Emtmannsberg

Marktüberblick

Emtmannsberg liegt im südlichen Landkreis Bayreuth, rund 7,7 Kilometer westlich der Stadt Bayreuth, und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Weidenberg. Die Gemeinde erstreckt sich auf 22,33 Quadratkilometern und hat 1.005 Einwohner (2024), was einer Dichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort liegt im Süden des Fichtelgebirges, einer Region, die durch kleinstrukturierte Landschaft und traditionelle Landnutzung geprägt ist.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.695 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreis- (2.255 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), während die Angebotsmiete von 9,01 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreis- (8,52 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro) liegt, aber unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro). Diese Diskrepanz zwischen relativ moderaten Mieten und sehr hohen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 2,93 Prozent – der niedrigsten unter allen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,4 Kilometern.

Preisentwicklung und Demografie

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen extreme Schwankungen, die auf eine sehr kleine Datenbasis hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,44 Euro je Quadratmeter (2021) und 11,90 Euro (2022). Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 764 Euro (2025) und 4.424 Euro (2026). Diese Bandbreite von mehr als dem Fünffachen innerhalb weniger Jahre ist für einen zusammenhängenden Markt untypisch und spricht dafür, dass hier nur wenige Transaktionen oder Inserate vorliegen.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil nach unten: Von 1.054 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.005 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 4,6 Prozent. Der stärkste Rückgang trat 2022–2023 auf (von 1.031 auf 1.005), danach stabilisierte sich die Zahl. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,9 Prozent und bewegt sich damit auf einem sehr niedrigen Niveau – im historischen Vergleich zwischen 0,79 Prozent (2022) und 2,61 Prozent (2017).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Emtmannsberg durch ein überdurchschnittlich hohes Kaufpreisniveau heraus. Mit 3.695 Euro je Quadratmeter liegt der Ort über sieben der acht benachbarten Gemeinden im Umkreis bis 9,4 Kilometern. Nur Bayreuth (7,7 km) liegt mit 3.569 Euro je Quadratmeter knapp darunter. Der nächstgelegene Nachbarort Seybothenreuth (4,2 km) liegt mit 3.012 Euro je Quadratmeter bereits 18,5 Prozent darunter. Weidenberg, der Marktort der Verwaltungsgemeinschaft, weist mit 1.534 Euro je Quadratmeter weniger als die Hälfte des Emtmannsberger Preises aus.

Der Kaufpreisfaktor von 34,18 liegt deutlich über dem des Landkreises Bayreuth (22,19) und Bayerns (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete höher ist als im regionalen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 2,93 Prozent ist unter allen Nachbarorten der niedrigste Wert. Creußen (5,5 km) erreicht mit 5,47 Prozent fast das Doppelte, Weidenberg sogar das 2,4-Fache.

Die Lage zu Bayreuth (7,7 km) ist ein wichtiger Faktor: Die nächste größere Stadt bietet städtische Infrastruktur, während Emtmannsberg selbst ländlich geprägt bleibt. Die Gemeinde hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im kleineren Segment begrenzt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bayreuth auf Rang 239 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 304) sowie in der Dynamik (Rang 297). Positiv fällt er im Wohlstand und sozialen Lage auf (Rang 79), was auf die Nähe zu Bayreuth als Wirtschaftsstandort hindeuten könnte. Der Demografie-Index liegt mit Rang 288 im unteren Drittel, was dem Bevölkerungsrückgang in Emtmannsberg entspricht.

Die Kombination aus überdurchschnittlichem Kaufpreis, niedriger Mietrendite und ländlicher Lage ohne eigene Hochschule oder nennenswerte Wirtschaftskraft lässt vermuten, dass der Markt von externen Nachfragern mitgetragen wird. Die extreme Volatilität der Kaufpreisdaten deutet darauf hin, dass nur wenige Transaktionen den Markt prägen und die Datenlage für fundierte Marktbewertungen eingeschränkt ist.