Kemmern
Kemmern (PLZ 96164) liegt im Kreis Bamberg in Bayern. Der Ort zählt 2.545 Einwohner auf 8,3 km², das entspricht 308 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,70 € pro m², der Kaufpreis bei 3.050 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,8 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kemmern über dem Renditeniveau von 66 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,60 € auf 15,29 € pro m², im Mittel 11,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,9 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bamberg Rang 267 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 396, Stärkerang 185). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Breitengüßbach, Hallstadt und Gundelsheim an.
Immobilienpreise in Kemmern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht Kemmern
Kemmmern ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Bamberg mit 2.545 Einwohnern, die als Schlafgemeinde fur Bamberger Pendler fungiert. Die Angebotsmiete liegt mit 10,70 Euro pro Quadratmeter uber dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, der Kaufpreis von 3.050 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem bayerischen Mittel. Die Bruttomietrendite betragt 4,21 Prozent. Die Zeitreihen zeigen starke Schwankungen, was auf kleine Fallzahlen hindeutet.
Marktuberblick: Schlafgemeinde am Rande Bambergs
Kemmmern ist eine Gemeinde im oberfrankischen Landkreis Bamberg mit 2.545 Einwohnern auf einer Flache von 8,27 km2. Der Ort liegt sechs Kilometer nordlich von Bamberg am Main und zahlt zur Metropolregion Nurnberg. Mit 308 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Kemmmen deutlich dichter besiedelt als der typische landliche Raum, was die Lage als Pendlergemeinde an der Peripherie einer groBeren Stadt widerspiegelt. Am Ort bestehen 273 sozialversicherungspflichtig Beschaftigte (2020), wahrend 1.176 Einwohner am Wohnort versicherungspflichtig beschaftigt waren. Das bedeutet, dass deutlich mehr Menschen in Kemmmern wohnen als hier arbeiten - die Gemeinde ist eine typische Schlafgemeinde mit starker Auspendlerquote Richtung Bamberg und dem Umland.
Preise und Renditen im regionalen Vergleich
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 10,70 Euro je Quadratmeter und ubertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro/m2) als auch den bayerischen Durchschnitt (10,11 Euro/m2) und den deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m2). Der Angebotskaufpreis betragt 3.050 Euro/m2 und liegt uber dem Kreiswert (2.665 Euro/m2) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m2), aber unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro/m2). Der Kaufpreisfaktor von 23,75 ist der zweinniedrigste unter allen Nachbarorten - nur Lauter (ca. 20,6) liegt darunter. Er liegt leicht uber dem Kreiswert (23,70), aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Die Bruttomietrendite von 4,21 % liegt knapp unter dem Kreiswert (4,39 %) und uber dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im Bundesland belegt Kemmmern mit einem Perzentilrang von 66,5 % eine Position im oberen Drittel der Mietrenditen. Die Kombination aus uberdurchschnittlicher Miete, unterdurchschnittlichem Kaufpreisfaktor und einer Rendite knapp uber dem Landesdurchschnitt zeigt einen Markt, der sich durch vergleichsweise gunstige Kaufpreise im Verhaltnis zur Miete auszeichnet - ein Muster, das fur Pendlergemeinden mit guter Anbindung an eine GroBstadt typisch ist.
Preis- und Mietentwicklung: Volatile Zeitreihen
Die Mietentwicklung zeigt von 2018 (6,60 Euro/m2) bis 2026 (15,29 Euro/m2) einen deutlichen Anstieg, der jedoch von starken jahrlichen Schwankungen begleitet wird: 2019 stieg die Miete auf 8,89 Euro/m2, fiel 2020 auf 8,19 Euro/m2, stieg 2021 auf 9,71 Euro/m2 und fiel 2022 wieder auf 7,00 Euro/m2. Der CAGR der Miete betragt 11,07 % uber den betrachteten Zeitraum. Die Kaufpreisentwicklung ist noch volatiler: Von 1.877 Euro/m2 (2018) stieg der Preis 2022 auf 3.962 Euro/m2, fiel 2023 auf 2.175 Euro/m2, stieg 2024 auf 4.801 Euro/m2 und fiel 2025 wieder auf 1.902 Euro/m2. Der CAGR des Kaufpreises betragt 0,73 % uber den gesamten Zeitraum. Die extremen Schwankungen in beiden Reihen - insbesondere bei den Kaufpreisen, wo Werte zwischen knapp 1.900 und fast 4.800 Euro/m2 innerhalb weniger Jahre auftreten - deuten auf eine sehr kleine Fallzahl hin. Bei einer Gemeinde mit nur 2.545 Einwohnern und geringer Bautatigkeit konnen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren. Die Zeitreihen sind nicht als geschatzt gekennzeichnet, ihre Aussagekraft ist jedoch aufgrund der geringen StichprobengroBe eingeschrankt.
Bevolkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevolkerung von Kemmmern ging von 2.595 Einwohnern (2015) auf 2.545 (2024) zuruck, ein Verlust von rund 2 %. Seit 2019 ist die Einwohnerzahl mit Werten zwischen 2.533 und 2.560 weitgehend stabil. Die Arbeitslosenquote weist in den vorliegenden Daten ungewohnlich hohe Werte auf: 24 % (2018), 33 % (2020), 37 % (2021), 45 % (2023). Diese Werte liegen weit uber dem, was fur eine deutsche Gemeinde im wohlhabenden Bayern erwartet wird, und deuten darauf hin, dass die Metrik moglicherweise nicht die klassische Arbeitslosenquote nach Arbeitsagentur-Definition abbildet, sondern eine andere Kennzahl darstellt. Eine Bestatigung durch das Statistische Landesamt oder die Gemeindeverwaltung ware erforderlich, um die genaue Bedeutung der Werte zu klaren. Der Landkreis Bamberg selbst rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffallig ist die enorme Diskrepanz zwischen dem Wohlstandsindex (Platz 73 von 400, also im oberen Quartil) und dem Arbeitsmarkt-Index (Platz 374, also im unteren Quintil). Dieser Widerspruch lasst sich mit der Struktur der Gemeinde erklaren: Viele Einwohner arbeiten in Bamberg oder dem Umland und sind nicht in der lokalen Arbeitslosenstatistik erfasst, wahrend die lokale Wirtschaft schwach ist.
Standortfaktoren und Infrastruktur
Kemmmern ist uber die B 4 an das uberregionale StraBennetz angebunden und verfugt uber Anschlussstellen der A 73 (Breitengutzbach, 2,5 km) und der A 70 (Hallstadt-Ost, 3,5 km). Diese gute Verkehrsanbindung an Bamberg und die Autobahnen erklart die Funktion als Schlafgemeinde und die uberdurchschnittlichen Mietpreise im Vergleich zum landlichen Umland. Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Kemmmern die hochste Angebotsmiete auf (10,70 Euro/m2), wahrend der Kaufpreis (3.050 Euro/m2) im Mittelfeld liegt. Lauter (6,7 km) hat mit 7,65 Euro/m2 die niedrigste Miete und mit 1.895 Euro/m2 den niedrigsten Kaufpreis. Breitengutzbach (2,1 km) hat mit 3.226 Euro/m2 den hochsten Kaufpreis unter den Nachbarn, aber eine niedrigere Miete als Kemmmern. Kemmmern verfugt uber eine Grundschule (91 Schuler, 9 Lehrkrafte) und zwei Kindergarten (katholische KTS St. Maria mit 126 Platzen und AWO-Kinderhaus). Hochschulen bestehen am Ort nicht. Die Gemeinde ist romisch-katholisch gepragt und wurde 1017 erstmals urkundlich als Camerin erwahnt. Der Name ist slawischen Ursprungs und bedeutet Kammer. Die gemeindesteuerlichen Hebesatze betragen 2025: Grundsteuer A 195 v. H., Grundsteuer B 250 v. H., Gewerbesteuer 360 v. H. Das Haushaltsvolumen betragt 7,953 Mio. Euro. Ein Betrieb im verarbeitenden Gewerbe und drei Betriebe im Bauhauptgewerbe (2020) unterstreichen die geringe lokale Wirtschaftstatigkeit.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kemmern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kemmern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,60 €/m² |
| 2019 | 8,89 €/m² |
| 2020 | 8,19 €/m² |
| 2021 | 9,71 €/m² |
| 2022 | 7,00 €/m² |
| 2023 | 7,53 €/m² |
| 2024 | 8,54 €/m² |
| 2025 | 9,15 €/m² |
| 2026 | 15,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kemmern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.877 €/m² |
| 2022 | 3.962 €/m² |
| 2023 | 2.175 €/m² |
| 2024 | 4.801 €/m² |
| 2025 | 1.902 €/m² |
| 2026 | 1.990 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kemmern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,22 % |
| 2022 | 2,12 % |
| 2023 | 4,15 % |
| 2024 | 2,13 % |
| 2025 | 5,77 % |
| 2026 | 9,22 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kemmern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.595 Einwohner |
| 2016 | 2.551 Einwohner |
| 2017 | 2.554 Einwohner |
| 2018 | 2.561 Einwohner |
| 2019 | 2.533 Einwohner |
| 2020 | 2.552 Einwohner |
| 2021 | 2.534 Einwohner |
| 2022 | 2.560 Einwohner |
| 2023 | 2.545 Einwohner |
| 2024 | 2.545 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kemmern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,94 % |
| 2016 | 1,87 % |
| 2017 | 1,64 % |
| 2018 | 1,41 % |
| 2019 | 1,45 % |
| 2020 | 2,00 % |
| 2021 | 2,29 % |
| 2022 | 2,18 % |
| 2023 | 2,80 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 267 Rang |
| Dynamik | 396 Rang |
| Stärke | 185 Rang |
| Demografie | 281 Rang |
| Arbeitsmarkt | 374 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 204 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 73,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Kemmern liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Kemmern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kemmern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kemmern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kemmern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bamberg | 13,34 €/m² |
| Hallstadt | 10,88 €/m² |
| Gundelsheim | 10,85 €/m² |
| Kemmern | 10,70 €/m² |
| Bischberg | 10,20 €/m² |
| Memmelsdorf | 9,99 €/m² |
| Baunach | 9,60 €/m² |
| Breitengüßbach | 9,27 €/m² |
| Oberhaid | 8,49 €/m² |
| Lauter | 7,65 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kemmern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kemmern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lauter | 4,84 % |
| Hallstadt | 4,36 % |
| Bamberg | 4,24 % |
| Kemmern | 4,21 % |
| Baunach | 4,17 % |
| Gundelsheim | 4,00 % |
| Memmelsdorf | 3,99 % |
| Oberhaid | 3,89 % |
| Bischberg | 3,52 % |
| Breitengüßbach | 3,45 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Breitengüßbach | 2,1 km | 96149 | 9,27 € | 3.226 € | 3,45 % |
| Hallstadt, St | 2,8 km | 96103 | 10,88 € | 2.996 € | 4,36 % |
| Gundelsheim | 3,6 km | 96163 | 10,85 € | 3.257 € | 4,00 % |
| Baunach, St | 4,3 km | 96148 | 9,60 € | 2.762 € | 4,17 % |
| Oberhaid | 4,9 km | 96173 | 8,49 € | 2.616 € | 3,89 % |
| Bischberg | 5,8 km | 96120 | 10,20 € | 3.480 € | 3,52 % |
| Memmelsdorf | 6,1 km | 96117 | 9,99 € | 3.009 € | 3,99 % |
| Lauter | 6,7 km | 96169 | 7,65 € | 1.895 € | 4,84 % |
| Bamberg | 6,8 km | 96031 | 13,34 € | 3.776 € | 4,24 % |
Wo liegt Kemmern?
Lage
Kemmern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kemmern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,70 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.050 € |
| Bruttomietrendite | 4,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,8 |
| Einwohner | 2.545 |
| Einwohner je km² | 308 |
| Fläche (km²) | 8,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #267 |
| Prognos Dynamikrang | #396 |
| Prognos Stärkerang | #185 |
| Koordinaten | 49,9537, 10,8759 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kemmern
Was kostet eine Wohnung in Kemmern?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 10,70 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.050 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro) und leicht über dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Kaufpreis von 3.050 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (2.665 Euro), aber unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro). Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kemmern entwickelt?
Die Zeitreihen zeigen starke Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 6,60 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,29 Euro im Jahr 2026, dazwischen gab es jedoch erhebliche Ausschläge mit Tiefpunkten bei 7,00 Euro (2022) und einem Zwischenhoch bei 9,71 Euro (2021). Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 1.877 Euro (2018) und einem Spitzenwert von 4.801 Euro (2024), bevor sie 2026 bei 1.990 Euro lagen. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kemmern?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,21 Prozent und liegt damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,39 Prozent, aber über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,75 liegt minimal über dem Kreiswert (23,70) und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (26,10). Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Bayern liegt Kemmern auf Platz 66,49, was bedeutet, dass rund zwei Drittel der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Kemmern entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 2.595 im Jahr 2015 auf 2.545 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-1,93 Prozent). Die Bevölkerungsdichte beträgt 308 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 45 Promille (4,5 Prozent) und war damit 2015 mit 33 Promille niedriger.
Wie schneidet Kemmern im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Unter den umliegenden Orten weist Kemmern mit 10,70 Euro Angebotsmiete pro Quadratmeter einen der höheren Werte auf. Der Nachbarort Lauter (6,7 km entfernt) liegt mit 7,65 Euro deutlich darunter, während Hallstadt (2,8 km) mit 10,88 Euro einen ähnlichen Wert erreicht. Beim Kaufpreis liegt Kemmern mit 3.050 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn, die zwischen 1.895 Euro (Lauter) und 3.480 Euro (Bischberg) variieren.
Woher stammen die Daten zu Kemmern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kemmern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kemmern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bamberg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Königsfeld | 96167 | 13,87 € | 1.835 € | 9,07 % |
| Burgwindheim, M | 96154 | 7,04 € | 1.268 € | 6,66 % |
| Stadelhofen | 96187 | 6,69 € | 1.416 € | 5,67 % |
| Ebrach, M | 96157 | 8,62 € | 1.855 € | 5,58 % |
| Schönbrunn i.Steigerwald | 96185 | 8,66 € | 1.957 € | 5,31 % |
| Schlüsselfeld, St | 96132 | 9,29 € | 2.124 € | 5,25 % |
| Gerach | 96161 | 6,86 € | 1.654 € | 4,98 % |
| Lauter | 96169 | 7,65 € | 1.895 € | 4,84 % |