Strullendorf

Marktüberblick

Strullendorf ist eine Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Bamberg mit 7.875 Einwohnern auf 31,69 km². Der Ort liegt in der Metropolregion Nürnberg und ist über die S-Bahn-Linie S3 an den Nahverkehr nach Bamberg und Nürnberg angebunden. Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen eine Angebotsmiete von 9,38 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 3.138 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,59 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 27,89.

Die Miete liegt knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro), aber unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis übertrifft den Kreis-Durchschnitt (2.665 Euro) deutlich, liegt aber leicht unter dem Landesmittel (3.246 Euro). Die niedrige Bruttomietrendite von 3,59 Prozent im Vergleich zum Kreis-Durchschnitt von 4,39 Prozent ergibt sich aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei moderater Miete. Der Kaufpreisfaktor von 27,89 liegt sowohl über dem Kreis- (23,70) als auch dem Landesdurchschnitt (26,10). Im Perzentilrang des Bundeslandes liegt Strullendorf bei 38,6 Prozent – die Mietrendite ist damit niedriger als bei rund 61 Prozent der bayerischen Vergleichsorte.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Strullendorf zeigt starke jährliche Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 6,83 Euro im Jahr 2018 auf 9,98 Euro im Jahr 2026, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 4,85 Prozent entspricht. Zwischen 2018 und 2026 liegen die Werte jedoch nicht linear: 2021 wurde mit 9,41 Euro ein erster Höhepunkt erreicht, 2022 und 2023 folgte ein Rückgang auf 8,15 bzw. 7,53 Euro, bevor die Werte 2025 und 2026 wieder anstiegen.

Die Kaufpreisentwicklung verlief ähnlich schwankend. Von 2.766 Euro im Jahr 2018 stieg der Preis 2023 auf einen Spitzenwert von 3.551 Euro, fiel dann auf 2.768 Euro im Jahr 2025 und liegt 2026 bei 3.138 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 1,59 Prozent. Der Kaufpreisanstieg 2022 bis 2023 war stärker als der Mietanstieg, was die niedrige Bruttomietrendite erklärt. Die nachfolgende Korrektur 2023 bis 2025 entspricht dem bundesweiten Trend sinkender Immobilienpreise nach der Zinswende.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Strullendorfs ist seit 2018 rückläufig. Von 8.055 Einwohnern im Jahr 2018 sank die Zahl auf 7.875 im Jahr 2024, ein Verlust von rund 1,02 Prozent. Der Bevölkerungsrückgang ist moderat und entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Bayern.

Arbeitsmarktseitig weist Strullendorf einen deutlichen Pendlerüberschuss aus: 2020 waren 3.584 Einwohner am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, aber nur 2.705 am Arbeitsort. Das bedeutet, dass 879 Personen täglich zur Arbeit pendelten. Im verarbeitenden Gewerbe gab es vier Betriebe, im Bauhauptgewerbe zwölf. Die Gemeinde ist damit eine Wohngemeinde mit starker Auspendlerquote, was die Nachfrage nach Wohnraum vor Ort erklärt.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 123. Die Arbeitslosenquote im Verhältnis zur erwerbsfähigen Bevölkerung kann aus den vorliegenden Daten nicht direkt berechnet werden.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bamberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Rang im Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit 73 im vorderen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 396 das Schlusslicht ist. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 204 im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Landkreis, nicht für die Gemeinde Strullendorf.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die S-Bahn-Anbindung (Linie S3) nach Bamberg und Nürnberg ist ein wichtiger Standortfaktor für Pendler. Der Bahnhof Strullendorf wurde 2010 für den S-Bahn-Betrieb umgebaut und verbindet den Ort im 60-Minuten-Takt mit beiden Großstädten. Diese Infrastruktur unterstützt die Funktion Strullendorfs als Wohngemeinde mit hoher Auspendlerquote.

Wichtige Arbeitgeber vor Ort sind die Georg Gunreben GmbH & Co. KG (Parkettfabrik), Janker Entsorgung GmbH, Kramp (Landtechnik) sowie mehrere Logistikunternehmen. Drei Brauereien (Brauerei Krug, Griess und Sauer) sind lokal verankert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 9,2 km zeigt Strullendorf ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,38 Euro liegt unter der von Bamberg (13,34 Euro), Hirschaid (11,34 Euro), Buttenheim (10,56 Euro), Litzendorf (10,09 Euro), Altendorf (9,71 Euro) und Stegaurach (9,84 Euro). Nur Pettstadt (8,61 Euro) und Frensdorf (9,31 Euro) liegen darunter.

Beim Kaufpreis liegt Strullendorf mit 3.138 Euro über Pettstadt (2.567 Euro), Altendorf (2.596 Euro), Litzendorf (2.931 Euro), Frensdorf (2.807 Euro) und Stegaurach (3.002 Euro), aber unter Bamberg (3.776 Euro), Hirschaid (3.932 Euro) und Buttenheim (3.628 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,59 Prozent ist die höchste unter den Nachbarn, vor Buttenheim (3,49 %) und Hirschaid (3,46 %). Sie liegt deutlich unter der von Altendorf (4,49 %), Bamberg (4,24 %), Litzendorf (4,13 %), Pettstadt (4,03 %), Frensdorf (3,98 %) und Stegaurach (3,93 %). Das Muster zeigt: Strullendorf hat eine mittlere Miete bei einem überdurchschnittlichen Kaufpreis, was die niedrige Rendite im Landesvergleich erklärt. Im Vergleich zu den Nachbarn ist der Ort damit ein eher teurer Wohnstandort mit moderater Mietentwicklung.