch über dem deutschen Durchschnitt, die Rendite von 3,17 % ist entsprechend niedrig. Die hohen Preise stehen einer Bevölkerungsentwicklung gegenüber, die seit 2015 um über 4 % gesunken ist, und einer Kreis-Dynamik, die im bundesweiten Vergleich nur im unteren Drittel rangiert.

Der Prognos-Zukunftsatlas attestiert dem Landkreis Landshut solide wirtschaftliche Stärke und Wohlstand, aber schwache Dynamik. Diese Mischung aus wirtschaftlicher Fundierung und demografischem Druck spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: Die Preise liegen hoch, die Renditen sind niedrig, und die Entwicklung der vergangenen Jahre war von starken Schwankungen geprägt. Für Investoren bedeutet dies einen Markt mit hoher Eintrittsbarriere und geringer laufender Rendite, der von der wirtschaftlichen Stabilität des Landshuter Umlands profitiert, aber von der demografischen Entwicklung des ländlichen Raums beeinflusst wird.