Hohenberg a.d.Eger, St

Marktüberblick

Hohenberg an der Eger ist eine Stadt im oberfränkischen Kreis Wunsiedel im Fichtelgebirge mit 1.438 Einwohnern auf einer Fläche von 15,66 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 92 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt in einer ländlichen Peripherie Bayerns, was sich in den Immobilienkennzahlen deutlich widerspiegelt.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.088 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,22 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,86 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,59. Diese Werte sind das Ergebnis eines Marktes mit niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten – ein Muster, das für ländliche Räume in Bayern jenseits der Ballungszentren typisch ist.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt eine deutliche Aufwärtsbewegung: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,12 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 7,07 Euro pro Quadratmeter. Der CAGR der Mietzeitreihe (2018–2026) beträgt 6,39 %. Allerdings ist die Entwicklung nicht linear: 2021 fiel die Miete auf 5,57 Euro, 2023 auf 5,54 Euro, bevor sie 2025 ihren höchsten Wert erreichte.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und zeigt einen starken Abwärtstrend. 2019 lag der Kaufpreis noch bei 1.364 Euro pro Quadratmeter, 2021 bei 1.194 Euro. 2022 folgte ein Einbruch auf 589 Euro, 2023 ein Anstieg auf 1.869 Euro, gefolgt von einem weiteren Rückgang auf 542 Euro (2024) und 406 Euro (2025). Der CAGR der Kaufpreiszeitreihe (2019–2025) beträgt -18,28 %. Die extremen Schwankungen können auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Bayern-Durchschnitt liegt Hohenberg bei allen relevanten Kennzahlen deutlich unter dem Landesmittel. Die Angebotsmiete von 6,22 Euro pro Quadratmeter liegt 38,5 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.088 Euro liegt 66,5 % unter dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 14,59 ist mit 55,9 % knapp über der Hälfte des bayerischen Durchschnitts von 26,10.

Die Bruttomietrendite von 6,86 % liegt hingegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Mit einem Perzentilrang von 96,16 im Bundesland gehört Hohenberg zu den Top-4 % der verglichenen Orte in Bayern in Bezug auf die Bruttomietrendite. Diese hohe Rendite ist die direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei relativ moderaten Mieten.

Auf Kreisebene liegt Hohenberg leicht unter dem Kreisdurchschnitt: Die Angebotsmiete von 6,22 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,68 Euro, der Kaufpreis von 1.088 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 1.314 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,86 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 6,90 %.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Schirnding (1,8 km Entfernung) weist mit 7,47 % eine höhere Rendite aus, Arzberg (5,2 km) mit 7,11 % ebenfalls. Thiersheim (7,1 km) liegt mit 6,83 % nahezu auf demselben Niveau. Die Nachbargemeinden Thierstein (11,36 %), Konnersreuth (12,70 %) und Höchstädt (10,95 %) weisen deutlich höhere Renditen auf, was auf noch niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten hindeutet. Selb (10,4 km) und Waldsassen (11,9 km) liegen mit 5,80 % bzw. 3,91 % unter dem Niveau Hohenbergs.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Hohenbergs hat sich zwischen 2015 und 2024 kaum verändert: Von 1.424 Einwohnern (2015) auf 1.438 (2024) entspricht dies einer Gesamtveränderung von 0,98 %. Die Bevölkerung schwankte in diesem Zeitraum zwischen 1.421 (2022) und 1.456 (2019) Einwohnern. Es zeigt sich kein klarer Trend zu Wachstum oder Schrumpfung, sondern eine weitgehend stabile Bevölkerungszahl.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,06 %. Im Zeitvergleich (2015–2023) bewegte sich die Quote zwischen 2,59 % (2022) und 4,94 % (2016). Die Arbeitslosigkeit ist damit insgesamt moderat und liegt im unteren Bereich.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig niedrigen Immobilienpreisen entspricht dem Muster kleiner ländlicher Gemeinden in Bayern, die weder über eine nennenswerte Zuzugsdynamik verfügen noch einem starken Abwanderungsdruck ausgesetzt sind.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Wunsiedel i.Fichtelgebirge, in dem Hohenberg liegt, insgesamt auf Rang 322 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz liegt im unteren Drittel und spiegelt die strukturellen Herausforderungen der Region wider.

Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index "Wohlstand und soziale Lage" erreicht mit Rang 235 das beste Ergebnis des Kreises. Der Arbeitsmarkt-Index liegt bei Rang 340, der Wettbewerbs- und Innovationsindex bei Rang 300, der Demografie-Index bei Rang 318 und der Dynamik-Index bei Rang 277. Keine dieser Bewertungen erreicht das obere Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen von Bildungseinrichtungen höherer Ordnung und die eher schwache Dynamikbewertung des Kreises gehen mit der stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerung einher.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, stabiler Bevölkerung und einer Standortbewertung im unteren Drittel des Kreisvergleichs beschreibt einen ruhigen, lokal geprägten Immobilienmarkt.