Pettstadt

Marktüberblick

Pettstadt ist eine 9,88 km² große Gemeinde im Süden des oberfränkischen Landkreises Bamberg, etwa acht Kilometer südlich der Stadt Bamberg gelegen. Mit 2.214 Einwohnern (Stand 2023) und einer Bevölkerungsdichte von 224 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleineren Gemeinden im Landkreis. Die Gemeinde umfasst vier Gemeindeteile: das Pfarrdorf Pettstadt (2.148 Einwohner), die Dörfer Neuhaus (36) und Schadlos (30) sowie den Weiler Eichenhof (22). Die Lage an der Mündung der Rauhen Ebrach in die Regnitz und die Einbindung in die Metropolregion Nürnberg prägen den Charakter des Ortes.

Der Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 8,61 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 2.567 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,84. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete in Pettstadt entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 sehr dynamisch, wenn auch mit starken Schwankungen. Von 6,30 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie 2019 auf 8,02 Euro, fiel 2020 wieder auf 5,49 Euro, stieg dann bis 2022 auf 9,11 Euro, sank 2023 leicht auf 8,08 Euro und legte anschließend weiter zu: 9,17 Euro (2024), 10,42 Euro (2025) und 12,00 Euro (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,39 Prozent.

Die Kaufpreise liegen erst seit 2024 in den Zeitreihendaten vor. Sie stiegen von 2.166,67 Euro je Quadratmeter (2024) auf 2.620,04 Euro (2025) und 2.654,44 Euro (2026). Der CAGR für den Kaufpreis beträgt 10,69 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist damit prozentual stärker als die Mietentwicklung, was die Bruttomietrendite unter Druck setzt.

Die starken Schwankungen bei den Mietwerten, insbesondere der Einbruch 2020 und der Anstieg 2022, deuten auf einen Markt hin, der anfällig für externe Einflüsse ist und dessen Angebotswerte nicht stabil sind.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Pettstadt bei der Angebotsmiete mit 8,61 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Pettstadt mit 2.567 Euro je Quadratmeter leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 2.665 Euro und unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,03 Prozent liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent und leicht unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Pettstadt befindet sich damit im oberen Mittelfeld der bayerischen Gemeinden: Mit einem Perzentilrang von 59,5 von 2.056 Orten im Bundesland hat Pettstadt eine höhere Rendite als 59,5 Prozent aller bayerischen Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die nächstgelegenen Orte wie Strullendorf (2,9 km) und Frensdorf (5,1 km) liegen bei den Mieten ähnlich oder leicht darüber. Bei den Kaufpreisen ist Pettstadt mit 2.567 Euro je Quadratmeter der günstigste Ort im Umkreis von 9 km — deutlich unter Bamberg (3.776 Euro), Hirschaid (3.932 Euro) und Buttenheim (3.628 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,03 Prozent liegt damit über der der meisten Nachbarorte (Strullendorf 3,59 %, Hirschaid 3,46 %, Buttenheim 3,49 %), was primär an den niedrigeren Kaufpreisen in Pettstadt liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 24,84 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 23,70 und unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Standortfaktoren

Pettstadt verzeichnete in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum. Von 1.968 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 2.214 im Jahr 2023, was einem Zuwachs von 12,5 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2020 und 2023, als die Einwohnerzahl von 2.022 auf 2.214 stieg. Seit 1988 hat sich die Bevölkerung von 1.400 auf über 2.200 mehr als verdoppelt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Landkreis Bamberg auf Platz 267 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Im Teilindex Stärke liegt der Kreis mit Rang 185 deutlich besser, während er im Teilindex Dynamik mit Rang 396 fast am Ende liegt. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt auf Platz 204, der Index Wohlstand und Soziale Lage auf Platz 73 — hier schneidet der Kreis sehr gut ab. Der Demografie-Index liegt auf Platz 281. Diese Werte gelten für den Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort Pettstadt bestehen keine Hochschulen. Eine Besonderheit der Gemeinde ist der Gewerbesteuerhebesatz von 320 Prozent, der zu den niedrigsten in Deutschland zählt und die Gemeinde steuerlich attraktiv macht — deutlich günstiger als etwa Nürnberg mit 467 Prozent. Die Gemeinde erzielte 2022 Gewerbesteuereinnahmen von 0,84 Millionen Euro.