Neudrossenfeld
Neudrossenfeld (PLZ 95512) liegt im Kreis Kulmbach in Bayern. Der Ort zählt 3.746 Einwohner auf 50,3 km², das entspricht 75 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,00 € pro m², der Kaufpreis bei 2.551 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,23 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,6 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neudrossenfeld über dem Renditeniveau von 67 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,38 € auf 9,98 € pro m², im Mittel 3,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Kulmbach Rang 269 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 214, Stärkerang 274). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Harsdorf, Heinersreuth und Trebgast an.
Immobilienpreise in Neudrossenfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Neudrossenfeld
Neudrossenfeld ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Kulmbach mit 3.746 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt hohe Kaufpreise (2.551 €/m²) bei stabilen Mieten (9 €/m²). Die Kaufpreisentwicklung war extrem volatil mit einem Peak 2021. Die Rendite von 4,23 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt, der Kaufpreisfaktor von 23,62 ist der höchste im Kreis. Der Ort profitiert von der Lage an der A 9 und der Einbindung in die Metropolregion Nürnberg.
Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei solider Rendite
Neudrossenfeld liegt im Landkreis Kulmbach im Norden Oberfrankens und gehört zu den größeren Gemeinden des Kreises. Der Angebotskaufpreis von 2.551 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 9 Euro je Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert (7,66 Euro) als auch den deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.
Der Kaufpreisfaktor von 23,62 liegt über dem Kreiswert von 18,75. Die Bruttomietrendite von 4,23 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und erreicht das 67. Perzentil im Bundesland, ist aber unter dem Kreiswert von 5,56 %. Diese niedrigere Rendite im Kreisvergleich entsteht dadurch, dass die Kaufpreise in Neudrossenfeld überproportional stärker über dem Kreisdurchschnitt liegen als die Mieten: Der Kaufpreis liegt 48 % über dem Kreiswert, die Miete nur 18 %. Das bedeutet, dass der Markt in Neudrossenfeld preisdynamischer im Kaufsegment ist als im Mietsegment.
Die Lage an der Autobahn A 9, mit dem Anschluss Kulmbach/Neudrossenfeld, und die Einbindung des Landkreises in die Metropolregion Nürnberg dürften die Kaufpreisdynamik mit beeinflussen. Der Landkreis Kulmbach ist drittwichtigster Lebensmittelstandort Bayerns, was strukturelle Arbeitsplätze sichert.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei stabilen Mieten
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen ein außergewöhnlich volatiles Bild. Der Angebotskaufpreis stieg von 1.687 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.262 Euro (2019), fiel dann auf 2.552 Euro (2020), erreichte 2021 mit 4.627 Euro einen extremen Höchststand und brach 2022 auf 1.950 Euro ein – ein Rückgang von über 50 Prozent innerhalb eines Jahres. 2023 folgte mit 1.784 Euro ein weiterer leichter Rückgang, bevor 2024 (2.321 Euro) und die Prognose für 2026 (2.850 Euro) wieder steigende Tendenzen zeigen.
Diese extreme Schwankungsbreite – von 1.687 bis 4.627 Euro – ist für einen Ort dieser Größe untypisch und deutet auf kleine Fallzahlen oder einzelne Transaktionsausreißer hin. Die Datenreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was die Werte als beobachtete Marktdaten ausweist, aber die Volatilität selbst bleibt ein strukturelles Merkmal des kleinen Marktes.
Die Miete entwickelte sich stabiler: Von 7,38 Euro (2018) stieg sie kontinuierlich auf 9,43 Euro (2024), fiel leicht auf 9 Euro (2025) und zeigt für 2026 eine Prognose von 9,98 Euro. Der jährliche Anstieg liegt bei 3,84 Prozent (CAGR). Die Mietentwicklung folgt damit einem klareren Trend als die Kaufpreise.
Regionale Einordnung: Über dem Kreis, unter dem Bayern-Durchschnitt
Im regionalen Vergleich hebt sich Neudrossenfeld vor allem durch die hohen Kaufpreise ab. Mit 2.551 Euro je Quadratmeter liegt der Ort 48 % über dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro, aber 21 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Miete von 9 Euro je Quadratmeter liegt 18 % über dem Kreiswert (7,66 Euro) und 11 % unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro).
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Heinersreuth (5,7 km) weist mit 10,68 Euro eine höhere Miete aus, liegt aber ebenfalls bei einem hohen Kaufpreis von 2.725 Euro. Himmelkron (8,5 km) hat mit 10,01 Euro die zweithöchste Miete im Umkreis, aber nur 2.048 Euro Kaufpreis – was zu einer deutlich besseren Rendite von 5,86 % führt. Neudrossenfeld liegt mit 4,23 % Rendite im unteren Drittel der Nachbarorte, hinter Trebgast (5,18 %), Himmelkron (5,86 %), Ködnitz (6,26 %) und Bindlach (4,15 %).
Der Kaufpreisfaktor von 23,62 ist der höchste im Kreis und liegt deutlich über dem Kreiswert von 18,75. Das bedeutet, dass Käufer in Neudrossenfeld im Verhältnis zur Miete einen höheren Preis zahlen als im durchschnittlichen Teil des Landkreises.
Standortfaktoren: Ländliche Gemeinde mit Pendlerfunktion
Die Bevölkerung Neudrossenfelds ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 3.798 Einwohnern (2015) auf 3.746 (2024), ein Verlust von 1,37 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 75 Einwohnern je Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Oberfranken typisch ist. Die Arbeitslosenquote sank von 6,3 % (2015) auf 4,7 % (2018), stieg 2020 auf 6,7 % und lag 2023 bei 5,3 %. Diese Entwicklung entspricht dem bundesweiten Muster der Pandemie und des anschließenden Arbeitsmarkt-Aufschwungs.
Der Landkreis Kulmbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 269 von 400 Landkreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Wohlstand mit Rang 100, während die Indizes für Demografie (317) und Arbeitsmarkt (330) schwächer sind. Dieser Wohlstandsunterschied korrespondiert mit der Tatsache, dass der Landkreis drittwichtigster Lebensmittelstandort Bayerns ist und über eine strukturell verankerte Industrie verfügt. Die schwachen Werte bei Demografie und Arbeitsmarkt deuten auf eine alternde Bevölkerung und strukturelle Herausforderungen hin, die den lokalen Immobilienmarkt mittelbar beeinflussen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Der Ort ist damit eine typische Wohngemeinde für Pendler in die Metropolregion Nürnberg bzw. nach Bayreuth.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neudrossenfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neudrossenfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,38 €/m² |
| 2019 | 5,69 €/m² |
| 2020 | 6,30 €/m² |
| 2021 | 5,21 €/m² |
| 2022 | 6,32 €/m² |
| 2023 | 8,60 €/m² |
| 2024 | 9,43 €/m² |
| 2025 | 9,00 €/m² |
| 2026 | 9,98 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neudrossenfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.687 €/m² |
| 2019 | 3.262 €/m² |
| 2020 | 2.552 €/m² |
| 2021 | 4.627 €/m² |
| 2022 | 1.950 €/m² |
| 2023 | 1.784 €/m² |
| 2024 | 2.321 €/m² |
| 2025 | 2.243 €/m² |
| 2026 | 2.850 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neudrossenfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,25 % |
| 2019 | 2,09 % |
| 2020 | 2,96 % |
| 2021 | 1,35 % |
| 2022 | 3,89 % |
| 2023 | 5,78 % |
| 2024 | 4,88 % |
| 2025 | 4,82 % |
| 2026 | 4,20 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neudrossenfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.798 Einwohner |
| 2016 | 3.767 Einwohner |
| 2017 | 3.757 Einwohner |
| 2018 | 3.753 Einwohner |
| 2019 | 3.739 Einwohner |
| 2020 | 3.738 Einwohner |
| 2021 | 3.767 Einwohner |
| 2022 | 3.775 Einwohner |
| 2023 | 3.746 Einwohner |
| 2024 | 3.746 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neudrossenfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,68 % |
| 2016 | 2,50 % |
| 2017 | 2,45 % |
| 2018 | 1,94 % |
| 2019 | 2,06 % |
| 2020 | 2,82 % |
| 2021 | 2,49 % |
| 2022 | 2,23 % |
| 2023 | 2,28 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 269 Rang |
| Dynamik | 214 Rang |
| Stärke | 274 Rang |
| Demografie | 317 Rang |
| Arbeitsmarkt | 330 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 264 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 100 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Neudrossenfeld liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Neudrossenfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neudrossenfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neudrossenfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neudrossenfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bayreuth | 12,29 €/m² |
| Heinersreuth | 10,68 €/m² |
| Himmelkron | 10,01 €/m² |
| Bindlach | 9,61 €/m² |
| Ködnitz | 9,34 €/m² |
| Neudrossenfeld | 9,00 €/m² |
| Eckersdorf | 8,36 €/m² |
| Harsdorf | 8,15 €/m² |
| Trebgast | 7,86 €/m² |
| Thurnau | 7,06 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neudrossenfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neudrossenfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Ködnitz | 6,26 % |
| Himmelkron | 5,86 % |
| Trebgast | 5,18 % |
| Heinersreuth | 4,70 % |
| Thurnau | 4,51 % |
| Neudrossenfeld | 4,23 % |
| Bindlach | 4,15 % |
| Bayreuth | 4,13 % |
| Harsdorf | 3,85 % |
| Eckersdorf | 3,32 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Harsdorf | 4,9 km | 95499 | 8,15 € | 2.540 € | 3,85 % |
| Heinersreuth | 5,7 km | 95500 | 10,68 € | 2.725 € | 4,70 % |
| Trebgast | 6,8 km | 95367 | 7,86 € | 1.821 € | 5,18 % |
| Thurnau, M | 7,9 km | 95349 | 7,06 € | 1.879 € | 4,51 % |
| Himmelkron | 8,5 km | 95502 | 10,01 € | 2.048 € | 5,86 % |
| Ködnitz | 8,6 km | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Bindlach | 8,7 km | 95463 | 9,61 € | 2.778 € | 4,15 % |
| Eckersdorf | 9,2 km | 95488 | 8,36 € | 3.019 € | 3,32 % |
| Bayreuth | 9,5 km | 95410 | 12,29 € | 3.569 € | 4,13 % |
Wo liegt Neudrossenfeld?
Lage
Neudrossenfeld auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neudrossenfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,00 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.551 € |
| Bruttomietrendite | 4,23 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,6 |
| Einwohner | 3.746 |
| Einwohner je km² | 75 |
| Fläche (km²) | 50,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #269 |
| Prognos Dynamikrang | #214 |
| Prognos Stärkerang | #274 |
| Koordinaten | 50,0155, 11,5025 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neudrossenfeld
Was kostet eine Wohnung in Neudrossenfeld?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Neudrossenfeld liegt bei 9 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 2.551 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro Mietpreis und 3.246 Euro Kaufpreis ist Neudrossenfeld günstiger, liegt aber deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 7,66 Euro Miete und 1.720 Euro Kaufpreis.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neudrossenfeld entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotsmieten von 7,38 auf 9,98 Euro pro Quadratmeter gestiegen (durchschnittlich 3,84 Prozent pro Jahr). Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.687 auf 2.850 Euro pro Quadratmeter (durchschnittlich 6,77 Prozent pro Jahr). Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die Werte schwankten dabei stark – insbesondere der Kaufpreis zeigte zwischen 2019 und 2022 deutliche Ausschläge.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neudrossenfeld?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,23 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 23,62. Im bayerischen Vergleich liegt die Rendite mit einem Perzentilrang von 67,17 im oberen Drittel – das bedeutet, dass rund 67 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Allerdings liegt die Rendite unter dem Kreis-Durchschnitt von 5,56 Prozent und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,62 ist höher als der Kreis-Durchschnitt von 18,75, was ein teureres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neudrossenfeld?
Neudrossenfeld hat 3.746 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 50,25 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 75 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um 1,37 Prozent auf 3.746 zurückgegangen. In den letzten Jahren stabilisierte sie sich bei rund 3.746 Einwohnern.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Neudrossenfeld?
Die Arbeitslosenquote in Neudrossenfeld lag 2023 bei 5,3 Prozent. Im Vergleich dazu lag sie 2015 noch bei 6,3 Prozent und erreichte 2020 mit 6,7 Prozent ihren höchsten Wert in der Zeitreihe. Der Trend ist insgesamt leicht rückläufig.
Wie schneidet Neudrossenfeld im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Kulmbach, zu dem Neudrossenfeld gehört, den Gesamtrang 269 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 330) und Demografie (Rang 317). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 100 deutlich besser ab.
Woher stammen die Daten zu Neudrossenfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neudrossenfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neudrossenfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Kulmbach
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kasendorf, M | 95359 | 8,53 € | 1.138 € | 8,99 % |
| Guttenberg | 95358 | 5,76 € | 873 € | 7,91 % |
| Untersteinach | 95369 | 8,71 € | 1.455 € | 7,19 % |
| Marktleugast, M | 95352 | 7,05 € | 1.205 € | 7,02 % |
| Ködnitz | 95361 | 9,34 € | 1.792 € | 6,26 % |
| Ludwigschorgast, M | 95364 | 7,76 € | 1.586 € | 5,87 % |
| Himmelkron | 95502 | 10,01 € | 2.048 € | 5,86 % |
| Neuenmarkt | 95339 | 8,21 € | 1.751 € | 5,63 % |