Bayreuth
Bayreuth (PLZ 95410) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 74.907 Einwohner auf 66,9 km², das entspricht 1.120 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 2 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,29 € pro m², der Kaufpreis bei 3.569 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,13 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,2 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bayreuth über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,53 € auf 12,13 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bayreuth Rang 149 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 177, Stärkerang 148). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Heinersreuth, Bindlach und Mistelbach an.
Immobilienpreise in Bayreuth im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bayreuth
Immobilienmarktbericht für Bayreuth: Angebotsmiete 12,29 €/m², Angebotskaufpreis 3.569 €/m². Starke Preisentwicklung seit 2018 mit Miete +27 % und Kaufpreis +32 %. Bayreuth liegt über dem bayerischen und bundesweiten Durchschnitt. Bevölkerungswachstum von 3,82 % seit 2015. Prognos-Rang 149/400 im Kreisvergleich.
Marktüberblick
Bayreuth ist eine kreisfreie Stadt im bayerischen Regierungsbezirk Oberfranken mit 74.907 Einwohnern auf einer Fläche von 66,89 km². Die Stadt, die zur Metropolregion Nürnberg zählt, weist eine Bevölkerungsdichte von 1.120 Einwohnern je km² auf und ist nach Bamberg die zweitgrößte Stadt Oberfrankens. Als Sitz der Regierung von Oberfranken und Verwaltungssitz des Bezirks Oberfranken sowie des Landkreises Bayreuth erfüllt Bayreuth eine zentrale Verwaltungsfunktion für die Region.
Der Immobilienmarkt zeigt sich mit Angebotsmieten von 12,29 €/m² und Angebotskaufpreisen von 3.569 €/m² auf einem Niveau, das deutlich über den bayerischen und bundesweiten Durchschnittswerten liegt. Die Bruttomietrendite beträgt 4,13 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,2.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Bayreuth haben zwischen 2018 und 2026 ein deutliches Wachstum verzeichnet. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,53 €/m², betrug sie im Berichtszeitraum 2026 12,13 €/m². Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 3,06 %. Der Anstieg verlief nicht linear: Von 2018 bis 2022 stiegen die Miete kontinuierlich von 9,53 auf 11,21 €/m². 2023 folgte ein leichter Rückgang auf 11,09 €/m², bevor der Aufwärtstrend 2024 mit 12,08 €/m² wieder deutlich anzieht.
Auch die Kaufpreise zeigen einen starken Aufwärtstrend. Von 2.759 €/m² (2018) stiegen die Angebotspreise bis 2021 auf einen Höhepunkt von 3.764 €/m². Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 sanken die Preise auf 3.647 €/m², 2023 auf 3.402 €/m². Ab 2024 erholten sich die Preise wieder und erreichten 2026 mit 3.652 €/m² nahezu das Vorkrisenniveau. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 3,56 %.
Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf durchgehenden Daten.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich positioniert sich Bayreuth als teurerer Markt. Die Angebotsmiete von 12,29 €/m² liegt rund 21 % über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und rund 38 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Beim Angebotskaufpreis liegt Bayreuth mit 3.569 €/m² ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) und deutlich über dem bundesweiten Wert (2.409 €/m²).
Im Vergleich zum eigenen Kreis Bayreuth, dessen Durchschnittsmiete bei 8,52 €/m² und der Durchschnittskaufpreis bei 2.255 €/m² liegt, hebt sich die Stadt als teurerer Teilmarkt heraus. Der Kreisdurchschnitt wird durch zahlreiche ländliche Gemeinden mit deutlich niedrigeren Preisen nach unten gezogen.
Bei den Bruttomietrenditen liegt Bayreuth mit 4,13 % knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang im Bundesland beträgt 63,3 %, was bedeutet, dass Bayreuth bei der Rendite im oberen Drittel der bayerischen Vergleichsorte liegt.
In der unmittelbaren Umgebung zeigen die Nachbarorte ein gemischtes Bild: Heinersreuth (4,1 km) weist mit 10,68 €/m² eine höhere Angebotsmiete auf, während Bindlach (4,9 km) mit 9,61 €/m² näher am Bayreuther Durchschnitt liegt. Die Kaufpreise der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 2.137 €/m² (Haag) und 3.695 €/m² (Emtmannsberg).
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Bayreuths ist zwischen 2015 und 2024 von 72.148 auf 74.907 Einwohner gestiegen, was einer Zunahme von 3,82 % entspricht. Nach einem leichten Rückgang in den Jahren 2020 und 2021 (von 74.783 auf 73.909) setzte ab 2022 wieder ein Wachstum ein, das sich 2023 und 2024 bei 74.907 Einwohnern stabilisierte.
Die Arbeitslosenzahlen der Bundesagentur für Arbeit zeigen für Bayreuth einen deutlichen Anstieg von 1.283 Arbeitslosen (2018) auf 1.964 (2023). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Bayreuth im Index "Arbeitsmarkt" den Rang 42 von rund 400 deutschen Kreisen, was auf eine vergleichsweise gute Arbeitsmarktposition hindeutet. Im Gesamtindex des Zukunftsatlas liegt der Kreis auf Rang 149, im Index "Stärke" auf Rang 148. Schwächer positioniert ist er im Bereich "Wettbewerb und Innovation" mit Rang 311 sowie im Bereich "Demografie" mit Rang 114.
Die Bevölkerungsdichte von 1.120 Einwohnern je km² unterstreicht den städtischen Charakter der kreisfreien Stadt.
Standortfaktoren
Bayreuth verfügt über zwei Hochschulen: die Universität Bayreuth und die Hochschule für evangelische Kirchenmusik Bayreuth. Die Universität Bayreuth wurde 1975 gegründet und hat sich als Forschungsuniversität mit Schwerpunkten in den Naturwissenschaften, Ingenieurwissenschaften und den Geisteswissenschaften etabliert. Die Hochschule für evangelische Kirchenmusik ist eine spezialisierte private Hochschule.
Die kulturelle Bedeutung Bayreuths als Standort der Richard-Wagner-Festspiele und des UNESCO-Weltkulturerbes Markgräfliches Opernhaus verleiht der Stadt überregionale Strahlkraft. Die Stadt liegt an der Burgenstraße und der Bayerischen Porzellanstraße, was touristische Relevanz unterstreicht.
Aus wirtschaftlicher Perspektive zeigt der Prognos-Zukunftsatlas gemischte Signale: Während der Arbeitsmarkt mit Rang 42 eine starke Position einnimmt, liegt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 311 im unteren Drittel. Der Index "Wohlstand und soziale Lage" erreicht Rang 203, der Index "Dynamik" Rang 177. Insgesamt positioniert sich der Kreis Bayreuth damit im Mittelfeld der deutschen Kreise.
Für Bayreuth liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass keine Aussagen zu Boden- und Grundstückswerten getroffen werden können.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bayreuth entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bayreuth
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,53 €/m² |
| 2019 | 9,67 €/m² |
| 2020 | 10,14 €/m² |
| 2021 | 10,55 €/m² |
| 2022 | 11,21 €/m² |
| 2023 | 11,09 €/m² |
| 2024 | 12,08 €/m² |
| 2025 | 12,34 €/m² |
| 2026 | 12,13 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bayreuth
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.759 €/m² |
| 2019 | 2.972 €/m² |
| 2020 | 3.474 €/m² |
| 2021 | 3.764 €/m² |
| 2022 | 3.647 €/m² |
| 2023 | 3.402 €/m² |
| 2024 | 3.452 €/m² |
| 2025 | 3.605 €/m² |
| 2026 | 3.652 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bayreuth
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,14 % |
| 2019 | 3,90 % |
| 2020 | 3,50 % |
| 2021 | 3,36 % |
| 2022 | 3,69 % |
| 2023 | 3,91 % |
| 2024 | 4,20 % |
| 2025 | 4,11 % |
| 2026 | 3,99 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bayreuth
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 72.148 Einwohner |
| 2016 | 73.065 Einwohner |
| 2017 | 73.999 Einwohner |
| 2018 | 74.657 Einwohner |
| 2019 | 74.783 Einwohner |
| 2020 | 74.048 Einwohner |
| 2021 | 73.909 Einwohner |
| 2022 | 74.506 Einwohner |
| 2023 | 74.907 Einwohner |
| 2024 | 74.907 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bayreuth
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,73 % |
| 2016 | 5,40 % |
| 2017 | 1,99 % |
| 2018 | 3,67 % |
| 2019 | 3,46 % |
| 2020 | 4,34 % |
| 2021 | 3,76 % |
| 2022 | 3,68 % |
| 2023 | 4,08 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 149 Rang |
| Dynamik | 177 Rang |
| Stärke | 148 Rang |
| Demografie | 114 Rang |
| Arbeitsmarkt | 42,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 311 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 203 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bayreuth liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bayreuth im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bayreuth ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bayreuth ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bayreuth
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bayreuth | 12,29 €/m² |
| Heinersreuth | 10,68 €/m² |
| Hummeltal | 9,83 €/m² |
| Bindlach | 9,61 €/m² |
| Emtmannsberg | 9,01 €/m² |
| Gesees | 8,91 €/m² |
| Haag | 8,72 €/m² |
| Mistelbach | 8,53 €/m² |
| Eckersdorf | 8,36 €/m² |
| Mistelgau | 8,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bayreuth ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bayreuth
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hummeltal | 5,12 % |
| Haag | 4,90 % |
| Heinersreuth | 4,70 % |
| Gesees | 4,58 % |
| Mistelgau | 4,51 % |
| Bindlach | 4,15 % |
| Bayreuth | 4,13 % |
| Eckersdorf | 3,32 % |
| Mistelbach | 3,28 % |
| Emtmannsberg | 2,93 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Heinersreuth | 4,1 km | 95500 | 10,68 € | 2.725 € | 4,70 % |
| Bindlach | 4,9 km | 95463 | 9,61 € | 2.778 € | 4,15 % |
| Mistelbach | 5,2 km | 95511 | 8,53 € | 3.124 € | 3,28 % |
| Eckersdorf | 5,6 km | 95488 | 8,36 € | 3.019 € | 3,32 % |
| Gesees | 5,6 km | 95494 | 8,91 € | 2.333 € | 4,58 % |
| Hummeltal | 7,3 km | 95503 | 9,83 € | 2.303 € | 5,12 % |
| Emtmannsberg | 7,7 km | 95517 | 9,01 € | 3.695 € | 2,93 % |
| Haag | 8,3 km | 95473 | 8,72 € | 2.137 € | 4,90 % |
| Mistelgau | 8,6 km | 95490 | 8,33 € | 2.216 € | 4,51 % |
Wo liegt Bayreuth?
Lage
Bayreuth auf der Karte
Hochschulen am Ort
2 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für evangelische Kirchenmusik BayreuthWilhelminenstraße 9, 95444 Bayreuth
- Universität BayreuthUniversitätsstraße 30, 95447 Bayreuth
Alle Kennzahlen zu Bayreuth
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,29 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.569 € |
| Bruttomietrendite | 4,13 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,2 |
| Einwohner | 74.907 |
| Einwohner je km² | 1.120 |
| Fläche (km²) | 66,9 |
| Arbeitslosenquote | 4,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #149 |
| Prognos Dynamikrang | #177 |
| Prognos Stärkerang | #148 |
| Koordinaten | 49,9438, 11,5753 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bayreuth
Was kostet eine Wohnung in Bayreuth?
Im Jahr 2026 liegen die Angebotsmieten für Wohnungen in Bayreuth bei durchschnittlich 12,29 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 3.569 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich höher als der Durchschnitt des Landkreises Bayreuth (8,52 Euro/m² Miete, 2.255 Euro/m² Kaufpreis) und liegen auch über dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bayreuth entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotsmieten in Bayreuth von 9,53 auf 12,13 Euro pro Quadratmeter gestiegen (jährliche Wachstumsrate von rund 3,06 Prozent). Die Angebotskaufpreise entwickelten sich von 2.759 auf 3.652 Euro pro Quadratmeter (jährlich rund 3,56 Prozent). Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die Preise lagen 2022 mit 11,21 Euro/m² bei der Miete und 3.647 Euro/m² beim Kaufpreis jeweils auf einem lokalen Höhepunkt, bevor sie 2023 kurz einbrachen und seither wieder stiegen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bayreuth?
Die Bruttomietrendite beträgt in Bayreuth 4,13 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,2. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,81 Prozent. Auf bayerischer Ebene liegt Bayreuth mit einem Perzentilrang von 63,2 jedoch im oberen Drittel: Rund 63 Prozent der bayerischen Orte weisen eine niedrigere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor von 24,2 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was ein moderateres Preisniveau im Verhältnis zur Miete andeutet.
Wie verhält sich Bayreuth zum Umland?
Im direkten Umland von Bayreuth liegen die Angebotsmieten zwischen 8,36 Euro pro Quadratmeter in Eckersdorf (5,6 km) und 10,68 Euro in Heinersreuth (4,1 km). Die Kaufpreise reichen von 2.137 Euro/m² in Haag bis 3.695 Euro/m² in Etmannsberg. Bayreuth selbst hat mit 12,29 Euro/m² die höchste Angebotsmiete im Umkreis und mit 3.569 Euro/m² einen der höchsten Kaufpreise. Die Bruttomietrendite liegt in Bayreuth mit 4,13 Prozent im Mittelfeld der Nachbarorte, die zwischen 2,93 Prozent (Etmannsberg) und 5,12 Prozent (Hummeltal) variieren.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bayreuth?
Die Bevölkerung in Bayreuth ist von 72.148 Einwohnern im Jahr 2015 auf 74.907 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 3,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.120 Einwohner pro Quadratkilometer. Die höchste Bevölkerungszahl der Reihe wurde 2019 mit 74.783 erreicht, bevor sie 2020 und 2021 leicht sank und seither wieder ansteigt.
Wie gut ist die Zukunftsaussicht für Bayreuth?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Bayreuth Platz 149 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 42 ab, während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 311 schwächer abschneidet. In der Demografie liegt der Kreis auf Rang 114, in der Dynamik auf Rang 177 und in der Stärke auf Rang 148. An der Universität Bayreuth und der Hochschule für evangelische Kirchenmusik sind akademische Einrichtungen am Ort vorhanden.
Woher stammen die Daten zu Bayreuth?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bayreuth sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bayreuth führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |