Eching

Lage und Gemeindeprofil

Eching liegt im Landkreis Landshut in Niederbayern, 7 km südlich der Kreisstadt Landshut, direkt an der Isar und an der Bundesstraße 11. Die 30,14 km² große Gemeinde mit 4.297 Einwohnern (2024) hat eine Bevölkerungsdichte von 143 Einwohnern pro km². Die B 11 verbindet Eching mit Landshut und weiter nach Moosburg; die Autobahnanschlussstelle Moosburg-Nord der A 92 liegt 6 km entfernt. Der Flughafen München ist etwa 30 km entfernt. Die Gemeinde umfasst 23 Gemeindeteile, die größten sind Viecht und Weixerau mit je rund 1.000 bis 1.100 Einwohnern. Seit der Gemeindereform 1970 hat sich die Einwohnerzahl mehr als verdoppelt.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die vorliegenden Werte sind kein amtlicher Mietspiegel.

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt bei 11,39 Euro pro Quadratmeter und damit über dem Kreisdurchschnitt von 10,60 Euro sowie dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis beträgt 3.712 Euro pro Quadratmeter und liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 3.496 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 3,68 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,16 Prozent und dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,16 liegt unter dem Kreiswert von 27,40, aber über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger als in der Mehrzahl der Vergleichsorte.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9 km hat Eching den niedrigsten Angebotskaufpreis (3.712 €/m²). Landshut (7,8 km) liegt mit 4.956 €/m² deutlich darüber, Buch am Erlbach (6,3 km) mit 4.832 €/m² ebenfalls. Bei der Miete liegt Eching mit 11,39 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Altdorf (12,33 €/m²) und Kumhausen (13,37 €/m²), aber über Vilsheim (10,42 €/m²) und Bruckberg (10,68 €/m²).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 7,11 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 11,82 Euro im Jahr 2026. Besonders ausgeprägt war der Anstieg zwischen 2022 (9,29 €/m²) und 2023 (12,27 €/m²). Im Jahr 2024 korrigierte sich der Wert auf 10,00 €/m² zurück, bevor er 2025 und 2026 wieder anstieg. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt 6,56 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. 2018 lag der Preis bei 3.553 Euro pro Quadratmeter, stieg 2022 auf 5.330 €/m², fiel 2023 auf 3.762 €/m², stieg 2025 erneut auf 6.263 €/m² und zeigt für 2026 einen Wert von 1.424 €/m². Dieser 2026-Wert weicht stark vom aktuellen Angebotskaufpreis von 3.712 €/m² ab und stellt einen deutlichen Ausreißer in der Zeitreihe dar. Der CAGR von -10,80 Prozent über den gesamten Zeitraum wird maßgeblich durch diesen Extremwert im Jahr 2026 beeinflusst. Die Kaufpreisreihe weist zudem Lücken auf – für die Jahre 2019 und 2020 liegen keine Werte vor.

Die hohe Volatilität der Kaufpreise, verbunden mit dem extremen 2026-Wert, macht eine zuverlässige Trendbeurteilung schwierig. Die Mieten zeigen dagegen einen konsistenteren, wenn auch schwankenden, Aufwärtspfad.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Echings ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen – von 3.903 auf 4.297, was einem Wachstum von 10,1 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2015 und 2022, als die Bevölkerung um 352 Personen auf 4.255 wuchs. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 4.297.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 63 (in der Zeitreihe als Promille skaliert, entsprechend 6,3 Prozent). Im Vergleich dazu lag sie 2015 bei 51 und 2022 bei 49. Die aktuelle Quote ist damit deutlich höher als in den Vorjahren.

Das Bevölkerungswachstum und die gestiegenen Miete gehen einher – beide Entwicklungen sind seit 2015 zu beobachten. Ob der Zuzug die treibende Ursache für die Mietsteigerungen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren

Der Landkreis Landshut belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 71. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation (Rang 66) sowie im Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 57) ab. Im Index Demografie (Rang 156) und im Index Dynamik (Rang 233) liegt der Kreis deutlich schwächer. Der Rang bezieht sich auf den Landkreis, nicht auf die Gemeinde Eching.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, mit 8 Betrieben im verarbeitenden Gewerbe und 362 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten dort (Stand 1998). Im produzierenden Gewerbe und im Handel und Verkehr arbeiteten 1998 insgesamt 897 Personen am Arbeitsort, gegenüber 1.053 Wohnortbeschäftigten – ein Hinweis auf eine Pendlergemeinde.

Die Vogelfreistätte Mittlere Isarstauseen, ein Naturschutzgebiet und Teil des europäischen Schutzgebietsnetzes Natura 2000, prägt das Landschaftsbild und bietet Naherholungsmöglichkeiten. Die B 11 und die Nähe zur A 92 gewährleisten eine gute Verkehrsanbindung an Landshut und den Münchner Raum.