Bindlach

Marktüberblick und Preisniveau

Bindlach liegt als Gemeinde im Landkreis Bayreuth mit 37,6 km² Fläche und rund 7.300 Einwohnern am südlichen Rand des Fichtelgebirges, unmittelbar an der kreisfreien Stadt Bayreuth angrenzend. Das Angebot an Wohnimmobilien bewegt sich bei einer Angebotsmiete von 9,61 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.778 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,15 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,09.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Preisniveau in Bindlach liegt über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt. Mit 9,61 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete rund 13 Prozent über dem Kreis-Durchschnitt von 8,52 Euro und knapp 5 Prozent unter dem Landesmittel von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis liegt Bindlach mit 2.778 Euro pro Quadratmeter etwa 23 Prozent über dem Kreis-Durchschnitt von 2.255 Euro, aber rund 14 Prozent unter dem bayerischen Wert von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,15 Prozent liegt knapp über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent, liegt aber deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,81 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,09 liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10, aber über dem Kreis-Durchschnitt von 22,19. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Bindlach ist ein teurerer Markt im regionalen Vergleich, bei dem die Mieten die hohen Kaufpreise nur begrenzt bedienen können.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen klaren zyklischen Verlauf. Die Angebotsmiete stieg von 8,79 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,15 Euro im Jahr 2019, fiel dann 2020 auf 6,46 Euro – ein deutlicher Ausreißer, der deutlich unter dem Vor- und Nachjahresniveau liegt – und erholte sich bis 2025 auf 9,83 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich: von 2.341 Euro im Jahr 2018 auf 2.848 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 2.566 Euro im Jahr 2025.

Im Jahr 2026 zeigt die Zeitreihe einen deutlichen Einbruch: Die Angebotsmiete fällt auf 8,00 Euro pro Quadratmeter, der Kaufpreis auf 2.061 Euro pro Quadratmeter. Dieser Rückgang entspricht einer Bruttomietrendite von etwa 4,65 Prozent (bei 8,00 Euro Miete und 2.061 Euro Kaufpreis), was auf eine Marktkorrektur hindeutet. Die CAGR-Werte von -1,17 Prozent für die Miete und -1,58 Prozent für den Kaufpreis über den Gesamtzeitraum 2018 bis 2026 spiegeln diesen Abwärtstrend wider, der den Anstieg der Vorjahre überkompensiert.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf den vorliegenden Inseratsdaten.

Regionale Einordnung und Nachbarorte

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,2 Kilometern liegt Bindlach bei Miete und Kaufpreis im oberen Mittelfeld. Die nächstgelegene Nachbarstadt Bayreuth (4,9 km) weist mit 12,29 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.569 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis ein deutlich höheres Niveau auf – rund 28 Prozent mehr bei der Miete und 29 Prozent mehr beim Kaufpreis. Dies entspricht dem Muster, dass sich die Preise mit der Entfernung zum Oberzentrum verringern.

In unmittelbarer Nähe liegen Heinersreuth (5,9 km) mit 10,68 Euro Miete und 2.725 Euro Kaufpreis sowie Neudrossenfeld (8,7 km) mit 9,00 Euro und 2.551 Euro – Werte, die sich nur geringfügig von Bindlach unterscheiden. Dagegen liegen Harsdorf (6,1 km) mit 8,15 Euro und 2.540 Euro, Goldkronach (6,3 km) mit 8,43 Euro und 2.120 Euro sowie Bad Berneck (8,0 km) mit 8,23 Euro und 1.701 Euro deutlich unter dem Bindlacher Niveau.

Besonders auffällig ist Weidenberg (9,1 km) mit einer Angebotsmiete von 8,95 Euro, aber einem nur noch 1.534 Euro pro Quadratmeter hohen Kaufpreis – was einer Bruttomietrendite von 7,0 Prozent entspricht, der höchsten unter allen Nachbarorten. Bindlach liegt mit seiner Rendite von 4,15 Prozent im unteren Bereich der Nachbargemeinden, was die hohe Kaufpreisrelation im regionalen Kontext bestätigt.

Der Perzentilrang von 64,1 im Bundesland Bayern zeigt, dass Bindlach bei den verfügbaren Kennzahlen im oberen Drittel der bayerischen Orte liegt.

Standortfaktoren und Demografie

Bindlach ist seit 1994 als staatlich anerkanntes Unterzentrum eingestuft und verfügt über 35 Gemeindeteile. Die Gemeinde grenzt im Süden direkt an die kreisfreie Stadt Bayreuth, was die räumliche und funktionale Verflechtung mit dem Oberzentrum erklärt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bayreuth, auf den sich die Ränge beziehen, in verschiedenen Dimensionen. Mit dem Rang 239 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Besonders schwach positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Wettbewerb und Innovation (Rang 304) sowie Dynamik (Rang 297). Besser abschneidet der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 79), während Demografie (Rang 288) und Arbeitsmarkt (Rang 259) im unteren Mittelfeld liegen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist über den betrachteten Zeitraum stabil: Von 7.237 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.323 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von 1,19 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 195 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Arbeitslosigkeit lag 2018 mit 102 Beschäftigten auf dem Tiefstand, stieg 2020 auf 132 und bewegte sich 2023 und 2024 bei 120.