Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Forchheim liegt im Süden Oberfrankens und gehört zur Europäischen Metropolregion Nürnberg. Mit 118.725 Einwohnern auf 642,8 km² und einem Mittelwert von 3.098 Euro pro Quadratmeter bei den Kaufpreisen liegt er im bayernweiten Vergleich auf Rang 46 von 82 Kreisen – deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro/m², aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro/m². Die Bruttorendite liegt bei 3,76 Prozent und damit unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 Prozent, was die nachfragestarke Lage im Großraum Nürnberg widerspiegelt.
Die Bevölkerung wuchs kontinuierlich von 114.834 (2015) auf 118.725 (2023), ein Plus von rund 3.400 Einwohnern in acht Jahren. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen zu – ein sehr gutes Ergebnis, insbesondere in den Indizes Wohlstand (Rang 32) und Arbeitsmarkt (Rang 56). Der Kreis profitiert deutlich von seiner Lage im Einzugsbereich der Metropolregion Nürnberg.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Kaufpreise im Landkreis Forchheim weisen die größte Spreizung aller bayerischen Kreise auf: Sie reichen von 1.837 Euro/m² in Unterleinleiter bis 4.703 Euro/m² in Hetzles – ein Faktor von 2,6. Die Mietpreise variieren zwischen 6,21 Euro/m² in Hiltpoltstein und 11,37 Euro/m² in der Kreisstadt Forchheim. Die Renditen spannen sich von 2,52 Prozent in Hetzles und Poxdorf bis 5,29 Prozent in Wiesenttal.
Die teuerste Gemeinde ist Hetzles (1.378 Einwohner) mit 4.703 Euro/m² Kaufpreis und einem Kaufpreisfaktor von 39,7. dicht gefolgt von Poxdorf (1.537 Einwohner) mit 4.556 Euro/m². Beide Gemeinden liegen im äußersten Süden des Kreises, unmittelbar an der Grenze zum Landkreis Erlangen-Höchstadt. Neunkirchen a. Brand (8.141 Einwohner) liegt mit 4.158 Euro/m² auf Platz drei, Igensdorf (5.153 Einwohner) mit 3.971 Euro/m² auf Platz vier. Diese vier Gemeinden bilden ein zusammenhängendes Preisgefälle entlang der A73 Richtung Erlangen und Nürnberg.
Die günstigsten Gemeinden liegen im Osten und Norden des Kreises, im Bereich der Fränkischen Schweiz: Unterleinleiter (1.837 Euro/m²), Egloffstein (1.975 Euro/m²), Wiesenttal (2.031 Euro/m²), Gräfenberg (2.239 Euro/m²) und Kunreuth (2.249 Euro/m²). Diese Gemeinden liegen deutlich abseiter der Hauptverkehrsachsen und sind ländlich geprägt.
Die Kreisstadt Forchheim selbst bildet eine eigene Kategorie: Mit 33.610 Einwohnern ist sie mit Abstand die größte Gemeinde des Kreises und weist mit 3.674 Euro/m² und 11,37 Euro/m² Miete die höchsten absoluten Werte auf. Sie liegt damit im oberen Mittelfeld der teuersten Gemeinden, wird aber von Hetzles und Poxdorf übertroffen.
Wirtschaft, Verkehr und Tourismus
Der Landkreis Forchheim ist ein typischer Pendlerkreis der Metropolregion Nürnberg. Die Lage an der Bahnstrecke Nürnberg–Bamberg und die Anbindung an die A73 (Frankenschnellweg) machen ihn zum attraktiven Wohnstandort für Berufspendler. Die S-Bahn-Linie S2 der Nürnberger S-Bahn bedient im Landkreis die Stationen Eggolsheim, Forchheim Nord, Forchheim und Kersbach. Der Haltepunkt Forchheim Nord wurde im Dezember 2024 eröffnet und erweitert die S-Bahn-Anbindung der Kreisstadt.
Die A73 verläuft zwischen Nürnberg und Forchheim weitgehend auf der Trasse des alten Ludwig-Donau-Main-Kanals und verbindet den Landkreis direkt mit den Wirtschaftszentren Erlangen und Nürnberg. Die Entfernung nach Nürnberg beträgt rund 30 Kilometer, nach Bamberg rund 23 Kilometer.
Ein großer Teil des Landkreises liegt in der Fränkischen Schweiz, einer der ältesten Tourismusregionen Deutschlands. Die Fränkische Schweiz ist geprägt durch Karstlandschaft mit tief eingeschnittenen Flusstälern, Felsformationen, Höhlen und einer hohen Dichte an Burgen und Ruinen. Sie zieht alljährlich viele Tausende Erholungssuchende, Wanderer und Naturfreunde an. Die Region wird vom Gebietsausschuss Fränkische Schweiz vermarktet, zu dem die Landkreise Forchheim, Bayreuth, Kulmbach und Bamberg gehören.
Die Braukultur ist im Landkreis stark vertreten. Die Klosterbrauerei Weißenohe, gegründet im Jahr 1058, ist eine der ältesten Brauereien Frankens und befindet sich in Weißenohe, der flächenmäßig kleinsten Gemeinde des Landkreises. Sie produziert jährlich rund 20.000 Hektoliter Bier. In Gräfenberg sind vier Brauereien ansässig. Der Fünf-Seidla-Steig verbindet die vier Gräfenberger Brauereien mit der Klosterbrauerei Weißenohe als Wanderweg.
Entwicklung und Ausblick
Die Zeitreihen zeigen eine klare Entwicklung: Die Kaufpreise stiegen von 2.985 Euro/m² (2018) auf 3.326 Euro/m² (2022), fielen 2023 auf 3.063 Euro/m² und erholten sich 2024 auf 3.124 Euro/m². Die Mieten entwickelten sich von 8,13 Euro/m² (2018) auf 9,36 Euro/m² (2022), sanken 2023 auf 8,98 Euro/m² und stiegen 2024 auf 9,76 Euro/m². Die Bevölkerung wuchs kontinuierlich von 114.834 (2015) auf 118.725 (2023).
Die enorme Preisspreizung im Kreis – von 1.837 bis 4.703 Euro/m² – zeigt, dass der Markt keineswegs homogen ist. Die teuersten Gemeinden liegen im Süden des Kreises entlang der A73 und der S-Bahn-Linie Richtung Nürnberg und Erlangen. Sie profitieren direkt von der Metropolregion Nürnberg als Wirtschaftszentrum. Die günstigsten Gemeinden im Osten und Norden, im Bereich der Fränkischen Schweiz, sind ländlich geprägt und abseiter der Hauptverkehrsachsen gelegen.
Der Prognos-Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen unterstreicht die starke Position des Landkreises. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung an die Metropolregion Nürnberg und der Lage in der beliebten Tourismusregion Fränkische Schweiz macht den Landkreis zu einem attraktiven Standort. Die kontinuierliche Bevölkerungszunahme von rund 3.400 Einwohnern in acht Jahren bestätigt diese Entwicklung.