Baunach, St

Marktüberblick

Baunach ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Bamberg mit rund 4.065 Einwohnern auf 32,14 km². Sie liegt im Itz-Baunach-Hügelland, wo Baunach, Lauter und Main zusammenfließen, und zählt zur Metropolregion Nürnberg. Die Stadt hat eine über 1.000-jährige Geschichte und war bereits im Mittelalter Sitz einer Kanzlei des Ritterkantons Baunach.

Der Immobilienmarkt liegt mit einer Angebotsmiete von 9,60 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.762 €/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Bamberg (9,36 €/m² bzw. 2.665 €/m²), aber deutlich unter dem bayerischen Niveau (10,11 €/m² bzw. 3.246 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,17 % liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, der Kaufpreisfaktor von 23,98 unter dem Landeswert von 26,10. Beide Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten im Landesvergleich moderater ausgefallen. Im bundesweiten Vergleich liegt Baunach bei allen drei Kennzahlen über dem Niveau (Bundesdurchschnitt: 8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis, 5,10 % Rendite).

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen eine erhebliche Volatilität in beiden Preissegmenten. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,42 €/m² (2018) und 9,95 €/m² (2025), der Kaufpreis zwischen 1.998 €/m² (2019) und 3.471 €/m² (2022). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete liegt bei 4,30 %, der des Kaufpreises bei 2,60 %.

Besonders auffällig ist der Anstieg der Miete von 5,43 €/m² (2023) auf 9,81 €/m² (2024) und 9,95 €/m² (2025), gefolgt von einem Rückgang auf 7,59 €/m² (2026). Beim Kaufpreis folgte der Höhepunkt 2022 mit 3.471 €/m² einem deutlichen Korrekturjahr 2023 (2.517 €/m²), bevor 2025 erneut ein Anstieg auf 3.009 €/m² stattfand. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,60 €/m² und der Angebotskaufpreis von 2.762 €/m² liegen jeweils im oberen Drittel der Zeitreihe.

Die hohe Volatilität entspricht dem Muster kleiner lokaler Märkte, in denen einzelne Transaktionen oder wenige große Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Bamberg liegt Baunach bei der Angebotsmiete (9,60 vs. 9,36 €/m²) und beim Kaufpreis (2.762 vs. 2.665 €/m²) jeweils leicht über dem Kreisdurchschnitt. Die Rendite von 4,17 % liegt jedoch unter dem Kreiswert von 4,39 %, was bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im Kreis etwas stärker ausfallen als in Baunach.

Bayernweit liegt Baunach unter dem Landesdurchschnitt bei Miete (9,60 vs. 10,11 €/m²), Kaufpreis (2.762 vs. 3.246 €/m²) und Kaufpreisfaktor (23,98 vs. 26,10). Die Rendite von 4,17 % liegt hingegen knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Mit einem Perzentilrang von 65 % im Bundesland gehört Baunach zu den Orten mit überdurchschnittlicher Rendite.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt Baunach bei Miete (9,60 vs. 8,92 €/m²), Kaufpreis (2.762 vs. 2.409 €/m²) und Kaufpreisfaktor (23,98 vs. ca. 22,5) über dem Niveau. Die Rendite von 4,17 % liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7 km hat Baunach die zweithöchste Angebotsmiete (nur Kemmern mit 10,70 €/m² ist höher). Der Kaufpreis liegt im oberen Mittelfeld. Auffällig ist, dass die Rendite der Nachbarorte stark variiert: von 3,23 % (Zapfendorf) bis 4,98 % (Gerach). Baunach liegt mit 4,17 % im mittleren Bereich. Die niedrigeren Kaufpreise in Orten wie Gerach (1.654 €/m²) und Lauter (1.895 €/m²) gehen mit höheren Renditen einher, während Orte mit höheren Kaufpreisen wie Breitengüßbach (3.226 €/m²) und Zapfendorf (3.212 €/m²) niedrigere Renditen aufweisen.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Baunachs wuchs von 4.005 Einwohnern (2015) auf 4.065 (2024) um 1,5 %. Nach einem leichten Rückgang auf 3.953 Einwohner (2021) setzte ab 2022 wieder Zuzug ein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 126 Einwohner je km². Im Zeitraum 1988 bis 2018 wuchs die Stadt von 3.219 auf 4.019 Einwohner, also um 24,9 %.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei einem Indexwert von 64, nach einem Anstieg von 51 (2019) auf 72 (2021). Die Entwicklung entspricht dem Muster ländlicher Räume im Osten Oberfrankens.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bamberg, in dem Baunach liegt, mit einem Gesamt-Rang von 267 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Dynamik (Rang 396) und der Arbeitsmarkt (Rang 374). Stärker ausgeprägt sind Wettbewerb und Innovation (Rang 204) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 73). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Stadt ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Baunach und hat acht Gemeindeteile, wobei der Hauptort 3.086 Einwohner aufweist.