Feilitzsch

Marktüberblick: Niedrige Mieten, relativ hohe Kaufpreise

Feilitzsch ist eine Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Hof im Bayerischen Vogtland mit 2.709 Einwohnern auf 30,22 km². Der Ort liegt etwa sechs Kilometer nördlich der kreisfreien Stadt Hof an den Autobahnen A 72 und A 93 und verfügt seit 2006 über einen Eisenbahn-Haltepunkt an der Sachsen-Franken-Magistrale. Er ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Feilitzsch und gliedert sich in neun Gemeindeteile. Die Lage im Dreiländereck Bayern–Sachsen–Thüringen prägt die Struktur des Ortes.

Der Immobilienmarkt weist ein strukturelles Ungleichgewicht auf: Die Angebotsmiete von 6,29 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,96 Euro) und deutlich unter dem bayerischen (10,11 Euro) sowie dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis von 1.846 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.386 Euro, wenn auch unter den Landes- und Bundeswerten. Dieser Widerspruch – niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen – drückt sich in einer Bruttomietrendite von 4,09 Prozent aus, die unter allen aufgeführten Nachbarorten die niedrigste ist und auch unter dem bayerischen (4,13 Prozent) sowie dem deutschen Durchschnitt (5,10 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 24,47 liegt über dem Kreiswert von 16,60, aber unter dem bayerischen Mittel von 26,10.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen mit Korrektur seit 2023

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die in den aggregierten CAGR-Werten (Miete +1,77 Prozent, Kaufpreis −6,04 Prozent) nicht sichtbar wird. Bei der Miete schwankten die Angebotswerte zwischen 5,03 Euro (2021) und 8,46 Euro (2023). Der Kaufpreis stieg von 2.132 Euro (2021) auf einen Spitzenwert von 3.108 Euro (2023) an und fiel danach auf 1.466 Euro (2025) – ein Rückgang von rund 53 Prozent vom Peak zum Tiefstwert der Reihe. Die aktuellen Werte (Miete 6,07 Euro, Kaufpreis 1.561 Euro für 2026) liegen damit wieder im unteren bis mittleren Bereich der beobachteten Spanne.

Die extremen Ausschläge im Jahr 2023 bei beiden Kennzahlen deuten auf einen Markt hin, in dem Angebotswerte stark von einzelnen Inseraten oder geringen Transaktionsvolumina verzerrt sein können. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Kaufpreis im Markt-Datensatz (1.846 Euro) und dem Jahreswert der Zeitreihe für 2025 (1.466 Euro). Dieser Unterschied von rund 26 Prozent könnte darauf hindeuten, dass der Markt-Datensatz einen aktuelleren Stichtag abbildet als die Jahresreihen, oder dass sich die Angebotspreise in der jüngsten Zeit wieder erholt haben. Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Anstieg auf 1.561 Euro, was diese Tendenz stützen würde.

Demografie: Kontinuierlicher Rückgang, Stabilisierung auf niedrigem Niveau

Die Einwohnerzahl Feilitzschs ist von 2.862 (2015) auf 2.709 (2024) um 5,35 Prozent zurückgegangen. Der Rückgang verlief kontinuierlich bis 2021 (2.720 Einwohner) und hat sich seitdem auf dem niedrigeren Niveau stabilisiert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 90 Einwohner je Quadratkilometer, was eine klar ländliche Struktur ausweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,2 Prozent und bewegte sich in den vergangenen Jahren zwischen 2,8 und 4,2 Prozent – ein Niveau, das unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Die Demografie des Landkreises Hof schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 345 von rund 400 Kreisen sehr schlecht ab. Feilitzsch selbst verfügt über keine Hochschulen, was die Abwanderung junger Menschen strukturell begünstigt.

Der Bevölkerungsrückgang hat sich zwar verlangsamt, bleibt aber ein strukturelles Thema. Die Stabilisierung ab 2022 entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden im Umland größerer Städte, die als Wohngemeinden für Pendler funktionieren können.

Regionale Einordnung: Wohngemeinde mit Pendlerbezug zu Hof

Im regionalen Vergleich hebt sich Feilitzsch durch ein besonderes Preis-Miete-Verhältnis hervor. Von den acht Nachbarn im Umkreis bis 10 Kilometer Entfernung weist Feilitzsch mit 4,09 Prozent die niedrigste Bruttomietrendite auf. Töpen (9,43 Prozent) und Gefell (9,40 Prozent) liegen mehr als doppelt so hoch – ein Unterschied, der sich primär aus den deutlich niedrigeren Kaufpreisen dort (847 bzw. 775 Euro je Quadratmeter) ergibt, nicht aus höheren Mieten.

Der Kaufpreis Feilitzschs von 1.846 Euro je Quadratmeter liegt nahe an den Werten von Hof (1.992 Euro) und Döhlau (1.852 Euro), während die Miete in Feilitzsch mit 6,29 Euro deutlich unter den Werten in Hof (8,10 Euro) und Döhlau (7,89 Euro) liegt. Dieses Muster – vergleichbare Kaufpreise bei niedrigeren Mieten – ist charakteristisch für Gemeinden, die als Wohngemeinden mit Pendlerbezug zu einer größeren Stadt funktionieren, wo die Kaufpreise durch die Lage getrieben werden, die Mieten aber auf ländlichem Niveau bleiben.

Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Landkreis Hof insgesamt auf Platz 273 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index (Rang 345), während der Wohlstand-Index mit Rang 206 besser abschneidet. Diese Einordnung erklärt teilweise die strukturelle Schwäche des lokalen Immobilienmarkts: Ein demografisch schwacher Umlandkreis zieht weniger Nachfrager an, was die Mietnachfrage unter Druck setzt.