Harsdorf

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Harsdorf ist eine 11,25 km² große Gemeinde im Landkreis Kulmbach in Oberfranken mit 955 Einwohnern (2024). Der Ort liegt am Rand des Trebgast-Talbeckens im Obermainischen Hügelland und wird im Norden von der Bundesautobahn 70 tangiert. Der Bahnhof an der Strecke Bayreuth–Neuenmarkt-Wirsberg wurde 2014 nach Umbauarbeiten als Gesundheitsbahnhof neu eingeweiht.

Der lokale Immobilienmarkt fällt durch eine ungewöhnliche Preisstruktur auf: Die Angebotskaufpreise liegen mit 2.540 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.720 Euro, aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,15 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt von 7,66 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro.

Die Kombination aus relativ hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 3,85 %. Das ist die niedrigste Rendite aller acht Nachbarorte im Umkreis bis 7,6 km und liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 25,97 entspricht nahezu dem bayerischen Durchschnitt (26,10), ist aber deutlich höher als der Kreisdurchschnitt von 18,75. Harsdorf liegt mit einem Perzentilrang von 50,5 % im Bundesland genau im Median – die Mietrendite ist also im bayerischen Vergleich durchschnittlich, während sie im lokalen Vergleich auffällig niedrig ist.

Preisentwicklung: Miete mit Ausreißer, Kaufpreis im leichten Rückgang

Die Mietentwicklung zeigt ein ungewöhnliches Muster: Nach einem Wert von 9,02 Euro je Quadratmeter in den Jahren 2020 und 2022 fiel die Angebotsmiete 2023 auf 4,20 Euro, bevor sie 2024 wieder auf 9,02 Euro und 2025 auf 9,19 Euro stieg. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe liegt bei 0,37 %. Der Ausreißerwert von 4,20 Euro im Jahr 2023 ist ohne weitere Erklärung nicht einzuordnen.

Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.717 Euro je Quadratmeter (2021) über 2.315 Euro (2022) auf einen geschätzten Wert von 2.631 Euro (2026). Der CAGR liegt bei −0,64 %. Die Kaufpreise sind also seit 2021 leicht rückläufig, erholen sich aber wieder. Der aktuelle Wert von 2.540 Euro liegt zwischen dem Tiefststand 2022 und dem Höchststand 2021.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Einwohnerschaft, steigende Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Harsdorfs ist seit 2015 um 2,55 % von 980 auf 955 Einwohner gesunken. Der stärkste Rückgang trat 2022 mit 934 Einwohnern auf, seither stabilisiert sich die Zahl wieder. Die Bevölkerungsdichte beträgt 85 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,17 % (2015) auf 2,83 % (2023). Der Anstieg ist deutlich, liegt aber in absoluten Zahlen mit 17 arbeitslosen Personen weiterhin auf niedrigem Niveau.

Die Beschäftigungsstruktur zeigt, dass Harsdorf eine typische Wohngemeinde ist: Im Jahr 2021 waren am Arbeitsort insgesamt 42 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (21 im produzierenden Gewerbe, 21 im Handel und Verkehr), während 413 Personen am Wohnort beschäftigt waren. Das bedeutet, dass der Großteil der Erwerbstätigen auspendelt. 15 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 380 Hektar Fläche.

Standortfaktoren: Wohlstandsstärke bei demografischem und arbeitsmarktlichem Druck

Der Landkreis Kulmbach erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 100 von 400 deutschen Kreisen im Index Wohlstand und soziale Lage – ein starker Wert. Insgesamt liegt der Kreis auf Rang 264. Schwächer sind die Teilindizes Demografie (Rang 317) und Arbeitsmarkt (Rang 330), was den Bevölkerungsrückgang und den Anstieg der Arbeitslosenquote im lokalen Kontext einordnet. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 264 im unteren Mittelfeld, der Dynamik-Index mit Rang 214 im oberen Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Trebgast und hat 15 Gemeindeteile, was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet.