Memmelsdorf

Marktüberblick

Memmelsdorf liegt östlich unmittelbar an der Stadt Bamberg im oberfränkischen Landkreis Bamberg und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Die Gemeinde umfasst 26,24 km² und hat 8.822 Einwohner (Stand 2024), was einer Dichte von 336 Einwohnern je km² entspricht. Sie gliedert sich in zehn Gemeindeteile, wobei der Gemeindeteil Lichteneiche mit 2.111 Einwohnern der größte ist. Lichteneiche wurde ab 1953 als Siedlung für Heimatvertriebene aus Sudetenland, Ostpreußen, Pommern und Schlesien auf einem ehemaligen sandigen Schwemmgebiet der Regnitz errichtet und prägt bis heute das Bild der Gemeinde.

Das aktuelle Angebotswertniveau liegt bei einer Angebotsmiete von 9,99 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.009 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,99 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,09. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt außergewöhnliche Schwankungen, die über das übliche Maß hinausgehen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 7,29 Euro je Quadratmeter (2019) und 11,23 Euro je Quadratmeter (2025), wobei die Werte von Jahr zu Jahr teils um mehr als zwei Euro sprangen. Der Kaufpreis folgte einem ähnlichen Muster: Er stieg von 2.033 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.981 Euro (2021), fiel dann bis 2025 auf 2.273 Euro und legte 2026 wieder auf 3.254 Euro zu.

Ein Vergleich der aktuellen Marktdaten mit den Zeitreihenwerten offenbart einen Unterschied: Die aktuellen Inserate zeigen eine Miete von 9,99 Euro und einen Kaufpreis von 3.009 Euro, während die Zeitreihe für 2026 Werte von 8,45 Euro bzw. 3.254 Euro ausweist. Dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Berechnungszeitpunkte oder -methoden zurückzuführen sein.

Die CAGR-Werte verdeutlichen die Dynamik: Die Miete wuchs im Jahresdurchschnitt mit 0,97 Prozent, der Kaufpreis mit 6,06 Prozent. Letzteres entspricht der starken Aufwärtsbewegung der Kaufpreise über den Betrachtungszeitraum, die von den schwankenden Jahreswerten überlagert wird.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Memmelsdorf bei der Angebotsmiete mit 9,99 Euro je Quadratmeter knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro, aber deutlich über dem Kreis Bamberg mit 9,36 Euro. Beim Kaufpreis von 3.009 Euro liegt Memmelsdorf ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 2.665 Euro, aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,99 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und auch unter dem Kreiswert von 4,39 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein klares Muster: Memmelsdorf hat die niedrigste Angebotsmiete aller aufgeführten Nachbargemeinden. Der Kaufpreis liegt ebenfalls im unteren Drittel. Gundelsheim (2,6 km entfernt) weist mit 10,85 Euro Miete und 3.257 Euro Kaufpreis die höchsten Werte auf, gefolgt von Bamberg selbst mit 13,34 Euro Miete und 3.776 Euro Kaufpreis. Breitengüßbach (6,6 km) hat mit 3,45 Prozent die niedrigste Rendite und einen Kaufpreis von 3.226 Euro, was auf ein ähnliches Preis-Miete-Verhältnis wie in Memmelsdorf hindeutet.

Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt bei 57,6, was bedeutet, dass Memmelsdorf im bayerischen Vergleich im oberen Mittelfeld liegt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 nahezu stabil: Von 8.831 Einwohnern (2015) auf 8.822 (2024) entspricht das einem Rückgang von weniger als einem Prozent. Der Höchststand wurde 2019 mit 8.850 Einwohnern erreicht. Die Zahl der Arbeitslosen bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 103 (2018) und 163 (2015), wobei die letzten verfügbaren Daten 150 Arbeitslose für 2023 ausweisen.

Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein ambivalentes Bild für den Landkreis Bamberg: Auf Rang 73 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis in Wohlstand und sozialer Lage sehr gut. Demgegenüber rangiert er in der Dynamik auf Platz 396 (fast letzter) und im Arbeitsmarkt auf Platz 374. Der Gesamt-Rang von 267 liegt im unteren Mittelfeld. Diese Diskrepanz zwischen Wohlstand und Dynamik entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume in Oberfranken: bestehende Strukturen sind stabil, aber Wachstumsimpulse bleiben aus.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Ortsumgehungsstraße von 2009 hat zu einer Verkehrsberuhigung im Ort geführt und die Neugestaltung des Ortskerns (2010–2014) ermöglicht.