Teublitz, St

Marktüberblick

Teublitz liegt im Städtedreieck Teublitz–Burglengenfeld–Maxhütte-Haidhof im Oberpfälzer Landkreis Schwandorf, 29 Kilometer südlich von Regensburg und 14 Kilometer nördlich der Kreisstadt Schwandorf. Die 38,23 Quadratkilometer große Stadt mit knapp 7.940 Einwohnern (Stand 2024) weist eine Bevölkerungsdichte von 208 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Als Mittelzentrum mit Grund- und Mittelschule, mehreren Arztpraxen und einem Marktzentrum versorgt Teublitz den eigenen Umlandbereich; übergeordnete Infrastruktur wie Gymnasium, Realschule oder Krankenhaus befinden sich in der Nachbarstadt Burglengenfeld.

Der Immobilienmarkt wird maßgeblich von der Ansiedlung der Läpple AG geprägt, die am Standort Teublitz etwa 800 Beschäftigte mit Blechverarbeitung für Karosserieteile beschäftigt. Diese industrielle Basis trägt zur wirtschaftlichen Stabilität der Stadt bei, die im Oktober 2014 zudem zur Fair Trade Town erhoben wurde.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete liegt bei 9,37 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.478 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,23 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 30,92.

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität: Die Miete schwankte zwischen 7,22 Euro (2021) und 10,33 Euro (2020), der Kaufpreis zwischen 2.459 Euro (2021) und 3.838 Euro (2022). Trotz dieser Schwankungen ergibt sich über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 eine durchschnittliche jährliche Steigerungsrate von 2,93 Prozent für die Miete und 3,78 Prozent für den Kaufpreis. Der Kaufpreis steigt damit deutlich schneller als die Miete, was die Rendite unter Druck setzt.

Die hohe Kaufpreisentwicklung bei moderatem Mietwachstum führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland. Mit einem Perzentilrang von knapp 20 im Landesvergleich liegt Teublitz im unteren Viertel aller 2.056 bayernweiten Standorte, was die relative Attraktivität für Mietinvestoren einschränkt.

Regionale Einordnung

Teublitz weist im regionalen Vergleich ein ungewöhnliches Preisprofil auf: Die Angebotsmiete von 9,37 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Landkreisdurchschnitt von 8,20 Euro und knapp unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 3.478 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Landkreisdurchschnitt von 2.316 Euro als auch den bayerischen Mittelwert von 3.246 Euro deutlich.

Im direkten Umland zeigt sich dieses Muster fort: Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12,2 Kilometern Entfernung liegt der Kaufpreis in Teublitz auf dem dritten Niveau. Nur Burglengenfeld (3.567 Euro), Steinberg am See (3.576 Euro) und Kallmünz (3.704 Euro) liegen höher. Die Miete in Teublitz liegt mit 9,37 Euro ebenfalls im oberen Drittel der Nachbarn, jedoch nicht an der Spitze.

Die Folge ist eine der niedrigsten Renditen im Umkreis: 3,23 Prozent liegen unter denen von Maxhütte-Haidhof (4,03 Prozent), Holzheim a.Forst (4,75 Prozent) und allen weiteren Nachbarorten. Nur Kallmünz (3,14 Prozent) und Steinberg am See (3,20 Prozent) liegen noch darunter. Der Kaufpreisfaktor von 30,92 übertrifft den Landesdurchschnitt von 26,10 um knapp 19 Prozent und den Landkreisdurchschnitt von 23,17 um mehr als 33 Prozent. Teublitz ist damit einer der teuersten Wohnstandorte im Landkreis, gemessen am Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohem Kaufpreis und hohem Kaufpreisfaktor beschreibt denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Markt preist Wohnimmobilien in Teublitz deutlich über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, ohne dass eine entsprechend hohe Miete als Gegenwert steht.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Teublitz' wuchs zwischen 2015 und 2024 von 7.299 auf 7.938 Einwohner, was einer Zunahme von 8,75 Prozent entspricht. Dieser Zuzug steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Ostbayern und unterstreicht die Attraktivität des Ortes als Wohnstandort im Städtedreieck.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 11,6 Prozent und ist damit leicht gestiegen gegenüber 11,2 Prozent im Jahr 2015. Die hohe industrielle Beschäftigung durch die Läpple AG mit rund 800 Mitarbeitern wirkt dieser Entwicklung entgegen, doch die leichte Tendenz nach oben zeigt, dass der lokale Arbeitsmarkt nicht vollständig immun gegen konjunkturelle Schwankungen ist.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Schwandorf, auf den sich die Ränge beziehen, Platz 155 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach ist die Position im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 218) und Demografie (Rang 192). Positiv fällt der Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 53 aus, was auf eine vergleichsweise stabile wirtschaftliche Basis hindeutet. Der Dynamik-Index mit Rang 113 liegt im oberen Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Berufstätige der lokalen Industrie konzentriert. Die verkehrliche Anbindung über die A 93 und die Lage im Städtedreieck mit Regensburg als nächster Großstadt unterstützen die Wohnstandortattraktivität, die sich im Bevölkerungswachstum widerspiegelt.