Weißenohe

Marktüberblick

Weißenohe ist eine 4,69 km² große Gemeinde im Landkreis Forchheim in Oberfranken. Mit 1.216 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 259 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Ort liegt im Norden Bayerns, etwa 1,9 km von Igensdorf und Gräfenberg entfernt. Der Landkreis Forchheim umfasst insgesamt 29 gemeindeartige Orte und gehört zu den wirtschaftsstärksten Regionen Bayerns.

Der Immobilienmarkt in Weißenohe zeigt ein auffälliges Gefälle: Die Angebotsmiete von 6,98 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,27 Euro, dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.074 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen knapp unter dem Kreisdurchschnitt (3.098 Euro) und dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro), aber deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro.

Dieses Muster – niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen – führt zu einer Bruttomietrendite von 2,73 Prozent. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt (3,76 %), dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und dem deutschen Durchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 36,7 übersteigt den Kreiswert (27,9) und den bayerischen Wert (26,1) um erhebliche Margen. Weißenohe belegt im Bundesland den Perzentilrang 5,25 für die Bruttomietrendite – das bedeutet, dass nur etwa 5 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Weißenohe entwickelte sich von 2019 bis 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3,39 Prozent. Der Wert stieg von 6,20 Euro pro Quadratmeter (2019) über 7,81 Euro (2022) und 7,40 Euro (2024) auf 7,83 Euro (2026). Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Angebotskaufpreis kletterte von 2.345 Euro pro Quadratmeter (2022) auf 3.750 Euro (2025) – eine jährliche Wachstumsrate von 16,94 Prozent. Diese Entwicklung ist deutlich dynamischer als die Mietentwicklung und erklärt die gestiegene Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete. Auch diese Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der starke Anstieg der Kaufpreise bei moderateren Mietsteigerungen treibt den Kaufpreisfaktor nach oben und drückt die Bruttomietrendite. Dieser Mechanismus ist typisch für wachsende ländliche Räume in der Nähe von Ballungszentren, in denen die Nachfrage nach Wohneigentum die Mietnachfrage übertrifft.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Weißenohe wuchs von 1.095 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.216 Einwohner im Jahr 2024 – ein Anstieg von 11 Prozent in neun Jahren. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2015 bis 2019, als die Einwohnerzahl von 1.095 auf 1.171 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 1.216 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,95 Prozent und damit unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Im Jahr 2015 betrug sie noch 3,29 Prozent, 2017 sank sie auf 2,01 Prozent, stieg 2020 auf 3,07 Prozent (Corona-Jahr) und erreichte 2023 mit 1,95 Prozent den niedrigsten Wert der Reihe. Von den 1.216 Einwohnern sind 15 arbeitslos gemeldet.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine attraktive Wohnlage mit nachfrageseitigem Druck auf den Immobilienmarkt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern weist Weißenohe die niedrigste Angebotsmiete auf (6,98 €/m²). Der nächstgelegene Ort, Igensdorf (1,9 km), liegt mit 10,09 €/m² deutlich darüber. Gräfenberg (ebenfalls 1,9 km entfernt) liegt mit 8,91 €/m² ebenfalls über Weißenohe.

Beim Kaufpreis liegt Weißenohe mit 3.074 €/m² im Mittelfeld der Nachbarn. Gräfenberg (2.239 €/m²) und Hiltpoltstein (2.552 €/m²) sind deutlich günstiger, während Igensdorf (3.971 €/m²), Eckental (3.907 €/m²) und Hetzles (4.703 €/m²) deutlich teurer sind.

Die Bruttomietrendite in Weißenohe beträgt 2,73 Prozent und liegt damit unter allen aufgeführten Nachbarorten außer Hetzles (2,52 %). Egloffstein weist mit 5,24 Prozent die höchste Rendite auf, gefolgt von Kleinsendelbach (5,05 %) und Gräfenberg (4,78 %). Hetzles hat mit 2,52 Prozent die niedrigste Rendite, liegt aber in der Miete und im Kaufpreis deutlich über Weißenohe.

Das Muster zeigt: Weißenohe kombiniert relativ niedrige Mieten mit einem überdurchschnittlichen Kaufpreisniveau. Dies führt zu einer der niedrigsten Renditen im gesamten Umkreis und macht den Ort für Mieter relativ erschwinglich, für Kapitalanleger hingegen weniger attraktiv.

Standortfaktoren

Der Landkreis Forchheim, dem Weißenohe angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 40. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Damit gehört der Kreis zu den stärksten Regionen Deutschlands.

Besonders gut schnitt der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage ab (Rang 32 von 400), gefolgt von Wettbewerb und Innovation (Rang 56) und Arbeitsmarkt (Rang 56). Der Rang im Bereich Demografie liegt mit 215 deutlich niedriger, was auf alternde Bevölkerungsstrukturen hindeuten kann. Der Dynamik-Index liegt bei Rang 119, was auf moderate Entwicklungsdynamik schließen lässt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus guter wirtschaftlicher Ausstattung des Landkreises und der Abwesenheit von Bildungseinrichtungen am Ort selbst spricht für ein Wohngemeinde-Charakter: Weißenohe wird vor allem als Wohnstandort genutzt, während wirtschaftliche und bildungsbezogene Infrastruktur in den größeren Nachbargemeinden oder in Forchheim selbst zu finden ist.