Altfraunhofen

Marktüberblick

Altfraunhofen liegt als Gemeinde im Tal der Kleinen Vils etwa 10 Kilometer südlich von Landshut im Landkreis Landshut. Mit 24,29 Quadratkilometern Fläche und 2.559 Einwohnern (Stand 2024) ist der Ort eine der kleineren Gemeinden im Umland der Kreisstadt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 105 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.215 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,07 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,76 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,6. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Altfraunhofen deutlich über dem deutschen Durchschnitt ab: Der Kaufpreis liegt 33,4 Prozent über dem Bundeswert von 2.409 Euro je Quadratmeter, die Miete liegt 12,9 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Innerhalb Bayerns bewegt sich der Ort nahe am Landesdurchschnitt (Kaufpreis: 3.246 Euro, Miete: 10,11 Euro). Die Rendite von 3,76 Prozent liegt jedoch unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent, was auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig moderatem Mietniveau zurückzuführen ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen für Altfraunhofen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf eine sehr kleine Transaktionsbasis hindeutet.

Bei den Mieten schwankten die Angebotswerte zwischen 7,53 Euro (2018) und 11,42 Euro (2019) je nach Jahr. Der aktuelle Wert von 10,07 Euro liegt im oberen Drittel der beobachteten Spanne. Der CAGR von 4,98 Prozent über die Reihe hinweg ist hoch, wird aber durch einzelne Ausreißerjahre wie 2019 (11,42) und 2026 (11,11) mitgetragen.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch schwankungsanfälliger: 2020 lag der Preis bei 3.612 Euro, 2022 bei 2.947 Euro, 2023 sprang er auf 5.763 Euro, fiel 2024 auf 2.754 Euro und 2025 auf 1.502 Euro, bevor er 2026 wieder bei 3.746 Euro lag. Der CAGR von 0,61 Prozent über diesen Zeitraum ist nahezu null. Diese extremen Ausschläge – insbesondere der Einbruch 2025 auf 1.502 Euro – deuten darauf hin, dass die Werte auf wenigen einzelnen Transaktionen beruhen und keine stabile Marktentwicklung abbilden. Eine Trendaussage aus diesen Daten ist nicht möglich.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern weist Altfraunhofen einen der niedrigsten Kaufpreise auf. Mit 3.215 Euro je Quadratmeter liegt der Ort nur vor Neufraunhofen (2.532 Euro), während die Nachbarn zwischen 3.184 Euro (Hohenpolding) und 4.956 Euro (Landshut) liegen. Kumhausen und Baierbach weisen mit 4.475 bzw. 4.314 Euro die höchsten Kaufpreise auf.

Bei der Angebotsmiete liegt Altfraunhofen mit 10,07 Euro im Mittelfeld. Landshut führt mit 13,29 Euro, Kumhausen liegt mit 13,37 Euro an der Spitze. Der niedrigste Mietwert entfällt auf Baierbach mit 7,72 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,76 Prozent liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Neufraunhofen (4,46 %) und Hohenpolding (3,74 %) liegen ähnlich oder leicht darüber. Baierbach fällt mit 2,15 Prozent deutlich auf – ein Effekt des sehr hohen Kaufpreises bei niedriger Miete.

Auf Ebene des Landkreises Landshut liegt Altfraunhofen bei der Miete leicht unter dem Kreisdurchschnitt (10,60 Euro), beim Kaufpreis knapp darunter (3.496 Euro), bei der Rendite darunter (4,16 Prozent) und beim Kaufpreisfaktor leicht darunter (27,4). Die Positionierung des Ortes entspricht damit dem regionalen Muster des Landshuter Umlands.

Demografie und Wirtschaft

Altfraunhofen verzeichnet seit Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum. Von 2015 bis 2024 stieg die Einwohnerzahl um 10,44 Prozent (von 2.317 auf 2.559). Seit 1972 hat sich die Bevölkerung sogar mehr als verdoppelt – von 1.192 auf über 2.550 Einwohner, was einem Wachstum von 94,7 Prozent entspricht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,89 Prozent und damit deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Allerdings ist die absolute Zahl mit 31 arbeitslosen Personen sehr gering, was die Quote anfällig für starke Schwankungen macht. In der Zeitreihe stieg die Quote von 0,39 Prozent (2015) auf 1,89 Prozent (2023) – ein Anstieg, der jedoch auf einem sehr niedrigen Ausgangsniveau stattfindet.

Die Wirtschaftsstruktur zeigt ein klares Pendlerprofil: 2021 waren am Arbeitsort 438 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (75 im Handel und Verkehr, 363 in sonstigen Bereichen), am Wohnort hingegen 1.090. Das bedeutet, dass deutlich mehr Einwohner in Altfraunhofen leben, als vor Ort Arbeitsplätze bestehen – ein typisches Muster für eine Wohngemeinde im Umland einer größeren Stadt. Im verarbeitenden Gewerbe gab es 2 Betriebe, im Bauhauptgewerbe 4 Betriebe.

Die Landwirtschaft hat an Bedeutung verloren: 2020 bestanden 36 landwirtschaftliche Betriebe (1999 noch 66), die landwirtschaftlich genutzte Fläche beträgt 1.266 Hektar. Die Betriebsgrößenstruktur zeigt eine Konsolidierung hin zu größeren Betrieben.

Standortfaktoren

Der Landkreis Landshut, in dem Altfraunhofen liegt, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit gehört der Kreis zu den stärkeren Regionen Deutschlands. Besonders gut abgeschnitten hat er im Index Wirtschaftliche Stärke mit Rang 55 und im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 57. Im Bereich Demografie (Rang 156) und Dynamik (Rang 233) liegt der Kreis schwächer.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Altfraunhofen, der auch die Nachbargemeinde Baierbach angehört.

Ein potenzieller Standortfaktor ist die geplante Ost-Süd-Umfahrung Landshut mit der Bundesstraße 15n, die an Altfraunhofen vorbeiführen soll. Das Projekt würde die Anbindung an die B 15 und B 299 verbessern und könnte die Attraktivität des Ortes für Pendler nach Landshut erhöhen. Der Gemeinderat von Altfraunhofen äußerte jedoch erhebliche Vorbehalte gegen die geplante Trasse.

Historische Bodenrichtwerte aus dem Jahr 2011/2012 liegen bei 110 bis 140 Euro je Quadratmeter für ausgewiesene Wohnbauflächen und 7 Euro je Quadratmeter für Ackerland. Aktuelle Bodenrichtwerte liegen nicht vor.