Weißenstadt, St

Marktüberblick: Hohe Miete bei moderatem Kaufpreis

Bad Weißenstadt (bis Juli 2025: Weißenstadt) liegt auf 630 m ü. NHN im Tal der Eger auf der Selb-Wunsiedler Hochfläche des Fichtelgebirges, etwa auf halber Strecke zwischen Hof und Bayreuth. Die 42,23 km² große Stadt hat 3.031 Einwohner (2024) bei einer Dichte von 72 Einw./km². Seit dem 21. Juli 2025 führt sie den amtlichen Zusatz Bad Weißenstadt als anerkanntes Heilbad.

Das Immobilienangebot weist ein auffälliges Muster auf: Die Angebotsmiete von 8,63 €/m² liegt 29 % über dem Kreisdurchschnitt von 6,68 €/m², aber 15 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und knapp unter dem deutschen Mittel von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 1.487 €/m² übertrifft den Kreiswert von 1.314 €/m² um 13 %, liegt aber nur bei 46 % des bayerischen Niveaus von 3.246 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 14,36 ist der niedrigste im Vergleich zu allen Referenzräumen – er bedeutet, dass der Quadratmeterpreis das 14,36-Fache der jährlichen Bruttomiete beträgt. Im Kreis liegt der Faktor bei 16,21, in Bayern bei 26,10. Dieser niedrige Faktor korrespondiert mit der Bruttomietrendite von 6,97 %, die im bayerischen Perzentil von 96,3 % liegt. Weißenstadt gehört damit zu den wenigen Orten in Bayern, bei denen die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis besonders hoch ist.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,5 km weist Weißenstadt die zweithöchste Angebotsmiete (nach Bischofsgrün mit 9,47 €/m²) und den zweithöchsten Kaufpreis (nach Bischofsgrün mit 2.037 €/m²) auf. Die Bruttomietrendite von 6,97 % liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden – höher als in Zell (5,42 %) und Bischofsgrün (5,58 %), aber niedriger als in Kirchenlamitz (8,31 %) und Marktleuthen (8,60 %), wo die Kaufpreise mit 835 bzw. 753 €/m² deutlich unter dem Niveau von Weißenstadt liegen.

Preisentwicklung: Kaufpreisrückgang bei volatilen Mieten

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt eine extreme Volatilität, die auf den kleinen Markt mit wenigen Inseraten hindeutet. Von 3,83 €/m² (2018) stieg der Wert 2019 auf 9,87 €/m², fiel dann auf 6,25 €/m² (2020) und pendelte sich zwischen 6,31 und 7,44 €/m² ein, bevor er 2025 mit 13,33 €/m² einen neuen Höchststand erreichte, um 2026 wieder auf 8,28 €/m² zu sinken. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 10,12 %.

Der Angebotskaufpreis zeigt einen klaren Abwärtstrend: Von 2.560 €/m² (2018) fiel er bis 2020 auf 1.222 €/m², erholte sich leicht auf 1.408 €/m² (2023), sank 2024 auf 1.311 €/m², stieg 2025 auf 1.797 €/m² und liegt 2026 bei 1.483 €/m². Über den gesamten Zeitraum bedeutet das einen Rückgang von rund 42 %. Die CAGR beträgt -6,59 %.

Die Gegenläufigkeit von fallendem Kaufpreis und steigender Miete (im CAGR) führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite strukturell verbessert hat. Der Kaufpreisfaktor ist von einem geschätzten Wert von rund 56 im Jahr 2018 (2.560 €/m² bei 3,83 €/m² Jahresmiete) auf 14,36 heute gesunken. Diese Entwicklung ist jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da die Mietwerte starken Schwankungen unterliegen und die Zeitreihen nicht für jedes Jahr vorliegen – die Mietreihe hat Lücken, die Kaufpreisreihe ist noch lückenhafter.

Der Bevölkerungsrückgang von 3.120 (2015) auf 3.031 (2024) entspricht einem Verlust von 2,85 %. Die Arbeitslosenquote sank von 62 ‰ (2015) auf 41 ‰ (2023), was 4,1 % entspricht.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Zukunftsatlas-Verbesserung

Weißenstadt liegt im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge, dem Landkreis mit dem stärksten Bevölkerungsrückgang in Bayern: Zwischen 1988 und 2018 verlor er 15,6 % seiner Einwohner (von 86.683 auf 73.178). Kein anderer bayerischer Landkreis verzeichnete in diesem Zeitraum einen stärkeren Rückgang.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Kreis auf Platz 322 von rund 400 deutschen Landkreisen. Im Vergleich zum Zukunftsatlas 2016 (Platz 354 von 402, Einstufung als Region mit Zukunftsrisiken) hat sich der Kreis um 32 Plätze verbessert. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 235) ist der stärkste Bereich, während Arbeitsmarkt (340) und Demografie (318) die schwächsten Indizes sind. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 277 im unteren Drittel.

Die Arbeitslosenquote von 4,1 % (2023) liegt im unteren bis mittleren Bereich für ländliche Regionen Oberfrankens. Der historische Rückgang von 6,2 % (2015) auf 4,1 % (2023) entspricht dem allgemeinen Trend der Arbeitsmarktentwicklung in Ostbayern.

Weißenstadt war bis Juli 2025 eine reine Stadt ohne Heilbadstatus. Die Anerkennung als Heilbad am 21. Juli 2025 könnte strukturelle Veränderungen nach sich ziehen. Das Fichtelgebirge als Tourismusregion mit dem 48 ha großen Weißenstädter See und der Nähe zu den Bergen Schneeberg (1.051 m) und Ochsenkopf (1.024 m) bietet Erholungspotenzial. Die historische Bedeutung als Teil des Sechsämterlandes mit Zinnbergbau und Granitverarbeitung prägt bis heute das Ortsbild.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste Anbindung an überregionale Verkehrsachsen erfolgt über die B 303 (Fichtelgebirgsstraße) und den Bahnhof Marktredwitz mit Verbindungen nach Hof, Bayreuth und Cheb.

Fazit: Renditestarker Markt in strukturschwacher Region

Der Immobilienmarkt in Bad Weißenstadt ist durch ein ungewöhnliches Preisgefälle zwischen Miete und Kaufpreis gekennzeichnet. Die Angebotsmiete von 8,63 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreis von 1.487 €/m² nur moderat darüber liegt. Dies führt zu einer Bruttomietrendite von 6,97 %, die im bayerischen Vergleich zu den höchsten Werten gehört (Perzentil 96,3 %).

Der Kaufpreis ist seit 2018 um rund 42 % gefallen, was den Markt für Käufer attraktiver macht, während die Miete mit starken Schwankungen zwischen 3,83 und 13,33 €/m² volatile Entwicklungsmuster zeigt. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten und sollte bei der Interpretation berücksichtigt werden.

Die demografische Entwicklung ist negativ: Der Landkreis verliert seit Jahrzehnten Einwohner, und auch Weißenstadt selbst zeigt einen Rückgang von 2,85 % seit 2015. Der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Kreis weiterhin im unteren Drittel ein, wenngleich mit verbesserter Tendenz. Die Heilbad-Anerkennung seit Juli 2025 könnte langfristige Impulse für den Tourismus und die lokale Wirtschaft setzen, eine konkrete Marktauswirkung ist jedoch noch nicht ablesbar.

Für Investoren bietet der Markt mit der hohen Rendite und den niedrigen Kaufpreisen im bayerischen Vergleich ein interessantes Profil. Die demografische Entwicklung und die ländliche Lage des Ortes im Fichtelgebirge sind jedoch als strukturelle Risiken zu bewerten.