Buttenheim, M

Marktüberblick und Lage

Buttenheim ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Bamberg mit 3.825 Einwohnern auf einer Fläche von 30,07 km². Der Ort liegt im Regnitztal zwischen Bamberg und Nürnberg und ist über die Bahnstrecke Nürnberg–Bamberg an den S-Bahn-Verkehr angebunden. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 7,8 Prozent auf 3.825 Einwohner (2024), was auf eine attraktive Wohnlage als Pendlergemeinde im Umkreis der beiden Großstädte hindeutet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,6 Prozent und bewegt sich damit auf einem niedrigen, stabilen Niveau.

Das aktuelle Angebotswertniveau liegt mit 10,56 Euro pro Quadratmeter bei der Angebotsmiete und 3.628 Euro pro Quadratmeter beim Angebotskaufpreis über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 28,62, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 28,62-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,49 Prozent und damit unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent sowie deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Buttenheim liegt mit einem Perzentilrang von 33,3 im unteren Drittel aller bayernweiten Standorte bei der Rendite — ein Hinweis auf ein preisdynamisches Umfeld mit hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Buttenheim zeigt einen starken Anstieg von 5,66 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,79 Euro im Jahr 2023. Im Anschluss folgte eine Korrektur auf 10,00 Euro (2024), 9,85 Euro (2025) und 10,39 Euro (2026). Der CAGR der Miete über die Reihe beträgt 7,89 Prozent, was den starken Anstieg der frühen Jahre widerspiegelt.

Die Kaufpreisentwicklung verlief volatiler: Nach einem Tief von 2.359 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg der Preis auf 3.600 Euro (2023), fiel leicht auf 3.409 Euro (2024), erreichte 2025 mit 4.071 Euro einen neuen Höchststand und korrigierte 2026 auf 3.488 Euro zurück. Der CAGR der Kaufpreise liegt bei 1,33 Prozent über die gesamte Reihe — ein moderater Wert, der die starken jahresweisen Schwankungen überdeckt.

Die Gegenüberstellung von Miet- und Kaufpreisentwicklung zeigt ein charakteristisches Muster: Während die Miete 2023 ihren Höhepunkt erreichte und seither unter diesem Niveau liegt, blieb der Kaufpreis bis 2025 weiter steigend. Dies deutet darauf hin, dass die Kaufpreise der Mietentwicklung hinterherlaufen oder dass die Kaufpreisdynamik von anderen Faktoren als der aktuellen Miete getrieben wird.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Buttenheim bei der Angebotsmiete mit 10,56 Euro pro Quadratmeter über dem Kreis-Durchschnitt von 9,36 Euro, aber unter dem Niveau von Hirschaid (11,34 €/m²) und Forchheim (11,37 €/m²). Beim Kaufpreis von 3.628 Euro pro Quadratmeter liegt Buttenheim deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 2.665 Euro und erreicht damit ein Niveau, das nur von Hirschaid (3.932 €/m²) und Eggolsheim (3.857 €/m²) übertroffen wird.

Die Bruttomietrendite von 3,49 Prozent liegt unter dem Kreis-Durchschnitt von 4,39 Prozent und im Nachbarnvergleich im Mittelfeld: Sie ist höher als die von Eggolsheim (3,15 %) und Hirschaid (3,46 %), aber niedriger als die von Altendorf (4,49 %) und Weilersbach (4,32 %). Der Kaufpreisfaktor von 28,62 liegt über dem Kreis-Durchschnitt von 23,70, was die hohe Kaufpreisrelation im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Buttenheim positioniert sich damit als mittel-preisintensiver Standort im Landkreis Bamberg: Die Miete liegt über dem Kreisdurchschnitt, die Kaufpreise sind noch stärker darüber angesiedelt. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich, dass Buttenheim weder der günstigste noch der teuerste Ort ist, sondern eine mittlere Position einnimmt — was mit der Lage als Pendlergemeinde zwischen Bamberg und Nürnberg konsistent ist.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Bamberg, in dem Buttenheim liegt, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang mit Platz 396 — der Kreis liegt damit am unteren Ende der Rangliste in puncto Zukunftsdynamik. Im Gegensatz dazu erreicht der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 73 ein sehr gutes Ergebnis, was auf eine stabile wirtschaftliche Basis hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Rang von 374 ist schwach, während der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation mit 204 im Mittelfeld liegt.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 127 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländlich-suburban geprägte Gemeinde typisch ist. Die Einwohnerzahl wuchs von 3.549 (2015) auf 3.825 (2024), ein Wachstum von 7,8 Prozent. Dieser Zuzug korrespondiert mit der Lage im Regnitztal und der Anbindung an die S-Bahn-Strecke nach Nürnberg und Bamberg, die Buttenheim als attraktiven Wohnstandort für Pendler macht.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und einem überdurchschnittlichen Wohlstandsniveau des Landkreises bildet die Grundlage für den relativen Preisaufschlag im lokalen Immobilienmarkt.