Eggolsheim, M

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise, mittlere Mieten

Eggolsheim liegt im Westen des Landkreises Forchheim, knapp 5 km südlich der Kreisstadt. Mit 6.639 Einwohnern auf 48,89 km² ist der Markt eine der größeren Gemeinden im Landkreis. Das Preisniveau am Immobilienmarkt liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt und bewegt sich auf Bayern-Niveau.

Die Angebotsmiete beträgt 10,13 €/m² und liegt damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m², aber deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.857 €/m² übersteigt den bayerischen Mittelwert von 3.246 €/m² um rund 19 %. Der Kaufpreisfaktor von 31,72 liegt über dem Kreis-Durchschnitt (27,93) und dem Landesdurchschnitt (26,10).

Die Bruttomietrendite von 3,15 % ist die niedrigste unter allen sechs ausgewiesenen Nachbarorten und liegt im unteren 17. Perzentil aller bayrischen Orte. Das Preisniveau in Eggolsheim wird vor allem durch relativ hohe Kaufpreise getrieben, nicht durch überdurchschnittliche Mieten: Die Miete liegt bei Landesdurchschnitt, der Kaufpreis deutlich darüber. In Relation zur Miete ist der Markt teurer als in den meisten anderen bayrischen Gemeinden.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen im Kaufpreis

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität, insbesondere beim Kaufpreis.

Die Miete entwickelte sich von 7,47 €/m² (2018) auf 11,32 €/m² (2025), mit einem leichten Rückgang auf 9,72 €/m² im Jahr 2026. Der Anstieg ist durchgängig, wenn auch mit einer kurzen Plateauphase 2022–2023 (8,57–8,58 €/m²).

Beim Kaufpreis ist das Bild deutlich unruhiger: Nach 1.985 €/m² (2018) und einem Zwischenhoch von 2.907 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 2.012 €/m² (2022). 2023 sprang der Preis auf 3.374 €/m², 2024 auf 4.106 €/m² – ein Anstieg von über 100 % gegenüber 2018. 2025 brach der Preis dann auf 2.399 €/m² ein, ein Rückgang von mehr als 40 % gegenüber dem Vorjahreswert. 2026 liegt er bei 2.496 €/m², also wieder nahe dem 2025-Niveau.

Diese extreme Schwankung im Kaufpreis kann auf eine hohe Angebotsvolatilität hindeuten. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, die Werte stammen aus Inseraten.

Der CAGR für die Miete (2018–2026) beträgt 3,35 %, für den Kaufpreis 2,91 %. Letzterer Wert wird durch den extremen 2024-Peak und den 2025-Einbruch verzerrt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, volatile Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Eggolsheims wuchs von 6.487 Einwohnern (2015) auf 6.639 (2024) – ein Zuwachs von 2,34 %. Die Entwicklung ist verhalten: Zwischen 2019 und 2021 ging die Einwohnerzahl sogar leicht zurück (6.587 auf 6.560), bevor sie 2023 wieder auf 6.639 anstieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild. Sie sank von 10,1 % (2015) auf 7,6 % (2019), stieg 2020 auf 10,5 % (Corona-Jahr) und lag 2023 mit 9,2 % noch über dem Vorkrisenniveau von 2019.

Die Bevölkerungsdichte von 136 Einwohnern pro km² ist moderat – deutlich niedriger als in der Kreisstadt Forchheim oder in Nürnberg, aber typisch für eine ländlich geprägte Gemeinde am Stadtrand.

Regionale Einordnung: Hohe Kaufpreise bei mittleren Mieten

Die Kaufpreise in Eggolsheim liegen über denen der meisten Nachbarorte. Mit 3.857 €/m² übertrifft der Ort Buttenheim (3.628 €/m²) und Forchheim (3.674 €/m²), liegt aber unter Hirschaid (3.932 €/m²). Die Miete von 10,13 €/m² liegt dagegen unter Forchheim (11,37 €/m²) und Hirschaid (11,34 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,15 % ist die niedrigste aller aufgeführten Nachbarorte. Altendorf (4,49 %) und Weilersbach (4,32 %) bieten deutlich höhere Renditen, was sich vor allem an ihren niedrigeren Kaufpreisen (2.596 bzw. 2.567 €/m²) zeigt. Eggolsheim liegt damit in einer eigenen Preisklasse: hohe Kaufpreise bei mittleren Mieten.

Im Kreisvergleich liegt Eggolsheim bei der Miete über dem Kreis-Durchschnitt (9,27 €/m²), bei der Rendite aber deutlich darunter (3,76 %). Das Muster ist konsistent: Eggolsheim ist einer der teureren Orte im Kreis, aber die Mieten rechtfertigen die Preise nicht im gleichen Maße wie in anderen Gemeinden.

Der Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt zeigt, dass Eggolsheim bei der Miete (10,13 vs. 8,92 €/m²) und beim Kaufpreis (3.857 vs. 2.409 €/m²) jeweils deutlich über dem Niveau liegt. Die Rendite von 3,15 % ist dagegen unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %.

Standortfaktoren: Stabiles Umland, begrenzte Dynamik

Der Landkreis Forchheim erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 40 von rund 400 deutschen Kreisen – ein guter Platz, der auf eine stabile wirtschaftliche Basis hinweist. Besonders gut positioniert ist der Kreis beim Wohlstand (Rang 32) und beim Arbeitsmarkt (Rang 56). Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 119 deutlich niedriger, was auf weniger Wachstumsimpulse hindeutet.

Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für Eggolsheim als einzelne Gemeinde. Sie lässt jedoch den Schluss zu, dass Eggolsheim in einem wirtschaftlich stabilen Umland liegt, das durch Wohlstand und Arbeitsmarktperspektiven gekennzeichnet ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das steht im Gegensatz zu größeren Städten im Umland wie Nürnberg oder Erlangen, die als Hochschulstandorte die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturieren. Ohne eigene Hochschulen ist Eggolsheim eher eine Wohngemeinde als ein Studienstandort.

Die Kombination aus gutem Prognos-Rang, moderatem Bevölkerungswachstum und hoher Kaufpreisvolatilität zeichnet Eggolsheim als einen Markt aus, der von der Lage im Umland der Metropolregion Nürnberg profitiert, aber eigene dynamische Impulse begrenzt sind.