Bamberg
Bamberg (PLZ 96031) ist eine kreisfreie Stadt in Bayern. Der Ort zählt 80.580 Einwohner auf 54,6 km², das entspricht 1.475 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,34 € pro m², der Kaufpreis bei 3.776 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,24 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,6 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bamberg über dem Renditeniveau von 68 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,61 € auf 15,45 € pro m², im Mittel 4,8 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bamberg Rang 59 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 16, Stärkerang 106). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hallstadt, Bischberg und Stegaurach an.
Immobilienpreise in Bamberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bamberg
Faktenbasierter Bericht zum Immobilienmarkt Bamberg: Angebotsmiete 13,34 €/m² (aktuell), Angebotskaufpreis 3.776 €/m², Bevölkerungswachstum von 9,9 % seit 2015, Prognos-Rang 59/400 im Landkreis, Einordnung über dem Bayern-Durchschnitt bei Miete und Kaufpreis.
Marktüberblick
Bamberg ist eine kreisfreie Stadt in Oberfranken mit 80.580 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 54,62 km². Die Stadt liegt im gleichnamigen Landkreis und ist Standort der Otto-Friedrich-Universität Bamberg. Der Immobilienmarkt Bambergs ist durch deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegende Angebotspreise gekennzeichnet, wobei sich die Angebotsmieten in den letzten Jahren stark erhöht haben.
Die aktuellen Angebotskennzahlen zeigen eine Angebotsmiete von 13,34 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 3.776 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,59, die Bruttomietrendite liegt bei 4,24 %. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles Mietspiegelniveau dar.
Preis- und Mietentwicklung
Die Angebotsmieten in Bamberg haben zwischen 2018 und 2026 eine deutliche Entwicklung durchlaufen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,61 €/m², stieg sie bis 2026 auf 15,45 €/m² – das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 4,81 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg von 2024 (12,36 €/m²) auf 2026 (15,45 €/m²).
Der Angebotskaufpreis entwickelte sich deutlich weniger dynamisch. Von 3.617,80 €/m² (2018) stieg er bis 2022 auf einen Höhepunkt von 4.242 €/m², fiel dann auf 3.809,10 €/m² (2024) und lag 2026 bei 3.895,92 €/m². Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 0,93 %. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Bamberg liegt bei der Angebotsmiete mit 13,34 €/m² deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Auch beim Angebotskaufpreis übertrifft Bamberg mit 3.776 €/m² den bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m² und den deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m².
Im Vergleich zum Landkreis Bamberg, der im Durchschnitt eine Angebotsmiete von 9,36 €/m² und einen Angebotskaufpreis von 2.665 €/m² aufweist, liegt die Stadt Bamberg deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,24 % liegt im 67. Perzentil Bayerns, was bedeutet, dass etwa zwei Drittel der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
In der näheren Umgebung liegen die Angebotsmieten der Nachbarorte zwischen 8,49 €/m² (Oberhaid, 6,7 km) und 10,88 €/m² (Hallstadt, 4 km). Die Angebotskaufpreise bewegen sich zwischen 2.567 €/m² (Pettstadt, 7,6 km) und 3.480 €/m² (Bischberg, 4,3 km). Bamberg liegt damit auch im regionalen Vergleich an der oberen Preisspanne.
Standortfaktoren
Die Bevölkerung Bambergs ist seit 2015 um rund 9,9 % von 73.331 auf 80.580 Einwohner (2024) gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.475 Einwohner pro km². Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Rückgang von 2018 (77.592) auf 2020 (76.674) setzte ab 2021 ein deutlicher Aufwärtstrend ein, der bis 2024 anhielt.
Der Landkreis Bamberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 59 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Dynamik-Index liegt der Kreis auf Rang 16, im Stärke-Index auf Rang 106. Die Teilindizes zeigen Rang 5 im Bereich Demografie, Rang 18 im Arbeitsmarkt und Rang 244 im Bereich Wettbewerb und Innovation. Diese Ränge beziehen sich auf den Landkreis, nicht auf die kreisfreie Stadt.
Bamberg ist Standort der Otto-Friedrich-Universität Bamberg, was als wichtiger Standortfaktor für die Stadt einzustufen ist. Im Landkreis Bamberg waren 2023 insgesamt 1.884 Menschen arbeitslos gemeldet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bamberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bamberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,61 €/m² |
| 2019 | 11,11 €/m² |
| 2020 | 10,71 €/m² |
| 2021 | 10,73 €/m² |
| 2022 | 11,01 €/m² |
| 2023 | 10,85 €/m² |
| 2024 | 12,36 €/m² |
| 2025 | 12,51 €/m² |
| 2026 | 15,45 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bamberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.618 €/m² |
| 2019 | 3.405 €/m² |
| 2020 | 3.940 €/m² |
| 2021 | 4.055 €/m² |
| 2022 | 4.242 €/m² |
| 2023 | 3.884 €/m² |
| 2024 | 3.809 €/m² |
| 2025 | 4.117 €/m² |
| 2026 | 3.896 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bamberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,52 % |
| 2019 | 3,92 % |
| 2020 | 3,26 % |
| 2021 | 3,18 % |
| 2022 | 3,11 % |
| 2023 | 3,35 % |
| 2024 | 3,89 % |
| 2025 | 3,65 % |
| 2026 | 4,76 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bamberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 73.331 Einwohner |
| 2016 | 75.743 Einwohner |
| 2017 | 77.179 Einwohner |
| 2018 | 77.592 Einwohner |
| 2019 | 77.373 Einwohner |
| 2020 | 76.674 Einwohner |
| 2021 | 77.749 Einwohner |
| 2022 | 79.935 Einwohner |
| 2023 | 80.580 Einwohner |
| 2024 | 80.580 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bamberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,44 % |
| 2016 | 2,22 % |
| 2017 | 1,87 % |
| 2018 | 3,20 % |
| 2019 | 3,09 % |
| 2020 | 3,81 % |
| 2021 | 3,79 % |
| 2022 | 3,44 % |
| 2023 | 3,58 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 59,00 Rang |
| Dynamik | 16,00 Rang |
| Stärke | 106 Rang |
| Demografie | 5,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 18,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 244 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 324 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bamberg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bamberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bamberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bamberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bamberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bamberg | 13,34 €/m² |
| Hallstadt | 10,88 €/m² |
| Gundelsheim | 10,85 €/m² |
| Kemmern | 10,70 €/m² |
| Bischberg | 10,20 €/m² |
| Memmelsdorf | 9,99 €/m² |
| Stegaurach | 9,84 €/m² |
| Strullendorf | 9,38 €/m² |
| Pettstadt | 8,61 €/m² |
| Oberhaid | 8,49 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bamberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bamberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hallstadt | 4,36 % |
| Bamberg | 4,24 % |
| Kemmern | 4,21 % |
| Pettstadt | 4,03 % |
| Gundelsheim | 4,00 % |
| Memmelsdorf | 3,99 % |
| Stegaurach | 3,93 % |
| Oberhaid | 3,89 % |
| Strullendorf | 3,59 % |
| Bischberg | 3,52 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hallstadt, St | 4,0 km | 96103 | 10,88 € | 2.996 € | 4,36 % |
| Bischberg | 4,3 km | 96120 | 10,20 € | 3.480 € | 3,52 % |
| Stegaurach | 4,6 km | 96135 | 9,84 € | 3.002 € | 3,93 % |
| Gundelsheim | 5,4 km | 96163 | 10,85 € | 3.257 € | 4,00 % |
| Memmelsdorf | 6,6 km | 96117 | 9,99 € | 3.009 € | 3,99 % |
| Oberhaid | 6,7 km | 96173 | 8,49 € | 2.616 € | 3,89 % |
| Kemmern | 6,8 km | 96164 | 10,70 € | 3.050 € | 4,21 % |
| Pettstadt | 7,6 km | 96175 | 8,61 € | 2.567 € | 4,03 % |
| Strullendorf | 7,9 km | 96129 | 9,38 € | 3.138 € | 3,59 % |
Wo liegt Bamberg?
Lage
Bamberg auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Otto-Friedrich-Universität BambergKapuzinerstraße 16, 96047 Bamberg
Alle Kennzahlen zu Bamberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,34 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.776 € |
| Bruttomietrendite | 4,24 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,6 |
| Einwohner | 80.580 |
| Einwohner je km² | 1.475 |
| Fläche (km²) | 54,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #59 |
| Prognos Dynamikrang | #16 |
| Prognos Stärkerang | #106 |
| Koordinaten | 49,8934, 10,8868 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bamberg
Was kostet eine Wohnung in Bamberg?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei einer Miete von 13,34 Euro pro Quadratmeter und einem Kaufpreis von 3.776 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro bzw. 2.665 Euro) und auch über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro bzw. 3.246 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bamberg entwickelt?
Die Mieten sind von 10,61 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,45 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 4,8 Prozent entspricht. Der Kaufpreis lag 2018 bei 3.618 Euro pro Quadratmeter und betrug 2026 rund 3.896 Euro, was einem jährlichen Anstieg von etwa 0,9 Prozent entspricht. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bamberg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,24 Prozent und damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,59, was unter dem Bayern-Durchschnitt von 26,10 liegt. Im Perzentilrang der Mietrendite in Bayern liegt Bamberg bei 67,6, was bedeutet, dass rund 68 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Diese Kennzahlen beschreiben die aktuelle Marktlage, enthalten aber keine Anlageempfehlung.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bamberg?
Die Einwohnerzahl ist von 73.331 im Jahr 2015 auf 80.580 im Jahr 2024 gestiegen, was einem deutlichen Wachstum entspricht. Bamberg hat damit über den Zeitraum mehr als 7.000 Einwohner hinzugewonnen.
Wie schneidet Bamberg im Standortvergleich ab?
Der Landkreis Bamberg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 59. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 16. Die Otto-Friedrich-Universität Bamberg ist eine lokale Hochschule, die den Standort prägt.
Woher stammen die Daten zu Bamberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bamberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bamberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |