Zapfendorf, M

Marktüberblick

Zapfendorf ist ein Markt im Landkreis Bamberg in Oberfranken mit rund 5.059 Einwohnern auf einer Fläche von 30,54 Quadratkilometern. Die Gemeinde liegt in der Nähe von Bamberg und weist eine Bevölkerungsdichte von 166 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl leicht rückläufig (von 5.095 auf 5.059, minus 0,7 Prozent), wobei der Rückgang bis 2018 mit 5.002 Einwohnern am stärksten war und sich seitdem stabilisiert hat. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,7 Prozent und hat sich von einem Höhepunkt von 9,2 Prozent in den Jahren 2020 und 2021 erholt.

Der Immobilienmarkt in Zapfendorf ist durch ein charakteristisches Muster gekennzeichnet: Die Angebotsmiete von 8,64 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 3.212 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Mittel liegt. Diese Diskrepanz führt zu einer Bruttomietrendite von 3,23 Prozent, die sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (4,39 Prozent) als auch unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 30,99 ist der höchste aller verglichenen Gebiete – Kreis Bamberg (23,70), Bayern (26,10) und Deutschland (ca. 19,6). Das bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 31-fachen der Jahreskaltmiete entspricht, was auf einen eher verkäuferfreundlichen Markt mit hohen Preisen im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Preisniveau und regionale Einordnung

Die Angebotsmiete in Zapfendorf liegt mit 8,64 Euro pro Quadratmeter unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 9,36 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten schneidet Zapfendorf im Mietbereich mittelmäßig ab: Rattelsdorf (8,41 Euro) und Reckendorf (8,21 Euro) liegen niedriger, während Ebensfeld (9,36 Euro), Kemmern (10,70 Euro) und Gundelsheim (10,85 Euro) höhere Mieten ausweisen.

Der Angebotskaufpreis von 3.212 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt um knapp 20 Prozent und liegt knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Unter den Nachbarorten liegt Zapfendorf mit diesem Wert an der Spitze – nur Gundelsheim (3.257 Euro) und Breitengüßbach (3.226 Euro) liegen in ähnlicher Höhe.

Die Kombination aus moderaten Mieten und hohen Kaufpreisen resultiert in der niedrigsten Bruttomietrendite aller Nachbarorte (3,23 Prozent gegenüber 3,45 bis 4,49 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 30,99 ist ebenfalls der höchste im Vergleich – er liegt 31 Prozent über dem Kreis- und 19 Prozent über dem Landesdurchschnitt. In der Perzentilrangierung im Bundesland belegt Zapfendorf mit einem Wert von knapp 20 das untere Fünftel der Mietrenditen, was die relative Attraktivität für Mieter im Vergleich zu Käufern unterstreicht.

Preisentwicklung und Demografie

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise über die letzten Jahre zeigt bei den Verkaufswerten extreme Schwankungen, die auf eine geringe Stichprobengröße oder Datenqualitätsprobleme hindeuten. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,00 Euro (2020) und 10,50 Euro (2023), der Angebotskaufpreis zwischen 773,70 Euro (2019) und 3.960,94 Euro (2025). Diese Volatilität erschwert eine verlässliche Trendanalyse.

Der CAGR für die Miete liegt bei 1,15 Prozent, für die Kaufpreise bei 1,80 Prozent über den verfügbaren Zeitraum. Angesichts der extremen Ausreißer in einzelnen Jahren (insbesondere der niedrige Wert 2019 und die hohen Werte 2024/2025) ist diese Kennzahl jedoch mit großer Unsicherheit behaftet.

Die Bevölkerungsentwicklung war bis 2018 rückläufig (von 5.095 auf 5.002), stabilisierte sich dann aber und zeigt seit 2023 wieder leichtes Wachstum (5.059). Die Arbeitslosenquote erreichte 2020/2021 mit 9,2 Prozent ihren Höhepunkt und erholte sich bis 2023 auf 6,7 Prozent.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bamberg, dem Zapfendorf angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 73 sehr gut, während die Dynamik mit Rang 396 die schwächste Position einnimmt. Der Arbeitsmarkt-Rang (374) und der Demografie-Rang (281) liegen im unteren Mittelfeld, während Wettbewerb und Innovation (Rang 204) und Stärke (Rang 185) im oberen Mittelfeld positioniert sind.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die niedrige Dynamik im Prognos-Ranking korrespondiert mit der leichten Bevölkerungsrückgänge der vergangenen Jahre und der relativ hohen Kaufpreisentwicklung im Verhältnis zur Miete.

Zapfendorf zeigt im regionalen Vergleich ein eindeutiges Muster: Die extreme Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete ist hier am stärksten ausgeprägt. Während die Mieten im unteren bis mittleren Nachbarspektrum liegen, übertrifft der Kaufpreis alle Nachbarorte. Dies könnte auf eine besondere Nachfrage nach Wohneigentum in Zapfendorf hindeuten, die sich in den Preisen niederschlägt, ohne dass die Mieten entsprechend steigen.