Zell im Fichtelgebirge, M
Zell im Fichtelgebirge (PLZ 95239) liegt im Kreis Hof in Bayern. Der Ort zählt 1.880 Einwohner auf 31,2 km², das entspricht 60 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,20 € pro m², der Kaufpreis bei 1.373 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,42 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,5 — rechnerisch sind das 18 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Zell im Fichtelgebirge über dem Renditeniveau von 88 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 3,56 € auf 7,80 € pro m², im Mittel 10,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 12,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hof Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 284, Stärkerang 253). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Sparneck, Weißenstadt und Weißdorf an.
Immobilienpreise in Zell im Fichtelgebirge im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort: Zell im Fichtelgebirge
Zell im Fichtelgebirge ist eine kleine Gemeinde im Kreis Hof mit 1.880 Einwohnern. Der lokale Immobilienmarkt zeigt niedrige Preise im bayernweiten Vergleich, aber starke Schwankungen in den Zeitreihen. Die Gemeinde verliert Bevölkerung, hat aber eine niedrige Arbeitslosenquote. Der Kreis Hof wird im Prognos-Zukunftsatlas als strukturschwach eingestuft.
Marktüberblick
Zell im Fichtelgebirge liegt mit einer Angebotsmiete von 6,20 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.373 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 18,46 liegt rund 30 % unter dem Landesmittel von 26,10. Die Bruttomietrendite von 5,42 % übertrifft den bayerischen Durchschnitt von 4,13 % deutlich und liegt im 88. Perzentil aller bayrischen Orte – ein Hinweis auf ein günstiges Mietpreis-Kaufpreis-Verhältnis.
Im Kreis Hof (Durchschnittsmiete 6,96 €/m², Durchschnittspreis 1.386 €/m²) bewegt sich Zell im Fichtelgebirge nahe dem Kreisdurchschnitt. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete liegt unter der von Weißenstadt (8,63 €/m²), Gefrees (8,60 €/m²) und Münchberg (8,06 €/m²), aber auch unter der von Sparneck (6,49 €/m²). Nur Kirchenlamitz (5,78 €/m²) liegt niedriger. Der Kaufpreis von 1.373 €/m² liegt über Stammbach (740 €/m²) und Kirchenlamitz (835 €/m²), aber unter den meisten anderen Nachbarorten. Das spricht für einen moderaten Markt, der sich regional nicht eindeutig einordnet.
Preisentwicklung und Marktdynamik
Die Zeitreihen zeigen außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete stieg von 3,56 €/m² (2018) auf 8,16 €/m² (2021), fiel dann auf 5,14 €/m² (2023) und sprang 2025 auf 11,24 €/m², bevor sie 2026 wieder auf 7,80 €/m² sank. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 750 €/m² (2019) und 2.026 €/m² (2025). Diese Volatilität entspricht dem Muster kleiner Märkte, in denen einzelne Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen können.
Der CAGR der Miete von 10,3 % und der Kaufpreise von 12,6 % über den gesamten Zeitraum sind durch die starken Schwankungen verzerrt. Die Werte von 2023 (5,14 €/m² Miete, 860 €/m² Kauf) liegen deutlich unter denen von 2025 (11,24 €/m², 2.026 €/m²) – ein Unterschied, der mehr der Marktdynamik kleiner Gemeinden als einer stabilen Entwicklungsgeschichte entspricht.
Demografische Entwicklung
Zell im Fichtelgebirge hat seit 2015 125 Einwohner verloren – ein Rückgang von 6,2 % von 2.005 auf 1.880 Einwohner (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang beschleunigte sich zwischen 2015 und 2022 (von 2.005 auf 1.866), stabilisierte sich dann aber leicht (1.880 in 2023 und 2024).
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,76 % und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Mit nur 30 Arbeitslosen in einer Gemeinde dieser Größe zeigt sich ein relativ stabiler lokaler Arbeitsmarkt. Der demografische Rückgang steht damit im Widerspruch zur aktuellen Beschäftigungslage – Bevölkerungsrückgang und niedrige Arbeitslosigkeit können nebeneinander bestehen, wenn etwa ältere Menschen wegziehen und durch Arbeitskräfte aus dem Umland ersetzt werden.
Standortfaktoren und Zukunftsaussichten
Der Kreis Hof, zu dem Zell im Fichtelgebirge gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 273 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders problematisch ist der Demografie-Index mit Platz 345 von 400 – ein klarer Hinweis auf die demografische Überalterung und den Bevölkerungsrückgang, der auch Zell im Fichtelgebirge betrifft. Der Wohlstands-Index (Platz 206) ist der beste Teilindex. Der Dynamik-Index mit Platz 284 deutet auf begrenzte Wachstumsimpulse hin.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Bevölkerungsrückgang und fehlende Bildungseinrichtungen sind strukturelle Rahmenbedingungen, die den lokalen Immobilienmarkt begrenzen. Die niedrigen Preise und die hohe Mietrendite entsprechen dem Muster peripherer ländlicher Räume in Bayern.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Zell im Fichtelgebirge entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Zell im Fichtelgebirge
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3,56 €/m² |
| 2019 | 4,50 €/m² |
| 2020 | 6,11 €/m² |
| 2021 | 8,16 €/m² |
| 2022 | 6,35 €/m² |
| 2023 | 5,14 €/m² |
| 2024 | 5,40 €/m² |
| 2025 | 11,24 €/m² |
| 2026 | 7,80 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Zell im Fichtelgebirge
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 882 €/m² |
| 2019 | 750 €/m² |
| 2020 | 927 €/m² |
| 2022 | 1.220 €/m² |
| 2023 | 860 €/m² |
| 2025 | 2.026 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Zell im Fichtelgebirge
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,84 % |
| 2019 | 7,20 % |
| 2020 | 7,91 % |
| 2022 | 6,24 % |
| 2023 | 7,17 % |
| 2025 | 6,66 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Zell im Fichtelgebirge
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.005 Einwohner |
| 2016 | 1.946 Einwohner |
| 2017 | 1.905 Einwohner |
| 2018 | 1.921 Einwohner |
| 2019 | 1.928 Einwohner |
| 2020 | 1.903 Einwohner |
| 2021 | 1.873 Einwohner |
| 2022 | 1.866 Einwohner |
| 2023 | 1.880 Einwohner |
| 2024 | 1.880 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Zell im Fichtelgebirge
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,32 % |
| 2016 | 1,17 % |
| 2017 | 0,96 % |
| 2018 | 1,40 % |
| 2019 | 2,34 % |
| 2020 | 3,09 % |
| 2021 | 2,86 % |
| 2022 | 3,04 % |
| 2023 | 2,76 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 273 Rang |
| Dynamik | 284 Rang |
| Stärke | 253 Rang |
| Demografie | 345 Rang |
| Arbeitsmarkt | 264 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 250 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 206 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Zell im Fichtelgebirge liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Zell im Fichtelgebirge im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Zell im Fichtelgebirge ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Zell im Fichtelgebirge ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Zell im Fichtelgebirge
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bischofsgrün | 9,47 €/m² |
| Weißenstadt | 8,63 €/m² |
| Gefrees | 8,60 €/m² |
| Münchberg | 8,06 €/m² |
| Stammbach | 6,81 €/m² |
| Sparneck | 6,49 €/m² |
| Weißdorf | 6,44 €/m² |
| Röslau | 6,28 €/m² |
| Zell im Fichtelgebirge | 6,20 €/m² |
| Kirchenlamitz | 5,78 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Zell im Fichtelgebirge ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Zell im Fichtelgebirge
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Stammbach | 11,04 % |
| Kirchenlamitz | 8,31 % |
| Gefrees | 7,26 % |
| Weißenstadt | 6,97 % |
| Weißdorf | 6,73 % |
| Röslau | 6,45 % |
| Sparneck | 6,42 % |
| Bischofsgrün | 5,58 % |
| Münchberg | 5,43 % |
| Zell im Fichtelgebirge | 5,42 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Sparneck, M | 3,6 km | 95234 | 6,49 € | 1.213 € | 6,42 % |
| Weißenstadt, St | 5,8 km | 95163 | 8,63 € | 1.487 € | 6,97 % |
| Weißdorf | 6,1 km | 95237 | 6,44 € | 1.148 € | 6,73 % |
| Münchberg, St | 6,9 km | 95213 | 8,06 € | 1.781 € | 5,43 % |
| Gefrees, St | 7,3 km | 95480 | 8,60 € | 1.422 € | 7,26 % |
| Stammbach, M | 9,3 km | 95236 | 6,81 € | 740 € | 11,04 % |
| Bischofsgrün | 9,3 km | 95493 | 9,47 € | 2.037 € | 5,58 % |
| Kirchenlamitz, St | 9,4 km | 95153 | 5,78 € | 835 € | 8,31 % |
| Röslau | 12,2 km | 95195 | 6,28 € | 1.169 € | 6,45 % |
Wo liegt Zell im Fichtelgebirge?
Lage
Zell im Fichtelgebirge auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Zell im Fichtelgebirge
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,20 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.373 € |
| Bruttomietrendite | 5,42 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,5 |
| Einwohner | 1.880 |
| Einwohner je km² | 60 |
| Fläche (km²) | 31,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #273 |
| Prognos Dynamikrang | #284 |
| Prognos Stärkerang | #253 |
| Koordinaten | 50,1334, 11,8218 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Zell im Fichtelgebirge
Was kostet eine Wohnung in Zell im Fichtelgebirge?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 6,20 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.373 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht unter dem Durchschnitt des Landkreises Hof (6,96 €/m² Miete, 1.386 €/m² Kaufpreis) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Zell im Fichtelgebirge entwickelt?
Die Mietpreise stiegen von 3,56 €/m² im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 11,24 €/m² im Jahr 2025, bevor sie 2026 auf 7,80 €/m² fielen. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 750 €/m² (2019) und 2.025,88 €/m² (2025). Die Entwicklung war dabei volatil, mit deutlichen Schwankungen von Jahr zu Jahr. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Zell im Fichtelgebirge?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 5,42 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,46. Im Vergleich dazu weist der Landkreis Hof eine Rendite von 6,48 % bei einem KPF von 16,60 auf, Bayern insgesamt 4,13 % bei 26,10. Mit einem Perzentilrang von 88,3 im Bundesland liegt Zell im Fichtelgebirge bei der Bruttomietrendite deutlich über dem bayerischen Durchschnitt — rund 88 Prozent der Orte in Bayern haben eine niedrigere Rendite. Der Ort hat keine eigene Hochschule.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Zell im Fichtelgebirge?
Die Einwohnerzahl ist von 2.005 im Jahr 2015 auf 1.880 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 6,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 30 Prozent.
Wie schneidet Zell im Fichtelgebirge im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt die Angebotsmiete von 6,20 €/m² im unteren bis mittleren Bereich. Nachbarorte wie Gefrees (8,60 €/m²), Kirchenlamitz (5,78 €/m²) und Stammbach (6,81 €/m²) weisen teils deutlich abweichende Mietpreise auf. Der Kaufpreis von 1.373 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 740 €/m² (Stammbach) und 2.037 €/m² (Bischofsgrün) variieren.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Zell im Fichtelgebirge?
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Hof, zu dem Zell im Fichtelgebirge gehört, mit dem Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Bereich Demografie (Rang 345), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 206 am besten dasteht. Zell im Fichtelgebirge selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Zell im Fichtelgebirge?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Zell im Fichtelgebirge sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Zell im Fichtelgebirge führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hof
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lichtenberg, St | 95192 | 7,87 € | 806 € | 11,72 % |
| Stammbach, M | 95236 | 6,81 € | 740 € | 11,04 % |
| Regnitzlosau | 95194 | 6,15 € | 763 € | 9,68 % |
| Töpen | 95183 | 6,66 € | 847 € | 9,43 % |
| Geroldsgrün | 95179 | 6,48 € | 859 € | 9,06 % |
| Schauenstein, St | 95197 | 6,98 € | 1.120 € | 7,48 % |
| Schwarzenbach a.Wald, St | 95131 | 6,20 € | 1.042 € | 7,15 % |
| Schwarzenbach a.d.Saale, St | 95120 | 6,98 € | 1.230 € | 6,81 % |