Scheßlitz, St

Marktüberblick

Scheßlitz ist die älteste Stadt im Landkreis Bamberg und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Mit 94,87 km² Fläche und rund 7.344 Einwohnern ist sie die flächengrößte Gemeinde des Landkreises. Die Stadt liegt an der A 70 zwischen Bamberg und Bayreuth am Aufstieg zur Fränkischen Schweiz und umfasst 30 Gemeindeteile. Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 9 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.851 Euro je Quadratmeter eine Position, die sich zwischen dem niedrigeren Bundesdurchschnitt und dem höheren bayerischen Niveau einordnet.

Die Angebotsmiete von 9 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 9,36 Euro und dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 2.851 Euro je Quadratmeter übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro deutlich, liegt aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Diese Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,79 Prozent, die unter dem Kreiswert von 4,39 Prozent und dem Landeswert von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 26,39 liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreiswert von 23,70. Die Renditeposition von 3,79 Prozent platziert Scheßlitz auf dem 48. Perzentil in Bayern – damit liegt der Ort knapp unter dem Landesmedian.

Preis- und Mietentwicklung

Die historische Zeitreihe offenbart eine außergewöhnlich volatile Marktentwicklung. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 und 12,35 Euro im Jahr 2023 – ein Faktor von mehr als zwei. Der Kaufpreis fiel von 3.411 Euro im Jahr 2018 auf ein Tief von 1.689 Euro im Jahr 2024, bevor er 2026 wieder auf 3.427 Euro anstieg – ein Faktor von rund zwei.

Diese starken Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der anfällig für externe Schocks ist. Die Miete entwickelte sich von 2018 bis 2023 insgesamt steigend (von 5,50 auf 12,35 Euro), fiel dann aber bis 2025 auf 7,58 Euro und erholte sich 2026 wieder auf 9,38 Euro. Der Kaufpreis zeigte einen umgekehrten Verlauf: Er sank von 2018 bis 2024 kontinuierlich von 3.411 auf 1.689 Euro und stieg dann bis 2026 auf 3.427 Euro an. Die aktuelle Angebotsmiete von 9 Euro liegt knapp unter dem historischen Median von 9,38 Euro, während der aktuelle Kaufpreis von 2.851 Euro im oberen Drittel der historischen Spanne liegt.

Der CAGR für die Miete beträgt 6,90 Prozent, der für den Kaufpreis 0,057 Prozent. Diese Diskrepanz entsteht dadurch, dass die Miete über den Zeitraum stark gestiegen ist, während der Kaufpreis nahezu unverändert blieb – was die extreme Volatilität der einzelnen Jahreswerte überlagert.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 9 Euro je Quadratmeter liegt unter allen Nachbarorten mit verfügbaren Daten außer Zapfendorf (8,64 Euro) und Rattelsdorf (8,41 Euro). Memmelsdorf (9,99 Euro), Litzendorf (10,09 Euro), Gundelsheim (10,85 Euro) und Wattendorf (9,84 Euro) verzeichnen deutlich höhere Mieten. Breitengüßbach (9,27 Euro) liegt knapp darüber. Königsfeld fällt mit 13,87 Euro als deutlicher Ausreißer nach oben auf.

Beim Kaufpreis liegt Scheßlitz mit 2.851 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarorte. Es liegt unter Memmelsdorf (3.009), Litzendorf (2.931), Wattendorf (3.001), Zapfendorf (3.212), Gundelsheim (3.257) und Breitengüßbach (3.226 Euro), aber über Rattelsdorf (2.358 Euro) und Königsfeld (1.835 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,79 Prozent liegt unter Memmelsdorf (3,99 Prozent), Litzendorf (4,13 Prozent), Gundelsheim (4,00 Prozent), Wattendorf (3,94 Prozent) und Rattelsdorf (4,28 Prozent), aber über Zapfendorf (3,23 Prozent) und Breitengüßbach (3,45 Prozent). Königsfeld fällt mit 9,07 Prozent als deutlicher Ausreißer nach oben auf. Das Muster zeigt: Scheßlitz hat eine der niedrigsten Renditen im Umland, was primär am relativ hohen Kaufpreis bei moderater Miete liegt.

Scheßlitz liegt mit seiner Miete und seinem Kaufpreis damit im unteren bis mittleren Segment des Landkreises Bamberg, während die Renditeposition eher schwach ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Bamberg erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen ein klares Muster: Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 73 im vorderen Drittel, während der Dynamik-Index mit Rang 396 das Schlusslicht ist. Der Stärke-Index (Rang 185) und der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 204) liegen im unteren Mittelfeld. Der Demografie-Index (Rang 281) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 374) sind ebenfalls schwach ausgeprägt.

Diese Struktur beschreibt einen wohlhabenden, aber dynamisch schwachen Landkreis. Der hohe Wohlstandsindex korrespondiert mit den relativ hohen Kaufpreisen in Scheßlitz, während die schwache Dynamik und der schwache Arbeitsmarkt die niedrige Mietentwicklung und die geringe Bevölkerungszunahme erklären.

Die Bevölkerung von Scheßlitz wuchs von 7.176 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.344 im Jahr 2024 – eine Zunahme von 2,34 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 77 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 106 (pro 1.000 Erwerbsfähige, entsprechend etwa 10,6 Prozent) und war damit deutlich höher als die Werte der Vorjahre (2019: 70, 2022: 82).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Stadt ist Teil der Metropolregion Nürnberg, was eine gewisse Pendlerbindung zu den größeren Zentren Bamberg und Nürnberg nahelegt.