Kumhausen

Marktüberblick

Kumhausen liegt unmittelbar südlich der Stadt Landshut und schließt nahtlos an das Stadtgebiet an. Die Gemeinde mit 5.711 Einwohnern auf 37 Quadratkilometern entwickelt sich seit Jahren als Trabantengemeinde: Die Bevölkerung wuchs zwischen 2015 und 2024 um 6,7 Prozent von 5.351 auf 5.711. Dieser Zuzug spiegelt sich im Immobilienmarkt wider, der sich deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt positioniert.

Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 13,37 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt Landshut (10,60 Euro) als auch den bayerischen Mittelwert (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 4.475 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreiswert (3.496 Euro) und dem Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 27,89 liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (27,40) und dem bayerischen Mittel (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,59 Prozent liegt unter dem Kreis- (4,16 Prozent) und Landesdurchschnitt (4,13 Prozent) und im bundesweiten Vergleich von 5,10 Prozent am weitesten darunter. Kumhausen belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 38,6 einen unteren Platz bei der Mietrendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Kumhausen verzeichnete zwischen 2018 und 2025 einen deutlichen Anstieg: Von 7,80 Euro pro Quadratmeter stieg die Angebotsmiete auf 15,02 Euro, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 7,70 Prozent entspricht. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 11,38 Euro (2023) auf 14,17 Euro (2024). Im Jahr 2026 korrigierte sich der Wert leicht auf 14,12 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich volatiler. Nach einem Anstieg von 3.442 Euro (2018) auf einen Peak von 5.875 Euro (2020) folgte ein Rückgang auf 4.254 Euro (2022), gefolgt von einer leichten Erholung auf 4.760 Euro (2024). Der aktuelle Wert von 4.013 Euro (2026) liegt unter dem Vorjahreswert von 4.800 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor von 1,94 Prozent über die gesamte Reihe ist deutlich moderater als bei der Miete.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis zeigt einen sich wandelnden Markt: Während die Mieten stark anziehen, korrigieren sich die Kaufpreise nach dem 2020er Hoch. Dies führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell unter dem bayerischen Durchschnitt bewegt, obwohl die Mieten über dem Landesmittel liegen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Kumhausen als einer der teuersten Orte im Umkreis. Mit 13,37 Euro Angebotsmiete liegt die Gemeinde über allen acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 8 Kilometer Entfernung. Landshut (3,3 km) liegt mit 13,29 Euro knapp darunter, Tiefenbach (4,4 km) mit 11,06 Euro deutlich. Beim Kaufpreis liegt Kumhausen mit 4.475 Euro unter Landshut (4.956 Euro), aber über allen anderen Nachbarn. Altfraunhofen (6,5 km) liegt mit 3.215 Euro am weitesten darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,59 Prozent liegt im Nachbarnvergleich im Mittelfeld: Sie ist höher als die von Landshut (3,22 Prozent), Vilsheim (3,24 Prozent), Ergolding (3,34 Prozent) und Tiefenbach (3,39 Prozent), aber niedriger als die von Altfraunhofen (3,76 Prozent) und Altdorf (3,97 Prozent). Dies entspricht dem Muster, dass Kumhausen sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis über dem regionalen Durchschnitt liegt, aber nicht so extrem wie Landshut.

Der Landkreis Landshut liegt mit einem Durchschnitt von 10,60 Euro Miete und 3.496 Euro Kaufpreis unter Kumhausen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Landshut auf Rang 71 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein, mit besonders guten Werten beim Teilindex Stärke (Rang 55) und eher durchschnittlicher Dynamik (Rang 233). Die Hochschule für angewandte Wissenschaften Landshut befindet sich in der benachbarten Kreisstadt und trägt zur Infrastruktur bei.

Standortfaktoren

Kumhausen hat 49 Gemeindeteile und eine Fläche von 37,04 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 154 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 rund 11,82 Millionen Euro, davon 6,98 Millionen Euro Gewerbesteuereinnahmen. Die Gemeinde ist Teil des Dialogforums Ost-Süd-Umfahrung Landshut, das sich mit dem Bau der Bundesstraße 15n befasst. Diese autobahnähnliche Bundesstraße soll Kumhausen mit einem Abschnitt bei Hachelstuhl tangieren und die Verkehrsanbindung zwischen Regensburg und Rosenheim verbessern. Der Abschnitt Landshut/Kumhausen (ca. 16 km) ist Teil des vordringlichen Bedarfs, die Fertigstellung ist noch nicht absehbar.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten mit 93 angegeben, was im Kontext der absoluten Zahlen (die Reihe beginnt 2015 bei 71 und endet 2023 bei 93) vermutlich keine prozentuale Angabe, sondern eine andere Kennzahl darstellt. Eine Einordnung als prozentuale Arbeitslosenquote ist aufgrund des bayrischen Kontexts (landesweit typisch 3–4 Prozent) nicht fachlich haltbar und wird daher nicht vorgenommen.