Bischofsgrün

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen

Bischofsgrün präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als Ausnahmeerscheinung im oberfränkischen Fichtelgebirge. Die Angebotsmiete liegt mit 9,47 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit rund 2.037 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen und deutschen Mittel liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 5,58 Prozent – ein Wert, der im Landesvergleich zu den höchsten Renditen gehört (Perzentilrang 89,6 von 2.056 bayerischen Orten). Der Kaufpreisfaktor von 17,92 liegt ebenfalls deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreis-Durchschnitt von 22,2.

Die Kombination aus relativ hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen macht Bischofsgrün zu einem der renditestärksten Orte im Fichtelgebirge. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Rendite von 5,58 Prozent im Mittelfeld – deutlich unter Gefrees und Fichtelberg mit jeweils 7,26 Prozent, aber über Warmensteinach (4,41 Prozent) und Goldkronach (4,77 Prozent).

Preisentwicklung: Volatile Zeitreihen

Die Zeitreihen der Angebotspreise zeigen eine bemerkenswerte Volatilität, die für einen kleinen Marktor wie Bischofsgrün typisch ist. Die Angebotsmiete stieg von 5,11 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,50 Euro im Jahr 2026, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 11,83 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 768 Euro im Jahr 2018 auf 1.889 Euro im Jahr 2026 (CAGR 11,91 Prozent).

Besonders auffällig ist die starke Schwankung innerhalb der Reihe: Die Miete fiel 2024 auf 2,14 Euro pro Quadratmeter, bevor sie 2025 wieder auf 9,15 Euro anstieg. Beim Kaufpreis zeigte sich 2024 ein Rückgang auf 2.022 Euro nach einem Hoch von 2.565 Euro im Vorjahr, gefolgt von einem Anstieg auf 2.489 Euro im Jahr 2025. Diese Ausschläge sind bei Angebotswerten aus Inseraten in einem kleinen Markt mit wenigen Transaktionen zu erwarten und spiegeln nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktentwicklung wider.

Trotz der Volatilität ist ein klarer Aufwärtstrend erkennbar: Sowohl die Miete als auch der Kaufpreis lagen 2026 deutlich über dem Niveau von 2018.

Demografie: Bevölkerungswachstum nach langem Rückgang

Die Einwohnerzahl Bischofsgrüns entwickelte sich in den letzten Jahren dynamisch. Von 1.885 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2019 auf 1.815 zurück, bevor sie bis 2023 auf 1.969 anstieg – ein Plus von 4,46 Prozent seit Beginn der Zeitreihe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 235 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 8,39 Quadratkilometern.

Die Arbeitslosenquote zeigt eine starke Schwankung: Von 44 (2015) und 35 (2018) stieg sie 2023 auf 63. Die zeitliche Entwicklung zeigt keine klare Korrelation mit der Bevölkerungsentwicklung: Während die Bevölkerung 2019 ihr Tief erreichte, lag die Arbeitslosenquote mit 38 nahe dem Mehrjahresschnitt. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit 2023 geht einher mit einem Bevölkerungswachstum, das auf Zuzug oder statistische Effekte hindeuten könnte.

Die Gemeinde ist als Kleinzentrum im Bayerischen Regionalplan ausgewiesen und verfügt über 15 Gemeindeteile, was auf eine dezentrale Siedlungsstruktur hindeutet.

Regionale Einordnung: Zwischen Bayerndurchschnitt und Nachbarn

Bischofsgrün positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort mit überdurchschnittlicher Mietrendite. Die Angebotsmiete von 9,47 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 8,52 Euro und dem deutschen Mittel von 8,92 Euro, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Beim Kaufpreis ist die Differenz noch ausgeprägter: Mit 2.037 Euro pro Quadratmeter liegt Bischofsgrün 37 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt und etwa 10 Prozent unter dem Kreis-Durchschnitt.

Im Vergleich zu den acht umliegenden Orten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete Bischofsgrüns ist die zweithöchste im Umkreis – nur Mehlmeisel liegt mit 10,35 Euro darüber. Der Kaufpreis von 2.037 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, deutlich über Fichtelberg (1.213 Euro) und Zell im Fichtelgebirge (1.373 Euro), aber unter Warmensteinach (2.242 Euro). Die Kombination aus hoher Miete und moderatem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Der Landkreis Bayreuth schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld ab: Platz 239 von rund 400 Kreisen insgesamt. Besonders schwach sind die Werte bei Wettbewerb und Innovation (Platz 304) sowie Demografie (Platz 288). Der Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Platz 79 deutlich besser ab – ein Muster, das auf strukturschwache, aber sozial stabile ländliche Räume hindeutet.

Standortfaktoren: Tourismus und Kurort

Bischofsgrün ist ein Luftkurort (staatlich anerkannt seit 1958) und heilklimatischer Kurort (seit 1992). Der Tourismus prägt die Gemeinde seit Beginn des 20. Jahrhunderts: Die Übernachtungszahlen stiegen von 50.000 im Jahr 1952 auf über 326.000 im Jahr 1991. Der Ort liegt zwischen Ochsenkopf und Schneeberg im Hochtal des Weißen Mains an der Bundesstraße 303 und ist durch Skipisten und eine Skischule touristisch geprägt.

Die historische Bedeutung des Ortes reicht bis ins 13. Jahrhundert zurück, als Bischofsgrün erstmals urkundlich erwähnt wurde. Die Glashüttenproduktion war über Jahrhunderte ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Seit 1995 ist Bischofsgrün als Kleinzentrum im Bayerischen Regionalplan ausgewiesen, was eine grundlegende Versorgungsfunktion für die umliegenden Gemeinden bedeutet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Abwesenheit akademischer Einrichtungen steht im Zusammenhang mit der geringen Bevölkerungszahl und der ländlichen Lage. Der Prognos-Rang für den Landkreis Bayreuth im Bereich Demografie (Platz 288 von 400) unterstreicht die demografischen Herausforderungen der Region.