Buch a.Erlbach

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Buch a.Erlbach liegt im südöstlichen Landkreis Landshut an der Grenze zu Oberbayern, 12 km von Landshut und 7 km von Moosburg entfernt, wo die A 92 erreichbar ist. Die Gemeinde mit 4.207 Einwohnern (2024) auf 26,72 km² weist einen Angebotskaufpreis von 4.832 Euro je Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 11,13 Euro je Quadratmeter auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 2,77 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 36,17.

Der Kaufpreis von 4.832 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt Landshut (3.496 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Die Angebotsmiete von 11,13 Euro liegt ebenfalls über dem Kreiswert (10,60 Euro) und dem Landeswert (10,11 Euro). Die niedrige Bruttomietrendite von 2,77 Prozent resultiert aus dem überproportional hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,38-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,05-Fachen.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Buch a.Erlbach bei der Bruttomietrendite im Perzentilrang 6,13 ab — von allen bayerischen Orten im Lagefaktor-Datenbestand hat nur ein sehr kleiner Teil eine noch niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 36,17 liegt über dem Kreiswert (27,4) und dem bayerischen Durchschnitt (26,1), was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive bestätigt: Pro Quadratmeter Mietmiete muss der Käufer im Schnitt 36,17 Jahre Aufwendungen betragen.

Preisentwicklung: Aufwärtstrend mit Schwankungen

Die Angebotsmiete stieg von 9,06 Euro je Quadratmeter (2018) auf 10,80 Euro (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 2,22 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.920 Euro (2018) auf 3.646 Euro (2026), bei einem CAGR von 2,81 Prozent.

Die Kaufpreiszeitreihe zeigt dabei eine deutliche Volatilität: Nach einem Anstieg auf 5.128 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 3.327 Euro (2022), gefolgt von einem Sprung auf 6.744 Euro (2023), einem erneuten Rückgang auf 5.231 Euro (2024) und einem weiteren Anstieg auf 5.974 Euro (2025). Der Wert für 2026 fällt mit 3.646 Euro wieder deutlich ab. Diese starken Schwankungen deuten auf einen Markt mit hoher Angebotsdynamik und möglicherweise unterschiedlicher Zusammensetzung des angebotenen Immobilienbestands hin. Die Mietzeitreihe verläuft vergleichsweise glatter, mit einem Tiefpunkt 2021 (8,89 Euro) und einem Anstieg auf 11,34 Euro (2023), bevor sie 2024 auf 9,76 Euro zurückging und 2025/2026 wieder stieg.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten (Angebotsmiete 11,13 Euro, Angebotskaufpreis 4.832 Euro) und den Zeitreihenwerten für 2026 (Miete 10,80 Euro, Kaufpreis 3.646 Euro). Der aktuelle Kaufpreis liegt damit um 32,5 Prozent über dem Zeitreihenwert für 2026. Dies kann darauf hindeuten, dass sich der Markt seit der letzten Zeitreihenberechnung weiter entwickelt hat oder dass die Zeitreihenwerte auf einem anderen Berechnungsgrundlagе beruhen. Die kurzfristigen Schwankungen im Kaufpreisbereich fallen stärker aus als im Mietbereich.

Regionale Einordnung: Teuerster Ort im Umkreis

Im regionalen Vergleich sticht Buch a.Erlbach als der teuerste Ort im Umkreis hervor. Mit einem Angebotskaufpreis von 4.832 Euro je Quadratmeter liegt der Ort über allen acht benachbarten Gemeinden im Umkreis von 5 bis 9 Kilometern. Der nächstgelegene Nachbarort, Kirchberg (5 km), weist mit 3.932 Euro einen um 18,7 Prozent niedrigeren Kaufpreis auf. Vilsheim (5,2 km) liegt bei 3.862 Euro, Langenpreising (5,3 km) bei 4.651 Euro. Moosburg a.d.Isar (7,6 km) liegt mit 4.751 Euro knapp unter dem Wert Buchs.

Die Bruttomietrendite von 2,77 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Kirchberg liegt bei 3,05 Prozent, Vilsheim bei 3,24 Prozent, Eching bei 3,68 Prozent. Buch a.Erlbach folgt damit dem Muster, dass der Ort im oberen Preissegment der Region angesiedelt ist.

Die Lage der Gemeinde zwischen Landshut und dem Flughafen München (knapp 30 km) sowie die Anbindung an die A 92 über Moosburg (7 km) erklären teilweise die überregionale Nachfrage. Seit Dezember 2023 besteht mit der MVV-Buslinie 687 Moosburg–Thann (Buch a.Erlbach) eine direkte öffentliche Anbindung.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und Wirtschaftsstruktur

Die Einwohnerzahl Buch a.Erlbachs wuchs von 3.739 (2015) auf 4.207 (2024), was einem Anstieg von 12,5 Prozent entspricht. Das Bevölkerungswachstum ist kontinuierlich verlaufen, mit einem leichten Plateau 2022–2024 bei 4.149 bzw. 4.207 Einwohnern.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 157 Einwohnern je Quadratkilometer, was für eine bayerische Gemeinde im Umland einer Kreisstadt typisch ist. Die Gemeinde besteht aus 25 Gemeindeteilen, darunter Pfarrdörfer, Weiler und Einöden, was auf eine traditionell ländlich strukturierte Siedlungsform hindeutet.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Landshut, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, im Gesamt-Ranking von rund 400 deutschen Kreisen den Platz 71. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex »Stärke« mit Rang 55, was auf eine robuste lokale Wirtschaftsstruktur schließen lässt. Im Teilindex »Dynamik« liegt der Kreis mit Rang 233 deutlich schwächer, was auf geringeres Wachstumsmomentum hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde weist eine eigene Steuerkraft auf: Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 rund 4,36 Millionen Euro, davon 1,22 Millionen Euro Gewerbesteuern. Die Gemeinde erhielt 2020 Schlüsselzuweisungen in Höhe von 577.932 Euro, was auf eine ausgewogene, aber nicht übermäßige Finanzkraft hindeutet.