Breitengüßbach

Marktüberblick

Breitengüßbach liegt als Gemeinde im Landkreis Bamberg im oberfränkischen Teil der Metropolregion Nürnberg, etwa 10 km von der Stadt Bamberg entfernt. Mit 4.524 Einwohnern auf 16,86 km² (Volkszählung 2024) ist der Ort eine mittelgroße Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von 268 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde ist als Kleinzentrum eingestuft und verfügt über Bahnanschluss an der Hauptstrecke Nürnberg–Lichtenfels mit Weiterverkehr nach Ebern.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 9,27 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.226 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 3,45 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 29,01. Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Der Kaufpreis ist im Verhältnis zur Miete relativ hoch, was sich in der niedrigen Rendite und dem hohen Kaufpreisfaktor widerspiegelt.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Breitengüßbach ist durch erhebliche Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 (9,72 Euro) und 2026 (9,70 Euro) auf einem ähnlichen Niveau, dazwischen jedoch mit einem deutlichen Tiefpunkt im Jahr 2022 bei 7,67 Euro. Die langfristige Entwicklung ist mit einer jährlichen Veränderung von minus 0,03 Prozent nahezu flach.

Der Kaufpreis zeigt einen deutlich volatileren Verlauf: Von 2.794 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg er bis 2023 auf einen Spitzenwert von 4.410 Euro, fiel dann bis 2025 auf 2.725 Euro – fast auf das Niveau von 2018 – und erholte sich 2026 wieder auf 3.388 Euro. Die jährliche Durchschnittsentwicklung (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,44 Prozent.

Die starke Volatilität des Kaufpreises – ein Anstieg von über 50 Prozent zwischen 2018 und 2023, gefolgt von einem Rückgang von über 38 Prozent bis 2025 – entspricht dem Muster eines marktgetriebenen Preiszyklus.

Die aktuellen Marktdaten (Miete 9,27 Euro, Kaufpreis 3.226 Euro) weichen leicht von den Zeitreihenwerten für 2026 ab (Miete 9,70 Euro, Kaufpreis 3.388 Euro). Dies deutet darauf hin, dass die Zeitreihenwerte prognostizierte oder geschätzte Werte für das Jahr 2026 darstellen, während die aktuellen Marktdaten den tatsächlichen Stand zum Erhebungszeitpunkt widerspiegeln.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich positioniert sich Breitengüßbach unterschiedlich je nach Betrachtungsweise. Die Angebotsmiete von 9,27 Euro liegt knapp unter dem Kreis-Durchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 Euro) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro), übertrifft jedoch den bundesweiten Durchschnitt (8,92 Euro).

Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderes Bild: Mit 3.226 Euro liegt Breitengüßbach über dem Kreis-Durchschnitt (2.665 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), liegt aber leicht unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (3.246 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 29,01 übersteigt sowohl den Kreiswert (23,70) als auch den bayerischen Wert (26,10), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen.

Die Bruttomietrendite von 3,45 Prozent liegt unter allen Vergleichswerten: Sie ist niedriger als im Landkreis Bamberg (4,39 Prozent), in Bayern (4,13 Prozent) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 31 im Bundesland gehört Breitengüßbach zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Bayern.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,6 Kilometern liegt die Angebotsmiete von Breitengüßbach (9,27 Euro) im unteren Mittelfeld: Sie ist höher als in Oberhaid (8,49 Euro), Zapfendorf (8,64 Euro) und Rattelsdorf (8,41 Euro), aber niedriger als in den übrigen fünf Nachbargemeinden (9,60 bis 10,88 Euro). Der Kaufpreis von 3.226 Euro liegt dagegen im oberen Drittel der Nachbarn – nur Gundelsheim (3.257 Euro) ist höher. Diese Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis erklärt die unterdurchschnittliche Rendite.

Die Nachbarorte zeigen durchweg höhere Bruttomietrenditen (3,89 bis 4,36 Prozent), was auf ein günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis von Kaufpreis zu Miete hindeutet. Nur Zapfendorf liegt mit 3,23 Prozent noch unter Breitengüßbach.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Breitengüßbach ist seit 2015 weitgehend stabil: Von 4.513 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.524 im Jahr 2024 entspricht das einer Veränderung von 0,24 Prozent. Ein Bevölkerungshöchststand wurde 2011 mit 4.693 Einwohnern erreicht, seither ist die Bevölkerung leicht rückläufig, mit einem kurzen Einbruch auf 4.454 im Jahr 2019 und einer Erholung ab 2022.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 76. Eine prozentuale Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht enthalten.

Für den Landkreis Bamberg, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, ergibt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein differenziertes Bild: Der Kreis rangiert insgesamt auf Platz 267 von rund 400 deutschen Kreisen, also im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen dabei große Unterschiede: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Platz 73 im oberen Quartil, während die Dynamik (Platz 396) und der Arbeitsmarkt (Platz 374) deutlich schwächer abschneiden. Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 204 im mittleren Bereich, die Demografie mit Platz 281 im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bahnverbindung nach Bamberg (10 km) und weiter nach Nürnberg (73 km) bietet eine Anbindung an überregionale Zentren.