Gefrees, St

Marktüberblick

Gefrees ist eine Stadt im äußersten Norden des Landkreises Bayreuth, etwa 26 Kilometer nördlich der Kreisstadt gelegen. Mit 4.248 Einwohnern auf 50,32 Quadratkilometern (84 Einwohner je km²) handelt es sich um eine mittelgroße Gemeinde im Fichtelgebirgsumfeld. Die Stadt umfasst 44 Gemeindeteile und liegt am Schnittpunkt mehrerer Landkreise: Im Norden grenzt der Landkreis Hof an, im Westen der Landkreis Kulmbach, im Osten der Landkreis Wunsiedel. Diese Randlage prägt die wirtschaftliche Struktur des Ortes.

Der Immobilienmarkt in Gefrees ist durch deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis von 1.422 Euro je Quadratmeter liegt weniger als die Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete von 8,60 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (8,52 Euro), aber unter dem bayerischen Mittel (10,11 Euro).

Rendite und Preisniveau

Der Kaufpreisfaktor von 13,78 ist deutlich niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,10. Er bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,78-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zusammen mit der Bruttomietrendite von 7,26 % ergibt sich ein konsistentes Bild: Gefrees bietet bei niedrigen Kaufpreisen eine überdurchschnittliche Rendite.

Im bayerischen Vergleich liegt die Rendite von 7,26 % im Perzentilrang 96,98 – das bedeutet, dass nur etwa 3 % der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Dieser Wert ist jedoch kein Hinweis auf überdurchschnittliche Attraktivität als Wohnstandort, sondern spiegelt primär die niedrigen Kaufpreise wider. Die Miete liegt mit 8,60 Euro je Quadratmeter nahe dem Kreisdurchschnitt.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,5 Kilometer weist Gefrees mit 7,26 % die zweithöchste Bruttomietrendite auf. Nur Stammbach (11,04 %) liegt darüber, was jedoch auf einen extrem niedrigen Kaufpreis von nur 740 Euro je Quadratmeter zurückzuführen ist. Gefrees liegt damit in der Mitte des Rendite-Spektrums der Region, während der Kaufpreis moderat ausfällt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten: 2018 lag die Miete bei 6,35 Euro, 2019 fiel sie auf 3,97 Euro, stieg 2020 auf 6,75 Euro und erreichte 2026 mit 9,09 Euro einen neuen Höchstwert. Der CAGR von 4,59 % über den Zeitraum 2018–2026 ist hoch, wird aber durch die niedrige Basis von 2019 verzerrt.

Beim Kaufpreis ist ein ähnliches Muster erkennbar, jedoch mit einer klaren Trendrichtung: Von 988 Euro je Quadratmeter (2019) stieg der Preis kontinuierlich auf 1.821 Euro (2024), was einem CAGR von 3,78 % entspricht. Seit 2024 ist jedoch ein Rückgang auf 1.375 Euro (2025) und 1.281 Euro (2026) zu verzeichnen. Dieser Rückgang um etwa 30 % vom Hochpunkt 2024 entspricht dem allgemeinen Trend auf dem deutschen Immobilienmarkt nach der Zinswende.

Der Kaufpreisfaktor hat sich entsprechend entwickelt: Er lag 2019 bei rund 12,5, stieg bis 2024 auf etwa 18,5 und ist 2026 wieder auf 13,78 gefallen. Die aktuelle Differenz zwischen Miete und Kaufpreis hat sich also vergrößert.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Gefrees' ist seit Mitte der 2010er Jahre rückläufig. Von 4.443 Einwohnern (2015) sank die Zahl auf 4.248 (2024), ein Rückgang von 4,4 %. Ein Höchststand wurde 1995 mit 4.992 Einwohnern erreicht.

Die Arbeitslosenquote in Gefrees lag 2023 bei 99 (Index, Bundesdurchschnitt = 100), was leicht unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Bayreuth auf Platz 239 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach sind die Teilindizes Dynamik (Platz 297) und Wettbewerb/Innovation (Platz 304). Der Index Wohlstand/soziale Lage liegt mit Platz 79 deutlich besser, was auf eine traditionelle, aber nicht dynamische Wirtschaftsstruktur schließen lässt.

Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und schwacher wirtschaftlicher Dynamik im Kreis geht einher mit dem niedrigen Kaufpreisniveau: Eine schrumpfende Nachfrage bei gleichzeitig stabilen Mietpreisen führt zu einem Überangebot an Immobilien, was die Preise unter dem Landesdurchschnitt hält.

Einordnung und Perspektiven

Gefrees liegt am Schnittpunkt mehrerer Landkreise und ist von Waldgebieten des Frankenwaldes und des Fichtelgebirges umgeben. Die Stadt hat 44 Gemeindeteile, was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, überdurchschnittlicher Rendite und schrumpfender Bevölkerung kennzeichnet einen Markt, der für Kapitalanleger interessant sein kann, aber gleichzeitig strukturelle Schwächen aufweist. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 13,78 bedeutet eine schnelle Amortisation, aber auch geringe Wertsteigerungserwartungen bei gleichzeitigem demografischen Druck.

Im regionalen Vergleich schneidet Gefrees bei der Miete gut ab (leicht über dem Kreisdurchschnitt), während der Kaufpreis deutlich unter dem Kreis- und Landesmittel liegt. Diese Diskrepanz ist der Hauptgrund für die hohe Rendite.