Döhlau
Döhlau (PLZ 95182) liegt im Kreis Hof in Bayern. Der Ort zählt 3.802 Einwohner auf 15,3 km², das entspricht 249 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,89 € pro m², der Kaufpreis bei 1.852 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,11 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,6 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Döhlau über dem Renditeniveau von 85 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,40 € auf 8,94 € pro m², im Mittel 9,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 10,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,0 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Hof Rang 273 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 284, Stärkerang 253). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Oberkotzau, Hof und Gattendorf an.
Immobilienpreise in Döhlau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Döhlau
Döhlau (Landkreis Hof, Bayern) ist eine kleine Gemeinde mit 3.802 Einwohnern, deren Immobilienmarkt durch steigende Preise bei gleichzeitigem Bevölkerungsrückgang geprägt ist. Die Angebotsmiete liegt bei 7,89 €/m², der Kaufpreis bei 1.852 €/m². Die Bruttomietrendite von 5,11 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt, aber unter dem Kreis-Durchschnitt. Die Preisentwicklung ist volatil, mit deutlichen Schwankungen zwischen 2018 und 2026."
Der Ort
Döhlau ist eine 15,25 km² große Gemeinde im Landkreis Hof in Oberfranken mit 3.802 Einwohnern (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 249 Einwohner pro km². Der Ort liegt 4,6 km von der Kreisstadt Hof entfernt und gehört zu den kleineren Gemeinden im ländlichen Raum Nordostbayerns. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.
Marktüberblick und Preisniveau
Der Döhlauer Immobilienmarkt weist ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisen auf. Die Angebotsmiete liegt bei 7,89 €/m², der Angebotskaufpreis bei 1.852 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,11 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,57.
Die Mietpreise haben sich von 4,40 €/m² (2018) auf 8,94 €/m² (2026) mehr als verdoppelt. Die Kaufpreise sind von 1.095 €/m² (2018) auf 2.472 €/m² (2026) gestiegen – ein Anstieg um das 2,26-Fache. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich, was die Rendite unter Druck setzt. Die aktuelle Rendite von 5,11 % liegt damit niedriger als der Kreis-Durchschnitt von 6,48 %.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung in Döhlau ist volatil und zeigt keine gleichmäßige Trendlinie. Der Kaufpreis fiel von 1.670 €/m² (2021) auf 1.301 €/m² (2022), stieg dann 2023 auf 2.084 €/m² an, fiel 2024 wieder auf 1.562 €/m² und legte 2025 auf 1.634 €/m² sowie 2026 auf 2.472 €/m² zu. Die Miete entwickelte sich vergleichbar unruhig: nach einem Höhepunkt von 6,14 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 5,82 €/m² (2022), dann ein Anstieg auf 9,32 €/m² (2025) und eine Korrektur auf 8,94 €/m² (2026).
Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der stark von Angebotsdynamik und saisonalen Faktoren geprägt ist. Die hohen Werte in den jüngsten Jahren (2025/2026) könnten auf eine Verknappung des Angebots oder veränderte Nachfragestrukturen hindeuten.
Regionale Einordnung
Döhlau liegt mit seiner Angebotsmiete von 7,89 €/m² über dem Kreis-Durchschnitt von 6,96 €/m², aber deutlich unter dem Bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m². Der Kaufpreis von 1.852 €/m² liegt über dem Kreiswert von 1.386 €/m², aber nur bei rund 57 % des bayerischen Durchschnitts von 3.246 €/m².
Im regionalen Vergleich zu den Nachbarorten schneidet Döhlau mittelmäßig ab: Oberkotzau (2,2 km) liegt mit 7,35 €/m² Miete und 1.742 €/m² Kaufpreis leicht unter Döhlau, Hof (4,6 km) mit 8,10 €/m² Miete und 1.992 €/m² Kaufpreis darüber. Gattendorf (5,8 km) liegt mit 7,60 €/m² Miete und 1.710 €/m² Kaufpreis ebenfalls unter Döhlau.
Die Bruttomietrendite von 5,11 % liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und positioniert Döhlau im Perzentilrang 84,8 % innerhalb Bayerns – der Ort gehört also zu den renditestärksten Orten im Vergleich. Im Kreis Hof liegt die Rendite jedoch mit 6,48 % deutlich höher, was darauf hindeutet, dass Döhlau im regionalen Vergleich eher teurer ist als der lokale Durchschnitt.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Döhlau ist seit 2015 um 3,01 % gesunken (von 3.920 auf 3.802 Einwohner). Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Rückgang von 2015 bis 2019 stabilisierte sich die Zahl zwischen 2020 und 2022 leicht, bevor sie 2023/2024 bei 3.802 Einwohnern einpegelte.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,6 % (46 Promille). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Hof den Gesamtrang 273 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die demografische Perspektive mit Rang 345, während der Arbeitsmarktrang mit 264 und der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 250 besser abschneiden. Der Wohlstands- und soziale Rang (206) gehört zu den besseren Indizes des Landkreises.
Der Bevölkerungsrückgang steht in einem Spannungsfeld zur gestiegenen Immobilienpreisdynamik. Während die Einwohnerzahl leicht schrumpft, steigen die Kauf- und Mietpreise deutlich. Dies könnte auf eine Verknappung des Wohnungsangebots, auf Zuzug von außen oder auf eine veränderte Nutzungsstruktur (z. B. Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen) hindeuten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Döhlau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Döhlau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,40 €/m² |
| 2019 | 6,14 €/m² |
| 2021 | 6,04 €/m² |
| 2022 | 5,82 €/m² |
| 2023 | 6,05 €/m² |
| 2024 | 8,10 €/m² |
| 2025 | 9,32 €/m² |
| 2026 | 8,94 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Döhlau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.095 €/m² |
| 2019 | 783 €/m² |
| 2021 | 1.670 €/m² |
| 2022 | 1.301 €/m² |
| 2023 | 2.084 €/m² |
| 2024 | 1.562 €/m² |
| 2025 | 1.634 €/m² |
| 2026 | 2.472 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Döhlau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,82 % |
| 2019 | 9,41 % |
| 2021 | 4,34 % |
| 2022 | 5,37 % |
| 2023 | 3,48 % |
| 2024 | 6,22 % |
| 2025 | 6,84 % |
| 2026 | 4,34 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Döhlau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.920 Einwohner |
| 2016 | 3.867 Einwohner |
| 2017 | 3.876 Einwohner |
| 2018 | 3.856 Einwohner |
| 2019 | 3.845 Einwohner |
| 2020 | 3.862 Einwohner |
| 2021 | 3.819 Einwohner |
| 2022 | 3.783 Einwohner |
| 2023 | 3.802 Einwohner |
| 2024 | 3.802 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Döhlau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,48 % |
| 2016 | 1,47 % |
| 2017 | 1,26 % |
| 2018 | 1,45 % |
| 2019 | 1,78 % |
| 2020 | 1,91 % |
| 2021 | 2,13 % |
| 2022 | 1,86 % |
| 2023 | 2,09 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 273 Rang |
| Dynamik | 284 Rang |
| Stärke | 253 Rang |
| Demografie | 345 Rang |
| Arbeitsmarkt | 264 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 250 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 206 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Döhlau liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Döhlau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Döhlau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Döhlau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Döhlau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Hof | 8,10 €/m² |
| Döhlau | 7,89 €/m² |
| Gattendorf | 7,60 €/m² |
| Köditz | 7,48 €/m² |
| Rehau | 7,36 €/m² |
| Oberkotzau | 7,35 €/m² |
| Schwarzenbach a.d.Saale | 6,98 €/m² |
| Feilitzsch | 6,29 €/m² |
| Regnitzlosau | 6,15 €/m² |
| Konradsreuth | 6,04 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Döhlau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Döhlau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Regnitzlosau | 9,68 % |
| Schwarzenbach a.d.Saale | 6,81 % |
| Rehau | 6,00 % |
| Gattendorf | 5,34 % |
| Döhlau | 5,11 % |
| Konradsreuth | 5,07 % |
| Oberkotzau | 5,06 % |
| Köditz | 5,00 % |
| Hof | 4,88 % |
| Feilitzsch | 4,09 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberkotzau, M | 2,2 km | 95145 | 7,35 € | 1.742 € | 5,06 % |
| Hof | 4,6 km | 95015 | 8,10 € | 1.992 € | 4,88 % |
| Gattendorf | 5,8 km | 95185 | 7,60 € | 1.710 € | 5,34 % |
| Schwarzenbach a.d.Saale, St | 6,6 km | 95120 | 6,98 € | 1.230 € | 6,81 % |
| Konradsreuth | 7,2 km | 95176 | 6,04 € | 1.431 € | 5,07 % |
| Rehau, St | 7,3 km | 95111 | 7,36 € | 1.471 € | 6,00 % |
| Regnitzlosau | 7,6 km | 95194 | 6,15 € | 763 € | 9,68 % |
| Köditz | 9,0 km | 95189 | 7,48 € | 1.797 € | 5,00 % |
| Feilitzsch | 9,1 km | 95183 | 6,29 € | 1.846 € | 4,09 % |
Wo liegt Döhlau?
Lage
Döhlau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Döhlau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,89 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.852 € |
| Bruttomietrendite | 5,11 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,6 |
| Einwohner | 3.802 |
| Einwohner je km² | 249 |
| Fläche (km²) | 15,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #273 |
| Prognos Dynamikrang | #284 |
| Prognos Stärkerang | #253 |
| Koordinaten | 50,2805, 11,9463 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Döhlau
Was kostet eine Wohnung in Döhlau?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Döhlau liegt bei 7,89 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.852 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Döhlau mit der Miete über dem Durchschnitt des Landkreises Hof (6,96 Euro), aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Auch beim Kaufpreis übertrifft Döhlau den Kreiswert (1.386 Euro), bleibt aber weit hinter dem Bayerndurchschnitt (3.246 Euro) zurück.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Döhlau entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 4,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,94 Euro im Jahr 2026 gestiegen – das entspricht einem Anstieg von über 100 Prozent. Auch die Kaufpreise haben sich mehr als verdoppelt, von 1.095 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 2.472 Euro (2026). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Döhlau?
Die Bruttomietrendite beträgt in Döhlau 5,11 Prozent und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie leicht über dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Vergleich zum Landkreis Hof (6,48 Prozent) liegt Döhlau jedoch darunter. Der Kaufpreisfaktor von 19,57 liegt zwischen dem Kreiswert (16,60) und dem Bayerndurchschnitt (26,10). Mit einem Perzentilrang von 84,78 im Bundesland hat Döhlau eine höhere Rendite als rund 85 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Döhlau?
Die Einwohnerzahl ist von 3.920 im Jahr 2015 auf 3.802 im Jahr 2024 leicht gesunken, was einer Abnahme von rund 3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 249 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,6 Prozent und hat sich damit im Vergleich zu 2015 (5,1 Prozent) leicht verbessert.
Wie schneiden Döhlauer Immobilien im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten weist Döhlau eine der höheren Angebotsmieten auf: Mit 7,89 Euro pro Quadratmeter liegt Döhlau über Oberkotzau (7,35 Euro), Gattendorf (7,60 Euro) und Rehau (7,36 Euro), aber unter Hof (8,10 Euro). Beim Kaufpreis von 1.852 Euro pro Quadratmeter liegt Döhlau ebenfalls im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden und deutlich über Schwarzenbach an der Saale (1.230 Euro) und Regnitzlosau (763 Euro).
Woher stammen die Daten zu Döhlau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Döhlau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Döhlau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Hof
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lichtenberg, St | 95192 | 7,87 € | 806 € | 11,72 % |
| Stammbach, M | 95236 | 6,81 € | 740 € | 11,04 % |
| Regnitzlosau | 95194 | 6,15 € | 763 € | 9,68 % |
| Töpen | 95183 | 6,66 € | 847 € | 9,43 % |
| Geroldsgrün | 95179 | 6,48 € | 859 € | 9,06 % |
| Schauenstein, St | 95197 | 6,98 € | 1.120 € | 7,48 % |
| Schwarzenbach a.Wald, St | 95131 | 6,20 € | 1.042 € | 7,15 % |
| Schwarzenbach a.d.Saale, St | 95120 | 6,98 € | 1.230 € | 6,81 % |