Warmensteinach

Marktüberblick

Warmensteinach liegt als Luftkurort im Fichtelgebirge, etwa 15 Kilometer östlich von Bayreuth, auf 628 m ü. NHN. Die Gemeinde umfasst 32,61 km² und 18 Gemeindeteile mit rund 2.253 Einwohnern. Historisch war die Glasherstellung ein prägender Wirtschaftsfaktor, der nach dem Zweiten Weltkrieg durch Heimatvertriebene der Gablonzer Glasindustrie neu belebt wurde. Heute arbeiten von den 750 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort deutlich mehr Menschen außerhalb der Gemeinde als vor Ort arbeitsplatznah beschäftigt sind (331 am Arbeitsort laut Statistik 2017). Diese Struktur deutet auf eine überwiegend wohnorientierte Gemeinde hin, deren Bewohner pendeln.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese ländliche Lage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 8,23 Euro je Quadratmeter und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 8,52 Euro und nahe am Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.242 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro, nahe dem Kreiswert von 2.255 Euro und leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,69 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22,7-fachen der Jahresmiete entspricht. Dieser Wert liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, ist aber leicht über dem Kreiswert von 22,19.

Preis- und Mietentwicklung

Die Preis- und Mietentwicklung in Warmensteinach ist außergewöhnlich volatil. Die Angebotsmiete stieg von 4,49 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,74 Euro im Jahr 2025 – ein Anstieg, der einer jährlichen Wachstumsrate von 8,29 Prozent entspricht. Dieser Wert ist jedoch stark verzerrt durch den niedrigen Startwert 2018 und die starken Schwankungen im Verlauf: Nach dem Anstieg auf 6,93 Euro 2021 fiel die Miete 2023 auf 6,43 Euro, bevor sie 2024 auf 8,57 und 2025 auf 9,74 Euro sprang. Der Wert von 8,49 Euro für 2026 zeigt einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr.

Noch auffälliger ist die Kaufpreisentwicklung. Der Preis fiel von 2.897 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 1.297 Euro im Jahr 2020 – ein Rückgang von über 55 Prozent in zwei Jahren. Erholte sich dann auf 1.832 Euro 2021, fiel weiter auf 1.438 Euro 2023 und stieg dann wieder auf 2.690 Euro 2025. Die jährliche Wachstumsrate der Kaufpreise liegt bei minus 2,14 Prozent, was den langfristigen Abwärtstrend über den gesamten Zeitraum widerspiegelt. Die extremen Schwankungen können auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem wenige Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Warmensteinach unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 8,23 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbarorte: Kirchenpingarten (7,9 km) weist mit 6,17 Euro den niedrigsten Wert auf, gefolgt von Fichtelberg (5,3 km) mit 7,34 Euro. Mehmeisel (5,8 km) liegt mit 10,35 Euro deutlich über dem Warmensteinacher Niveau. Beim Kaufpreis liegt Warmensteinach mit 2.242 Euro je Quadratmeter im oberen Bereich der Nachbargemeinden – nur Kirchenpingarten (2.368 Euro) liegt darüber. Fichtelberg (1.213 Euro) und Weidenberg (1.534 Euro) sind deutlich günstiger.

Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, was die niedrigeren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietniveaus widerspiegelt. Im Kreis Bayreuth liegt die Durchschnittstrendite bei 4,81 Prozent, Warmensteinach liegt also unter dem Kreismittel. Im bayernweiten Perzentilrang der Mietrendite belegt Warmensteinach den 72. Perzentilrang – das bedeutet, dass 72 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere oder gleiche Rendite aufweisen. Die Rendite ist also im bayernweiten Vergleich im oberen Drittel angesiedelt.

Der Landkreis Bayreuth insgesamt liegt mit einer Durchschnittsmiete von 8,52 Euro und einem Durchschnittskaufpreis von 2.255 Euro sehr nah an Warmensteinach. Der Ort folgt damit dem regionalen Muster des ländlichen Oberfrankens.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Warmensteinach ist seit Jahren leicht rückläufig. Von 2.279 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 2.253 im Jahr 2024 zurück – ein Verlust von 1,14 Prozent über den Zeitraum der verfügbaren Datenreihe. Der Höchststand in der Reihe wurde 2022 mit 2.300 Einwohnern erreicht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 69 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote schwankte im beobachteten Zeitraum zwischen 4,6 Prozent (2018) und 6,7 Prozent (2021) und lag 2023 bei 6,1 Prozent. Diese Werte liegen im Bereich ländlicher Strukturen in Oberfranken.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Landkreis Bayreuth mit dem Gesamtrang 239 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel ab. Besonders schwach sind die Teilindizes Dynamik (Rang 297) und Wettbewerb und Innovation (Rang 304). Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 79 deutlich besser ab. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die niedrigen Ränge in Dynamik und Innovation gehen einher mit der leichten Bevölkerungsrückentwicklung und der volatilen Immobilienmarktentwicklung – eine Struktur, die für ländliche Räume in Oberfranken charakteristisch ist.