Schwarzenbach a.d.Saale, St

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Schwarzenbach an der Saale präsentiert sich als Markt mit ungewöhnlich günstigen Kaufpreisen im bayernweiten Vergleich. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.230 Euro je Quadratmeter und damit bei etwa 38 Prozent des bayernweiten Angebotsdurchschnitts von 3.246 Euro. Auch zum Kreis Hof (1.386 Euro/m²) besteht ein deutlicher Abstand. Die Angebotsmiete von 6,98 Euro/m² liegt zwar unter dem bayernweiten Mittel von 10,11 Euro/m², entspricht aber annähernd dem Kreisdurchschnitt von 6,96 Euro/m².

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,81 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich über dem bayernweiten Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem Kreiswert von 6,48 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 95,8 im Bundesland gehört Schwarzenbach zu den Orten mit den höchsten Mietrenditen in Bayern. Der Kaufpreisfaktor von 14,7 ist ebenfalls niedrig – er liegt unter dem Kreiswert von 16,6 und weit unter dem bayernweiten Wert von 26,1. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis weniger Jahre der Jahresmiete entspricht, was aus Investorensicht vorteilhaft ist.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Transaktionspreisen.

Preisentwicklung: Extreme Volatilität im Kaufmarkt

Die historische Kaufpreisentwicklung seit 2018 zeigt ein für den Markt charakteristisches Muster extremer Schwankungen. Der Angebotskaufpreis stieg von 821 Euro/m² im Jahr 2018 auf einen ersten Höhepunkt von 1.886 Euro/m² im Jahr 2021. Im Jahr 2022 brach der Wert dann auf 993 Euro/m² ein – ein Rückgang von rund 47 Prozent innerhalb eines Jahres. 2023 folgte mit 1.511 Euro/m² ein erneuter Anstieg, ehe der Preis 2024 auf 1.115 Euro/m² sank. Die aktuellen Werte für 2025 (1.183 Euro/m²) und 2026 (1.328 Euro/m²) deuten auf eine leichte Erholung hin.

Diese enorme Volatilität von über 90 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert innerhalb von vier Jahren ist untypisch für größere Städte. Die Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig bestimmen. Im Gegensatz dazu verläuft die Mietentwicklung deutlich stabiler und zeigt einen klaren Aufwärtstrend: Von 4,73 Euro/m² im Jahr 2018 stiegen die Mieten auf 7,54 Euro/m² im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 6 Prozent entspricht.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren somit auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung: Abstand zu Bayern, Nähe zum Kreis

Im bundeslandweiten Vergleich schneidet Schwarzenbach bei den Mietpreisen und Kaufpreisen deutlich unter dem bayernweiten Mittel ab, während die Rendite zu den besten in Bayern gehört. Zum Kreis Hof verhält sich der Markt differenzierter: Die Miete liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis deutlich darunter, und die Rendite liegt leicht darüber.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Schwarzenbach liegt mit 6,98 Euro/m² im mittleren Bereich der Mieten – unter Döhlau (7,89 Euro/m²) und Hof (8,10 Euro/m²), aber über Kirchenlamitz (5,78 Euro/m²). Beim Kaufpreis von 1.230 Euro/m² liegt Schwarzenbach deutlich unter den meisten Nachbarn: Oberkotzau (1.742 Euro/m²), Döhlau (1.852 Euro/m²) und Hof (1.992 Euro/m²) liegen alle deutlich darüber. Nur Weißdorf (1.148 Euro/m²) und Sparneck (1.213 Euro/m²) sind ähnlich günstig.

Bei der Bruttomietrendite ist Schwarzenbach mit 6,81 Prozent einer der besten Werte im direkten Umfeld. Nur Kirchenlamitz (8,31 %) und Weißdorf (6,73 %) liegen in ähnlicher Größenordnung. Hof und Oberkotzau liegen mit 4,88 bzw. 5,06 Prozent deutlich darunter. Die Kaufpreise der Nachbarorte korrelieren nicht eindeutig mit der Entfernung zu Hof – Kirchenlamitz, nur 7,8 km entfernt, hat mit 835 Euro/m² die niedrigsten Preise aller Nachbarorte, während Döhlau (6,6 km) mit 1.852 Euro/m² zu den teuersten gehört. Schwarzenbach positioniert sich mit seinen Preisen mittig im regionalen Vergleich.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang und kulturelle Prägung

Die Einwohnerzahl Schwarzenbachs ist seit 2015 um 3,7 Prozent von 7.141 auf 6.878 im Jahr 2024 gesunken. Der Rückgang verlief bis 2021 kontinuierlich (Tiefststand 6.821), seither stabilisiert sich die Zahl auf dem Niveau von 6.878. Die Bevölkerungsdichte beträgt 116 Einwohner je Quadratkilometer. Die aktuelle Einwohnerzahl wird von der Stadtverwaltung mit 6.505 (Stand Ende 2025) angegeben, was einen weiteren leichten Rückgang andeutet.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 159 Personen. Bezogen auf die Bevölkerung von rund 6.900 Einwohnern entspricht dies einer geschätzten Arbeitslosenquote von etwa 2,3 Prozent. Die Entwicklung der Arbeitslosenzahl zeigt einen Rückgang von 162 im Jahr 2015 auf ein Tief von 116 im Jahr 2018, einen Anstieg während der Pandemie auf 160 im Jahr 2020 und eine anschließende Stabilisierung um 140 bis 160.

Der Landkreis Hof, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, belegt im Gesamtindex 2025 den Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 345), während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 206 am besten abschneidet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Schwarzenbach liegt am Nordrand des Naturparks Fichtelgebirge und ist als Künstlerstadt bekannt. Das 2015 eröffnete Erika-Fuchs-Haus, das erste deutsche Museum für Comic und Sprachkunst, trägt zur kulturellen Attraktivität bei. Die Lage an der Bayerischen Porzellanstraße und die Nähe zur Kreisstadt Hof (11 km) sind weitere Standortmerkmale.